Instandmodernisierungen weiter Hauptgrund für Mietsteigerungen bei der Vonovia

Nach wie vor sind Mieterhöhungen nach Sanierungen der Wohnungen und Gebäude der Haupttreiber der Mieten bei der Vonovia. Mehr als die Hälfte der „organischen Mietsteigerung“ auf die vom Gesetzgeber ermöglich Umlage angeblicher Kosten auf die Mieten zurück.

Die Investitionen der Vonovia in Modernisierung stiegen 2019 auf 996,5 Mio. € (2018: 904,7 Mio. €) an. Die parallele Steigerung der Instandhaltungsaufwendungen ist zum großen Teil bedingt durch die Instandhaltungsanteile an der Modernisierung, die gerade auch bei der Herrichtung von Wohnungen zur Wiedervermietung anfallen.

Wenn die Vonovia bei Modernisierungen mit durchschnittlich 1,36 €/m²/Monat 10 % weniger Baukosten auf die Miete um als im Vorjahr (2018: 1,50 €), so liegt das an der stärkeren Fokussie-rung auf kleinere Maßnahmen. Denn aufgrund von Mieterprotesten und Gesetzesänderungen waren im Jahr 2019 in den meisten Vonovia-Fällen keine neuen Modernisierungen mehr durchsetzbar, wenn für sie Mieterhöhungen von mehr als 2 €/qm erwartet wurden.

„Kleinere Maßnahmen“: Das bedeutet vor allem auch die Herrichtung leergezogener Wohnungen für die teurere Wiedervermietung, die zu wenig Konflikten mit den Mietern führt. Dabei werden, oft zum ersten Mal seit vielen Jahrzehnten, auch Bäder, Küchen und Fußböden erneuert. Wenn bei dieser Gelegenheit Duschen mit barrierearmen Zugang oder ähnliche Features mit begrenzen Kosten eingebaut wurden, vermarktet das die Vonovia gern als „altersgerecht“ und nimmt höhere Mieten. Auch wenn die „barrierearmen“ Wohnungen, wie zum Beispiel in Witten, Dachgeschoß liegen. Die Vonovia behauptet, sie habe in den vergangenen beiden Jahren insgesamt rund 30.000 Wohnungen altersgerecht umgebaut.

Härtefall-Regelungen schützen nur wenige Mieter

Gerade rücken muss man auch die Mär von dem besonders rücksichtsvollen Umgang mit MieterInnen, die sich teure Modernisierungen nicht leisten können, Wenn die Vonovia 2019 rund 13.200 Wohnungen energetisch modernisiert hat und dabei, wie sie stolz verkündet, nur für 1.600 soziale Härtefälle eine „gute Lösung“ gefunden, ist das ein Trauerspiel. Denn es bedeutet, dass nur bei 12 Prozent der MieterInnen die Mieterhöhungen reduziert wurden. Zumindest im Ruhrgebiet liegt der Anteil der MieterInnen mit geringem Einkommen weit höher.

Dass sich die Vonovia in ihrer Pressemittelung rühmt, für lediglich 180 Mieterinnen und Mieter dafür gesorgt zu haben, dass ihre Miete auch bei Veränderung der ortsüblichen Miete bezahlbar bleibt, ist geradezu lächerlich.

Für die Sozialverträglichkeit der Sanierungsmaßnahmen wesentlich relevanter ist, dass MieterInnen sich erfolgreich gegen die Mieterhöhngen zur Wehr setzen.

Formell unwirksam: Immer mehr gerichtliche Niederlagen für Vonovia

Aus Bremen liegen zahlreiche Urteile des Amtsgerichtes und Landgerichtes vor, mit den die Modernisierungsmieterhöhungen der Vonovia für formell unwirksam erklärt wurden. Nach Ansicht der Bremer RichterInnen erfüllen die Mieterhöhungserklärungen der Vonovia nicht die gesetzlichen Mindestanforderungen an eine nachvollziehbare Aufstellung der Baukosten und ihre Erläuterung. Von großer Bedeutung ist dabei, dass die Vonovia ihre Kostenübersichten nicht nach Gewerken gliedert (obwohl ihr die Daten dazu vorliegen). Aber auch unzureichende Erläuterungen der baulichen Ausgangssituation und des Instandhaltungsabzugs und nicht nachvollziehbare Berechnungen der angeblichen Energieeinsparung werden moniert (u.a. LG Bremen Urteil v. 22.3.2018 – 2 S 124/17).

Die Anwälte der Vonovia haben dies lange Zeit als Bremer Ausnahme-rechtsprechung abgetan, der vom BGH nicht gefolgt werde. Aber inzwischen liegen auch Hamburg Amts- und Landgerichtsurteile vor (LG Hamburg, Urteil v. 17.1.2020, 307 S 50/18), die die Meinung der Bremer bestätigten. Und in Stuttgart (AG Stuttgart, Urteil v. 17.12.2019, 30 C 4273/19), Dresden (AG Dresden, Urteil v. 20.12.2019, 143 C 3472/19) und Berlin (AG Wedding, Urteil vom 16.1. 2020, 2 C 4221/18) haben immerhin die Amtsgerichte die Mieterhöhungen der Vonovia für formell unwirksam erklärt.

Diese Tendenz hat Einfluss auf Mieterhöhungen über die Vonovia hinaus. Die LEG bleibt mit ihren Mieterhöhungen noch weiter hinter den Standards der Vonovia zurück

Kostensteigerung durch interne Auftragsvergabe

In Witten verlässt sich der MieterInnenverein lieber nicht allein darauf, dass auch die hiesigen Gerichte der Meinung in Bremen und Hamburg folgen. Er hat sich vielmehr darauf eingelassen, die Nachweise der Baukosten im Detail zu prüfen. Was er dabei bislang festgestellt hat, schließt seiner Meinung nach aus, dass die Vonovia ihre Modernisierungsmieterhöhungen bei Gericht durchsetzen kann. Was der Konzern den Mietervertretern als angebliche Nachweise in zahlreichen Leitzordnern vorgelegt habe, sei diese Bezeichnung nicht wert.

So wurden Verträge für Bauleistungen zum Teil nicht unterschrieben oder zurückdatiert. Nach den Unterlagen sollen manche Fertigstellungen vor der Auftragsvergabe erfolgt sein. In keinem Fall hat die Vonovia die Bauabnahme nachgewiesen, die Voraussetzung der Prüffähigkeit der Rechnung ist. Baunebenkosten wurden ohne jeden Nachweis nach der Honorarordnung geschätzt, obwohl gar keine Architekten beauftragt wurden, die nach der Honorarordnung abrechnen durften. Und vor allem wurden für einen erheblichen Teil der Kosten lediglich konzerninterne Aufstellungen vorgelegt. Diese können nicht als Kostennachweise akzeptiert werden. Denn Auftragnehmer und Auftraggeber sind quasi identisch und können sich ihre Kontrakte und Aufträge nach Belieben stricken. In den internen „Rechnungen“ verbergen sich Aufschläge, die keine notwendigen Modernisierungsaufwendungen darstellen und deshalb nicht umlagefähig sind.

Eine Gerichtsverhandlung, bei der die Prüfung der Unterlagen eine Rolle spielen kann, findet am 19. März, 9:30 Uhr vor dem Amtsgericht Witten statt.