Fragen zur LEG-Hauptversammlung 2021

Mitwirkende der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen haben zur Hauptversammlung 2021 die folgenden Fragen an den Vorstand und den Aufsichtsrat der LEG Immobilien SE gerichtet.

1. Corona 
 
1.1. Dividendenauschüttung trotz Corona
“In Summe hat die LEG das beste Vermietungsergebnis erreicht, das wir jemals an dieser Stelle berichten konnten.” (GB 20, S.13) Der Vorstand schlägt der Aktionärsversammlung vor, die Ausschüttung eine Dividende in Höhe von 272,5 Mio. Euro zu beschließen. Dies sind – trotz Corona – noch einmal 5% mehr als letzten Jahr. Die Ausschüttung entpricht einem Anteil von 44 % an den EPRA-Mieteinnahmen des Jahres 2020. Für die Deckung der EPRA-Kosten werden nur 25% der Einnahmen benötigt!
 
Fragen: 
  • Wie rechtfertigt der Vorstand, dass er trotz der Pandemie und ihrer  wirtschaftlichen Folgen die Ausschüttung einer erneut erhöhten Dividende vorschlägt? 
  • Wie steht der Vorstand zu dem Vorschlag, in diesem Jahr auf die Dividenausschüttung  zu verzichten und die Gewinne des Vorjahres für den Ausgleich von Mieterhöhungsverzichten, Verbesserungen des Service und die langfristige Bauerneuerung einzusetzen? 
 
1.2. Aussetzung der Mieterhöhungen gem. § 558 BGB
In Ihrem Geschäftsbericht schreibt die LEG: „Wir haben zeitweise auf Mietanpassungen an die ortsüblichen Vergleichsmieten nach § 558 BGB verzichtet. Damit haben wir ein Zeichen der Solidarität und gesellschaftlichen Verantwortung in Zeiten der Corona-Pandemie gesetzt und unsere Kunden entlastet. Von der Aussetzung der Mietanpassungen haben 6.900 Kunden profitiert.“ (GB 2020, S.5.) “Gegen Ende des dritten Quartals wurden die Erhöhungen sukzessive und maßvoll wieder durchgeführt, teilweise mit Wirkung erst ab 2021.” 
 
In Witten wurden im Dezember 2019 Zustimmungen zu Mieterhöhungen ab 1.4.2020 verlangt. Schon Oktober 2020 wurden wieder Mieterhöhungen zum 1.1.2021 verlangt. Weitere Mieterhöhungsverlangen erfolgten im Dezember 2020 und Januar 2021. Die „Pause“ der Mieterhöhungen betrug demnach höchstens 10 Monate. In der 2. Pandemiewelle gab es offenbar keine Pause. Ein Teil der Mietparteien erhielt Mieterhöhungen zum 1.12.2019 und dann wieder zum 1.4.2021. Zwischen zwei Mieterhöhungen lagen hier also nur 16 Monate, was nur knapp über dem gesetzlichen Mindestzeitraum liegt. In vielen Fällen wäre keine frühere Mieterhöhung möglich gewesen. 
 
Fragen:
  • Welcher genaue Zeitraum ist mit „zeitweise“ gemeint? 
  • In wie vielen der angegeben 6900 Fällen und in welcher Höhe wurden     die aufgeschobenen Mieterhöhungen inzwischen nachgeholt? 
  • In welcher Höhe hat sich der Aufschub auf die Mieteinnahmen des Jahres 2020 und des ersten Quartals 2021 ausgewirkt? Zu wie vielen Mieterhöhungen gem. § 558 BGB kam es zwischen dem 1.4.2020 und dem  1.4.2021?  
  • Wie weicht dieser Wert von dem Vergleichswert des     Vorjahreszweitraums ab?  
  • Inwiefern rechtfertigen diese Daten und das am Beispiel Witten   verdeutlichte Vorgehen, hochtrabend von einem “Zeichen der     Solidarität” zu reden?
 
1.3. Aussetzung von Zahlungs- und Räumungsklagen, Mietstundungen 
In Ihrem Geschäftsbericht schreiben Sie: “Zu Beginn der Pandemie haben wir die Beauftragung von Zahlungs- und Räumungsklagen ausgesetzt. Mit Mietern, die aufgrund der Corona-Krise ihre Miete nicht zahlen können, haben wir Ratenzahlungsvereinbarungen geschlossen.” (GB 2020, S.5.) 
 
Fragen: 
  • In welchem genauen Zeitraum hat die LEG die Beauftragung von  Zahlungs- und Räumungsklagen ausgesetzt und zu säumigen Mietzahlungen Ratenzahlungsvereinbarungen abgeschlossen? 
  • Inwiefern gehen dieser Zeitraum und die Zugeständnisse der LEG über die gesetzlichen Verpflichtungen hinaus? 
  • Wie wurde mit bereits anhängigen Räumungs- und Zahlungsklagen verfahren?
  • In wie vielen Fällen kam es im Zeitraum 1.4.2020 bis 1.4.2021 zu Zahlungs- und Räumungsklagen und in wie vielen Fällen wurden Mietschulden gestundet? 
  • Wie haben sich diese Maßnahmen auf die Mieteinnahmen ausgewirkt? Wie sind die Vergleichszahlen für den Vorjahreszeitraum? 
 
1.4. Modernisierungen während der Pandemie
Wegen Homeoffice, Homeschooling, Kinderbetreuung etc. waren und sind viele MieterInnen während der Pandemie besonders auf gute Wohnverhältnisse angewiesen. Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen (Fassadendämmungen, Balkonanbauten, Rohrausstausch…) ist ein ungestörtes Wohnen wegen der Lärm- und Geräuschbelastung oder unbenutzbaren Räumen zeitweise nicht möglich. Die Einrüstung der Häuser führt über viele Monate zu Einschränkungen der Balkonnutzungen und Verdunkelungen der Wohnungen. Trotzdem wurden von der LEG weiter Modernisierungen durchgeführt (z.B. in Münster) und neue belastende Modernisierungen angekündigt (z.B. in Witten).   
 
Fragen: 
  • Nach Angaben im GB 20 S.37 wurden während des Lockdowns “einige  Modernisierungsprojekte zeitlich verschoben, die damit erst im Jahr 2021 Mieteinnahmen generieren werden.” Wie hat die LEG ihre  Modernisierungs- und Umbauplanungen an die Situation der Pandemie angepasst? 
  • Laut Geschäftsbericht (S. 13) hat die LEG ihr Programm zur     Erneuerung von rund 1.000 Aufzügen “einige Monate     ausgesetzt”, “um unsere Mieter nicht mit Baulärm und -schmutz     zusätzlich zu belasten.” Galt dies außer für die zum Teil     dringend erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen an den Aufzügen auch für mieterhöhungswirksame Modernsierungen? Wenn ja, welche? 
  • Wie viele belastende Maßnahmen wurden seit dem 1.4.2020     aufgeschoben oder abgewandelt? 
  • Wurde auf Modernisierungsankündigungen verzichtet? Wenn ja, in  welchem Zeitraum?
  • Wie rechtfertigt der Vorstand, dass trotz Corona Maßnahmen     angekündigt werden, die die Bewohnbarkeit zum Teil stark einschränken? Welchen Ausgleich gewährt die LEG den betroffenen MieterInnen? 
         
1.5. Modernisierungsmieterhöhungen während der Pandemie
Mieterhöhungen nach Modernisierungen (§ 559 BGB) führen oft zu sprunghaft erhöhten Wohnkostenbelastungen. Die Auswirkungen auf die Bezahlbarkeit der Wohnung können aufgrund der Corona-Folgen besonders drastisch sein.
 
Fragen: 
  • Bezieht sich die Aussetzung von Mieterhöhungen während der Pandemie  auch auf Mieterhöhungen gem. § 559 BGB? 
  • Für welchen Zeitraum und in wie vielen Fällen hat die LEG seit 2020  anstehende Mieterhöhungen wg. § 559 BGB aufgeschoben oder ganz darauf  verzichtet? Zu welchen Mindereinnahmen hat dies geführt? 
  • Wie wird die Corona-Situation bei der Bearbeitung von Härteienwänden berücksichtigt? 
 
1.6. Vermeidung von Wohnungslosigkeit  
In Ihrem Geschäftsbericht, S.6 schreibt die LEG, sie habe im Rahmen der Landesinitiative „Endlich ein Zuhause“ im Geschäftsjahr 180 Wohnungen zur Verfügung gestellt, um die Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften zu vermeiden.
 
Fragen: 
  • Wie hoch ist der Anteil der auf diese Weise überlassenen Wohnungen an den neuen Vermietungen im Jahr 2020 insgesamt?  
  • Wie hoch waren die Mieten der überlassenen Wohnungen im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete? 
  • In wie vielen Fällen konnte mit der Überlassung der LEG-Wohnungen Leerstand abgebaut werden? 
  • In wie vielen Fällen kam es bei der LEG in den Jahren 2019 und 2020 zu Zwangsräumungen (die häufig mit Einweisung in eine Unterkunft verbunden sind)?

 

2. Geschäftsergebnisse und  Geschäftsstrukturen 
2.1. Segmentberichterstattung und Gewinne mit Insichgeschäften
“In 2020 erzielten alle Serviceaktivitäten einen FFO I von rund 31 Mio. Euro. Dabei gilt für die LEG der Grundsatz, dass alle Beteiligten – Mieter, Kooperationspartner und LEG – vom Angebot profitieren.” GB20, S.37 “.. was einem Anstieg um 34,8 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Vor dem Hintergrund der positiven Erfahrungen arbeitet die LEG fortwährend an der Entwicklung neuer Mehrwertkonzepte.” GB20, S.47
Fragen:
  • Wie wurde der FFO1 für die Serviceaktivitäten ermittelt?
  • Wie hoch war der FFO1, der auf die Serviceaktivitäten entfällt, die innerhalb des Konzerns abgerechnet wurden, wie hoch der Anteil der externen Umsätze?
  • Wie hoch ist der Anteil der konzerninternen Rechnungen, die auf die MieterInnen umgelegt werden?
  • Wie wird die Umlagefähigkeit der intern in Rechnung gestellten   Serviceaktivitäten auf die MieterInnen rechtlich beurteilt? Welche Risiken ergeben sich in diesem Bereich?     
  • Welchen Einfluss hat der FFO1 für die Serviceaktivitäten auf den  generellen FFO1 und damit die Dividendenhöhe?
  • Wie werden die Einnahmen aus den Serviceaktivitäten bei den     EPRA-Kenzahlen berücksichtigt? 
  • Im welchen Verhältnis stehen die Einnahmen aus den intern     verrechneten Serviceleistungen zu den Mieteinnahmen und den Einnahmen bzw. Aufwendungen aus den Nebenkosten?
2.2 EnergieServicePlus GmbH (ESP)
Fragen:
  • Wie hoch waren im Geschäftsjahr 2020 die Bilanzgewinne, Rückstellungen und Rücklagen der EnergieServicePlus GmbH?
  • Wie hoch waren ihre Personal- und Sachkosten?
  • Wie werden die  konzernintern  verrechneten Preise der ESP für die verschindene Leistungen ermittelt?
  • Wie hoch waren 2019 und 2020 die Gewinnmargen der ESP für die Versorgung der LEG-eignen Wohnungsbestände mit Gas, Strom und Wärme?  
  • Wie liegen die konzernintern verrechneten Preise der ESP im Vergleich zu (a) üblichen Marktpreisen (b) Beschaffungspreisen für Großabnehmer? 
  • Wie werden die Mieter an den Ersparnissen der Beschaffung     beteiligt?
2.3. Weitere Servicegesellschaften 
Fragen:
  • Wie hoch waren im Geschäftsjahr 2020 die Bilanzgewinne, Rückstellungen und Rücklagen Personal- und Sachkosten der
  • WohnServicePlus GmbH
  • TSP-TechnikServicePlus GmbH
  • LWS Plus GmbH ?
  • Wie werden die konzernintern verrechneten Preise dieser Gesellschaften für die verschiedenne Leistungen ermittelt?
  • Wie liegen die konzernintern verrechneten Preise dieser Gesellschaften im Vergleich zu (a) üblichen Marktpreisen (b) Beschaffungspreisen für Großabnehmer? 

Wie werden die Mieter an den Kostenvorteilen beteiligt?

 

3. Mieten 
3.1. Zusammensetzung der Mietentwicklung
Die durchschnittliche Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche stieg im Jahr 2020 um 2,3 % (Vorjahr 2,9 %). Bereinigt um die Steigerungen der Sozialmieten erhöhten sich die Mieten im “freifinanzierten” Bestand um 1,8%.
Frage:
Wie setzt sich die durschnittliche Mietsteigerung von 2,3 % zusammen? Bitte machen Sie differenzierte Angaben nach:
(a) Anhebungen der Pauschalen der Sozialmieten im preigebundenen Bestand
(b) höhere Neuvertrags-/Wiedervermietungsmieten bei Bestandswohnungen
(c) Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
(d) Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB)
(e) Erstvermietung von Neubau
3.2. Unbegründete Mieterhöhungen nach § 558 BGB
Mietervereine werfen der LEG vor, ihre Mieterhöhungen gem. § 558 BGB ohne Angaben von Gründen mit Einordnungen der Wohnungen oberhalb der Mittelwerte der Mietspiegelspannen zu begründen, obwohl dies von den Gerichten regelmäßig nicht akzeptiert wird. In Witten basieren alle dem MieterInnenverein bekannten Mieterhöhungsverlangen auf ungerechtfertigten Einordnungen zum Oberwert der jeweiligen Spanne des qualifizierten Mietspiegels. In allen bekannten Fällen führt schon diese standardmäßige Fehleinordnung zu Mieterhöhungsforderungen, die unzulässiger Weise oberhalb der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete gem. Mietspiegel liegen. In den meisten Fällen kommen weitere Fehlangeben (v.a. zum Zeitraum von Modernisierungen und zu Ausstattungsdetails) hinzu. In der Folge sind in Witten alle bekannten Mieterhöhungsverlangen seit 2019 fehlerhaft überhöht und können von den Mietern in der verlangten Höhe abgelehnt werden. Erfolgen begründete Ablehnungsschreiben oder Teilanerkenntnisse, erhalten die MieterInnen gleichwohl in vielen Fällen schriftliche Erinnerungen, in denen mit Klage gedroht wird.
Frage:
  • Wie steht der Vorstand zu dem Vorwurf, dass die LEG in großem Umfang die Zustimmung zu inhaltlich unbegründeten Mieterhöhungen verlangt?
  • Wie rechtfertigt der Vorstand, dass z.B. in  Witten die Mieterhöhungsverlangen seit vielen Jahren regelmäßig mit dem Oberwert der Mietspiegelspannen begründet werden, obwohl dies vor Gericht bei entprechendem Vortrag des Mieters keine Chance hätte?
  • Wie hoch ist in den Jahren 2019 und 2020 die Summe der zusätzlichen Mieterhöhungen gewesen, die durch die ungerechtfertigte Einordnung zum Oberwert durchgesetzt werden konnten?
  • In wie vielen Fällen haben Mieterinnen den Erhöhungsverlangen trotz der fehlerhaften Einordnung zugestimmt, in wie vielen Fällen nicht?
  • Wie steht der Vorstand zu der Forderung, die Mieterhöhungen großer Vermietungskonzerne flächendeckend auf eine behördlich festgestellte ortübliche Vergleichsmiete zu deckeln, um den Missbrauch des  Miethöherechts und die massenhafte Umgehung vorgesehener Regelungen zu beenden? 
3.3. Mieterhöhungen nach Auslaufen der Sozialbindungen
“Bis 2028 wird die Mietpreisbindung bei rund 25.000 Wohneinheiten des aktuell preisgebundenen Portfolios auslaufen. Das bietet langfristig Spielraum für Mietanpassungen bei den hinsichtlich des Mietpreises oft deutlich unter dem Marktniveau liegenden Beständen.” (GB  20, S. 37)

Fragen:

  • In welcher Höhe lagen die Mietsteigerungen (Durchschnitt und absolut), die nach Auslaufen der Sozialbindungen im Jahr 2020 realisiert wurden?
  • In welcher Höhe werden Mietsteigerungen bei     auslaufenden Sozialbindungen bis 2028 erwartet?
  • Wie verträgt sich die Aussage des Vorsitzenden in seiner Rede zur Hauptversammlung, die LEG sei aufgrund ihres hohen Anteils an Sozialwohnungen ein besonders sozialer Vermieter mit den im  Geschäftsbericht in Aussicht gestellten Mieterhöhungspotentialen in genau jenem Bereich?
4. Kollektive Mieterrechte
Verweigern Mieter unberechtigten / nicht belegten Nebenkostennachforderungen oder Mieterhöhungen die Zustimmung und halten Forderungen zurück verfolgt die LEG nach Beobachtung von Mietvereinen in vielen Fällen ihre Forderungen nicht weiter oder bietet irgendwann Vergleiche an.  Die große Masse der MieterInnen zahlt, ohne dass die LEG Korrekturen vornimmt.   
Fragen:
  • Wie rechtfertigt der Vorstand diese Ungleichbehandlung ihrer MieterInnen und die Fortsetzung rechtlich nicht durchsetzbarer Forderungen gegen eine große Anzahl von Kundinnen?
  • Wie ist dieses Verhalten nach Ansicht des Vorstandes mit den ESG-Prinzipien vereinbar?
  • Gesteht der Vorstand den Mieterschaften kollektive Recht zu? Wenn ja, welche?
  • Wie stehen Sie z.B. zu der Forderung, dass umlagefähige Hauswartkosten eine Zustimmung der Mehrheit der Mieterschaften zu vereinbarten Leistungen und Kosten voraussetzen sollen? 
  • Wie beurteilen Sie Möglichkeiten, die Einführung von konzerninternem Wärmecontracting von der Zustimmung der Mehrheit einer Mieterschaft abhängig zu machen?

 

5. Instandhaltung und Modernisierung 
 
5.1. Aufwendungen im Geschäftsbericht
Nach dem Geschäftsbericht, S. 52, wurden in 2020 Aufwendungen in Höhe von 98,3 Mio. Euro für die Instandhaltung aufgebracht. Zugleich betrugen die aktivierten – und mieterhöhungswirksamen – Modernisierungskosten 290,4 Mio Euro. Dies ist nahezu das Dreifache.
Fragen:
  • Wie hoch waren die Ausgaben für Instandhaltungen, die als Teil  instandsetzender Modernsierungsmaßnahmen durchgeführt wurden? Wie hoch waren die Ausgaben für reine Instandhaltungsmaßnahmen?
  • Wie, nach welchen Kriterien, werden Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungen im Geschäftsbericht auseinandergehalten?
  • Wie wird in den Angaben des Geschäftsberichtes der     baualtersbedingte “fiktive” Erhaltungsaufwand ermittelt? Wie     hoch war dieser “fiktive” Erhaltunsgaufwand 2020?
 
5.2. Modernisierungs-Mieterhöhungen und Renditen
Fragen:
  • In wie vielen Fällen hat die LEG 2019 und 2020 Modernisierungen  durchgeführt? Wie hoch waren die Investitionen bezogen auf diese Wohnungen  und welche Mietsteigerungen wurden bezogen auf diese Wohnungen erzielt? Wie hoch war die durchschnittliche Modernisierungsumlage in EUR/qm?
  • Wie war das Verhältnis zwischen den Mieterhöhungen im Bestand nach § 559 BGB und den erzielten Steigerungen der Neuvertragsmiete nach Auszug der Mieter wegen Modernisierung?
  • Welche Rendite hat die LEG im Durchschnitt mit den Modernisierungen erzielt? Wie ermittelt sie diese Rendite? Wie hoch ist die Verzinsung bezogen auf die investierten Eigenmittel der LEG? Wie hoch war der bilanzielle Wertzuwachs?
  • Welche Rolle spielt bei dieser Rechnung der Abbau der     Instandhaltungsstaus durch die Modernisierung? Wie hoch ist die Summe der Instandhaltungsinvestitionen, die durch die Durchführung von Modernisierungen eingespart werden kann?
 
5.3 Modernisierung und Mieterfluktuation
  • Wie viele Menschen haben die Wohnungen aufgrund der Modernisierung gekündigt? Wie lange haben die Wohnungen danach leer gestanden? In wie vielen Fällen und in welchem Umfang konnten nach Auszug und Wiedervermietung im Vergleich zur Erhöhung nach § 559 BGB weitere Mietsteigerungen erzielt werden?
 
5.4. Modernisierungsplanung
  • Anhand welcher Kriterien wird entschieden, ob Wohnungen der LEG  modernisiert werden? Was sind die Renditeerwartungen?
  • Welche Untersuchungen an den zu modernisierenden Gebäuden werden vorgenommen, um die Maßnahmen zu planen und wie werden diese dokumentiert? Werden die Untersuchungen nur nach „Aktenlage“ vorgenommen oder sehen sich MitarbeiterInnen der LEG die Objekte auch genauer an?
  • Werden bei der Untersuchung auch vorhandene Schimmelschäden oder Risiken für Kondensfeuchteschäden an geometrischen Wärmebrücken erfasst? Welche Rolle spielen     derartige Feststellungen für die weitere Planung?
  • Wie wird der Erhaltungszustand der Bauteile vor einer     Modernisierung untersucht, bewertet und erfasst? Wie wird der     Erhaltungsaufwand, der mit einer Modernisierung verbunden ist und nicht zur Mieterhöhung führt, erfasst?
 
5.5. Modernisierungsankündigungen der LEG
  • Wie beurteilt der Vorstand die Wirksamkeit der LEG-Ankündigung von komplexen Maßnahmen mit z.B. eine Jahr Gesamtdauer, wenn die genaueren Zeiträume der Einzelmaßnahmen nicht mitgeteilt werden?
  • Wie beurteilt der Vorstand die rechtliche Wirksamkeit von LEG-Ankündigungen und Mieterhöhungen, wenn diese Schreiben keine Beschreibungen des Ausgangszustandes der einzelnen Bauteile, inkl. der bekannten Mängel enthalten?
  • Wie beurteilt der Vorstand die rechtliche Wirksamkeit der     Ankündigungen energetischer Modernsierungen bei der LEG obwohl die keine Angaben zu den Veränderungen des Energiebedarfs enthalten?
5.6. Abzug des fiktiven Instandhaltungsabzugs bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen   
Der BGH hat im Juni 2020 entschieden, dass bei dem Abzug des Erhaltungsaufwandes von den Modernisierungskosten nicht nur anstehende Instandsetzungen berücksichtigt werden müssen, sondern bei älteren Bauteilen auch das Baualter. 
  • Wie setzt die LEG dieses Urteil um? Welche Konsequenzen für die Rendite der Maßnahmen ergeben sich daraus?
  • Wie werden die baualtersbedingten Instandsetzungsabzüge in den Mieterhöhungserklärungen berücksichtigt und transparent gemacht?
  • Welche Konsequenzen ergeben sich aus dem Urteil für bereits erfolgte Mieterhöhungen gem. § 559 BGB? Sind diese Mieterhöhungen unwirksam, sind sie überhöht?
  • In wie vielen Fällen und in welchem Umfang hat die Vonovia ihre bereits erfolgten Mieterhöhungen um die zusätzlichen fiktive Erhaltungsaufwendungen nachträglich gekürzt und die überzahlten Mieten erstattet? Welche Planungen verfolgt der Vorstand in dieser Hinsicht?
  • Wie hoch ist im Zeitraum 2017 bis 2020 der Gesamtbetrag der Korrekturen und Mindereinnahmen durch die Korrekturen im Vergleich zur bisherigen Praxis?
  • Welche Risiken erkennen Vorstand und Aufsichtsrat wenn die Korrekturen nicht freiwillig erfolgen, und MieterInnen und Verbände diese Rechte in großem Umfang geltend machen?     
5.7.   Mieterhöhungskalkulationen nach Modernisierung
Die LEG führt in ihren Mieterhöhungskalkulationen nach Modernisierung regelmäßig Baunebenkosten auf, die angeblich gemäß HOAI berechnet werden, obwohl keine externen Architekten und Ingenieure beauftragt waren. 
  • Warum hält es der Vorstand für gerechtfertigt, rein kalkulatorische Kosten in die Umlagerechnungen einzustellen, obwohl es sich bei den Modernisierungskosten rechtlich um tatsächliche Aufwendungen handeln muss?
  • Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten der konzernintern für die Planung und Bauabwicklung eingesetzten angestellten TechnikerInnen im Verhältnis zu den Einnahmen, die aufgrund der Abrechnung nach HOAI erzielt werden können? Welche Folgen für die Modernisierungsrenditen hätte es, wenn diese Sondereinnahmen entfallen würden?
  • Wie viele fehlerhafte Mieterhöhungskalkulationen hat die LEG um die nicht belegten Baunebenkosten korrigiert? Wie hoch war die Gesamtsumme der Erstattungen zu Gunsten der MieterInnen? 
  • Wie hoch schätzt der Vorstand den Renditeverlust bei rechtkonformer Abrechnung?
  • Welche Risiken bestehen wenn keine Korrekturen erfolgen?  
 
5.8 Härtefälle bei Modernisierung
  • Wie viele wirtschaftliche Härtefälle bei Modernisierung wurden 2019-2020 geltend gemacht? Wie hoch waren die in diesem Rahmen gewährten Nachlässe?
  • Nach welchen Kriterien werden die Härtefälle beurteilt / wird diesen stattgegeben? Wie hoch ist der Anteil der Mieter, auf welche diese Kriterien zutreffen? Wie wird sich dieser Anteil voraussichtlich entwickeln?
  • Wie viele MitarbeiterInnen sind mit der Bearbeitung dieser Fälle beschäftigt?
 
5.9. Berücksichtigung von speziellen Kosten bei Modernisierungmieterhöhungen 
  • Wie berücksichtigt die LEG die zusätzlichen Kosten von Asbestsanierungen in ihren Kalkulation der Mieterhöhungen?
  • In wie vielen Fällen traten 2019-2020 derartige Asbestsanierungen im Rahmen von Fassaden-, Dach-, Balkonarbeiten etc. an?   
  • Wie hoch waren die Kosten der Asbestsanierungen und welcher Anteil wurde in den Mieterhöhungen berücksichtigt?
  • Wie beurteilt der Vorstand die Auswirkungen von Dämmmaßnahen in unbeheizten Hausfluren (Fenster, Haustüren) auf den Endenergiebedarf der Mietsache? Ist dieser messbar? Liegen dazu Untersuchungen und Gutachten vor? Wenn nein: Warum werden dann für diese Maßnahmen Modernisierungskosten geltend gemacht?
 
5.10 Minderungen vor und nach Modernisierungen   
  • In welchem Umfang gewährt die LEG für die Belastung während der instandsetzenden Modernisierungen Mietminderungen?
  • Minderungen in welcher Höhe akzeptiert die LEG für Einrüstungen und nicht benutzbare Balkone, welche für starke Lärmbelastungen? Wie hoch waren die Minderungen 2019-2020? 
  • Wie hoch war der Umfang der entsprechenden Minderungen und Aufwendungsersatzleistungen in den Jahren 20219-2020 insgesamt?
  • Wie hoch sind die Minderungen, die der LEG für Verschlechterungen der Mietsache nach Modernisierungen entstanden sind? In wie vielen Fällen traten diese Verschlechterungen auf?  
6. Nebenkosten 
6.1. Hauswart
  • Wie erklärt der Vorstand, dass für die Hauswarte den Mieter*innen Kosten berechnet werden, obwohl sie in vielen Städten (bspw. Münster, Witten) nicht mehr tätig und erreichbar sind oder vornehmlich nicht-umlagefähige Tätigkeiten ausüben? 
  • Wieviele Hauswarte beschäftigt die LEG? Welche Personalkosten sind hiermit verbunden? Welche Sachkosten sind hiermit unmittelbar verbunden? Wie hoch ist der umlagefähige Anteil der auf die Hausmeister entfallenden Kosten? 
  • Wie rechtfertigt der Vorstand,  dass für die Hauswarte keinerlei Beleg vorgelegt wird? (siehe Gerichtsentscheidungen u.a. in Bielefeld, Münster) 

 

7. Expansion 
7.1. Expansion in 2020
Mit dem Ankauf von insgesamt 9.535 Einheiten haben wir unser Wachstumstempo 2020 nochmals kräftig gesteigert. Unsere Zielvorgabe für 2020, ein Wachstum um 7.000 Wohneinheiten zu erreichen, hatten wir bereits im Sommer erreicht. Hierzu haben maßgeblich der Erwerb eines großen Portfolios mit 6.380 Einheiten von der Deutschen Wohnen SE mit regionalen Schwerpunkten im Nordwesten (Hannover/Braunschweig), im wirtschaftsstarken Rhein-Neckar-Gebiet bzw. im Raum Koblenz sowie der Ankauf von 1.100 Einheiten von einem Privatverkäufer in Flensburg im Juni 2020 beigetragen. Eine ganze Reihe kleiner bis mittlerer Ankäufe stärken zudem unsere regionale Präsenz in Rheinland-Pfalz, Hessen, Bremen und verschiedenen niedersächsischen und nordrhein-westfälischen Stadt- und Landkreisen.” (GB 20, S. 10)
Fragen:
  • Wie hoch lagen bei den einzelnen Portfolien die Kosten des Erwerbs, die annualisierten Nettokaltmieten, die durchschnittlichen Mieten in EUR/qm,  die Mietsteigerungserwartungen, die FairValues, der Leerstand und der Instandsetzungsbedarf. 
  • Wie hoch werden die Integrationskosten geschätzt? 
7.2 Besteuerung von Transaktionen
Fragen: 
  • Wie viele der von der LEG gehandelten Wohnungen wurden im Rahmen von Share Deals erworben, bei denen die Grunderwerbsteuer umgangen werden kann? 
  • Wie hoch waren die Steuerminderausgaben, die durch die Share Deals erzielt werden konnten? 
  • Welche Konsequenzen hat die beschlossene Reform der Grunderwerbssteuer für die weitere Expansionsstrategie der LEG? 
  • Erwartet der Vorstand nach der Bundestagswahl weitere Verschärfungen der Grunderwerbsteuer?
7.3. Expansionsziele
“Für 2021 haben wir uns daher erneut vorgenommen, 7.000 Einheiten zu erwerben.” (GB 20, S. 10)
Fragen: 
  • In welchen Bundesländern sollen die zu erwerbenden Wohnungen liegen? 
  • Kommen auch Erwerbungen im Ausland in Betracht? 
  • In welchem Umfang soll die LEG in den nächsten 5 Jahren wachsen? Hat der Vorstand ein bestimmtes Größenziel langfrtsig vor Augen? 
  • Kommen perspektivisch auch Übernahmen von Wohnungsunternehmen mit mehr als 7.000 Wohnungen in Betracht? 
7.4. Expansionsgründe
Fragen: 
  • Welche wirtschaftlichen Gründe sprechen aus Sicht der LEG und ihrer Anleger für eine weitere Expansion in andere Bundesländer? Welche Renditesteigerungen sind dadurch zu erwarten? 
  • Gibt es nicht auch Gründe, die gegen die weitere Expansion sprechen? Welche?
  • Welchen Vorteil haben die MieterInnen und MitarbeiterInnen der LEG davon, wenn die LEG territorial weiter expandiert?
  • Welche Vor- und Nachteile ergeben sich auf den Kapitalmärkten?
  • Welche Anlegergruppen will die LEG mit ihrer Expansionsstrategie ansprechen? Welche Erwartungen hinsichtlich des Geschäftsmodells hegen diese?   
  • Wäre es nicht ratsamer, die LEG würde sich auf die Verbesserung ihrer Leistungen und ihrer Kundennähe an den bestehenden Standorten konzentrieren? 
7.5. Verwaltungsaufwand für neue Standorte
“Der Anteil der Wohneinheiten außerhalb NRWs ist damit von 3 % auf nun 8 % angestiegen.” (GB 20, S. 10)
Fragen: 
  • An den Standorten außerhalb NRWs besitzt die LEG nach wie vor relativ wenig Wohnungen. Wie sichert die LEG hier die erforderliche standortnahe Verwaltung?  
  • Wie wird der Aufwand zum Ausbau der Verwaltungskapazitäten eingeschätzt?  
  • Welche Kosten werden in den nächsten Jahren hierzu erwartet?
7.6. Neubaustrategie 
Ab 2023 will die LEG laut GB 20 pro Jahr rund 500 Neubauwohnungen an nachfragestarken Standorten anbieten.
  • Welche Eigenkapitalrenditen werden bei Neubauprojekten angestrebt?
  • Zu welchen Zinssätzen kann die LEG nötiges Fremdkapital finanzieren?
  • Welche und wessen Grundstücke kann die LEG dafür nutzen?
  • Wie viele dieser Neubauwohnungen sollen mit öffentlicher Förderung errichtet werden und also preisgebunden sein?
  • Wie hoch sollen die Mieten der übrigen Wohnungen sein? In welchem Verhältnis stehe die Neubaumieten zu den Bestandmieten?
  • In welchen Bereichen sieht der Vorstand den größten sozialen Neubaubedarf? 
  • Zu welchen Energiestandards sollen die Wohnungen errichtet werden?  Welche Rolle spielt der Energie- und Ressourcenbedarf des Baus und der Bauprodukte? Wie wird der Lebenszyklus der Bauprodukte berücksichtigt?  
7.7. Konzentrationsprozesse
Fragen: 
  • Wie lange wird es die LEG noch geben? 
  • Schließt der Vorstand in Zukunft Fusionen mit/Übernahmen durch andere große Wohnungsunternehmen in Deutschland aus? 
  • Worin besteht gegenüber den Kapitalmärkten das Alleinstellungsmerkmal der LEG im Vergleich zu anderen Immobilien AGs?
  • Ist die LEG im Bereich Beschaffung, Insourcing, Automatisierung, Zugang zu den Kapitalmärkten und politischen Entscheidungsträger etc. auf Dauer mit den Branchenführern konkurrenzfähig?
  • Was sind die Erwartungen der institutionellen Investoren, i. Bes. auch von BlackRock?
  • Wie will der Vorstand die Eigenständigkeit der LEG angesichts des Expansionsdrangs anderer großer Wohnungsunternehmen in Deutschland bewahren? Wär das nicht zeitgemäß?
8. Arbeitsbedingungen
Die Tochtergesellschaft der LEG, TSP, streikt bereits seit über 60 Tagen.
  • Wie hoch ist der finanzielle Schaden für die TSP respektive die LEG durch den Streik insgesamt?
  • In welchem Umfang und welche Kosten sind durch die Beauftragung von Nachunternehmen entstanden?
  • Welche Verzögerungen im Aufgabenfeld der TSP hat es durch die Streiks gegeben und wie hoch ist aktuell der Rückstand der zu erledigenden Reparaturarbeiten?
  • Wie viel Beschwerden gab es durch die Mieter*innen wegen der verzögerten Bearbeitung?
  • Wie groß ist der Imageschaden für den LEG Konzern durch die negative Berichterstattung in den Medien und sozialen Medien bis hin zur aktuellen Stunden im Landtag am 29.4.2021?
  • Wie hoch sind die Kosten für die TSP durch die juristischen Auseinandersetzungen mit ver.di?
  • Wären Tarifverhandlungen in Summe nicht nachhaltiger, kostengünstiger und förderlicher für das Image der LEG?
  • Wie erklärt der Vorstand seine bisherige kategorische Weigerungen zur Tarifverhandlungen vor dem Hintergrund seines Selbstverständnisses, sich an Recht und Gesetz zu halten und höchste ethische Ansprüchen zu erfüllen?