Das Übel wächst. Erster Zwischenbericht der erweiterten Vonovia.

Laut den operativen Kennzahlen des Vonovia-Zwischenberichts für die ersten 9 Monate 2021 werden die (wie üblich) überdurchschnittlichen Mieterhöhungen ergänzt durch gestiegene Gewinne aus Verkäufen, Neubau und die konzerninternen Abrechnungen zu Lasten der Mietenden. Von den Ergebnissen der übernommenen Deutsche Wohnen wurden in dem Bericht bereits zwei Monate berücksichtigt. Die Integration in den Konzernabschluss erfolgt mit hohem Tempo.  In den Kennziffern über den Vermögenswert sind die Wohnungsbestände der Deutsche Wohnen bereits voll enthalten. Schon wird über die nächste Übenahme geredet: Adler. Ohne verstärkte Verkäufe aus dem eigenen Portfolio kann die Vonovia das kaum stemmen. Da kommen den Vonovia-Chefs Rekommunalisierungen wie in Berlin wohl gar nicht ungelegen. Sozialisierung wäre etwas anderes.

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Hauptversammlung 2021: Fragen an die Vonovia

Mitglieder der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen haben bei der Vonovia Hauptversammlung 2021 eine ganzen Strauß Fragen den Vorstand gerichtet. Schon ohne Antworten dokumentieren sie eine Fülle von Erfahrungen, Zweifeln und Vorwürfen. Großen Raum nimmt in diesem Jahr das Thema der Prüfung von Abrechnungen durch die Mieterinnen und Mieter ein.

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VONOVIA HV 2020. Fragen an den Vorstand 4: Instandsetzung und Modernisierung

Mieterhöhungen nach Modernisierung waren im Geschäftsjahr 2019 auch weiterhin der wichtigste Mietentreiber der Vonovia. Bezogen auf einen vergleichbaren Wohnungsbestand stiegen die gesamten Mieteinnahmen der Vonovia durch die Modernisierungen im Vergleich zum Vorjahr um 3,4%, zählt man auch Aufstockungen und die wenigen Neubauten dazu waren es sogar 3,9 %. Müssen MieterInnen mit geringem Einkommen also weiterhin nichts als die Hoffnung, dass die Vnovia sie als „Härtefall“ anerkennt und die Mieterhöhung reduziert? Allerdings liegen die Steigerungs-Quoten deutlich unter denen des Vorjahres (4,2%/4,4%). Macht sich hier bemerkbar, dass die Vonovia ihre Großmodernisierungen nach starken Mieterprotesten und Gesetzesänderungen herunterfahren musste? Umso relevanter sind die sicherlich die Gewinne, die die Vonovia durch konzerninterne Verrechnungen von Bauleistungen auf die Mieter umlegt. Aber hierzu herrscht große Intransparenz. Wenn die Vonovia nichts verdienen kann, erfolgt die Behebung von Mängeln äußerst schleppend, wie das Beispiel Legionellenbefall in Frankfurt zeigt.

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VONOVIA HV 2020. Fragen an den Vorstand 3: „Value Add“ und Rechnungslegung für MieterInnen

Nicht nur aus der eigentlichen Vermietung ihrer Wohnungen und dem Handel mit Immobilien erwirtschaftet die Vonovia Rendite. Einen nicht unerheblichen Anteil am Konzernergebnis habenGewinne und Kosteneinsparungen, die die Vonovia mit ihren zahlreichen Tochterunternehmen für Hauswarte, Wohnumfeld, Wartungen, Multimedia, Heizkostenabrechnungen, Energie und Modernsierungen erzielt. Der Geschäftsbericht fasst diese Ergebnisse in einem eigenen Segment, genannt „Value Add“ („zusätzliche Wertschöpfung“) zusammen. Im Jahr 2019 hat der Konzern in diesem Segment ein operatives Ergebnis vor Steuern (EBITDA) von 146,3 Mio. Euro erzielt, 20 % mehr als im Jahr davor. Davon stammen geschätzt 129 Mio. Euro aus Leistungen und Verrechnungen innerhalb des Konzerns, die vermutlich zu einem großen Teil in Form von Betriebs- und Modernisierungskosten an die MieterInnen weitergegeben werden. Gewinne und interne kalkulative Kosten sind aber keine mietrechtlich umlagefähigen Kosten, kritisieren MietervertreterInnen und verlangen Einsicht in die Nachweise der tatsächlichen Personal- und Sachkosten, die dem Konzern als einheitlich gesteuerten Vermieter entstanden sind. Doch die Vonovia mauert. Viele Gründe für viele Fragen an den Vonovia-Vorstand.

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VONOVIA HV 2020. Fragen an den Vorstand 2: Situation und Pläne in Schweden

Seit Jahren schon reicht der Vonovia der Wohnungsbestand in Deutschland nicht mehr aus. Nach der Übernahme der österreichischen Conwert Gruppe (2017) und der BUWOG AG (2018) schluckte der Konzern 2018/2019 auch die schwedische Victoria Park AB. Im Jahr 2019 folgte der Erwerb von Erwerbs von 2.340 Wohnungen in den Großräumen Stockholm und Göteborg von der Akelius Residential Property. Und schließlich kauften die Bochumer 2019/2020 von dem Finanzinvestor Blackstone auch noch die Hembla AB mit 21.385 Wohnungen, die vor allem im Großraum Stockholm mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt liegen. Zu diesem Wohnungsbestand gehören auch benachteiligte Wohngebiete, die in den 70er Jahren mit einem staatlichen Sozialwohnungsprogramm errichtet wurden. Eines der wichtigsten dieser Wohngebiete ist der Stockholmer Stadtteil Husby, in dem viele MigrantInnen und Menschen mit prekären Einkommen leben. Die Stadtforscherin Defne Kadioglu (Malmö) und der Stadtforscher und Mieterberater Ilhan Kellecioglu (Husby) haben unter anderem die folgen Fragen an den Vorstand des Vonovia gerichtet.

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Instandmodernisierungen weiter Hauptgrund für Mietsteigerungen bei der Vonovia

Nach wie vor sind Mieterhöhungen nach Sanierungen der Wohnungen und Gebäude der Haupttreiber der Mieten bei der Vonovia. Mehr als die Hälfte der „organischen Mietsteigerung“ auf die vom Gesetzgeber ermöglich Umlage angeblicher Kosten auf die Mieten zurück.

Alternative Bilanzspressekonferenz am 9. März: Der Wittener Mieter Seyhan Korkmaz (rechts) sieht nicht ein, dass Vonovia für Standardsanierungen über 120 Euro mehr Miete verlangt.

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Pressekonferenz vor dem VONOVIA Gebäude in Bochum

Heute fand vor der VONOVIA Hauptverwaltung in Bochum eine Pressekonferenz der Plattform kritischer Immobilien-Aktionär*innen, der Mietervereine Bochum und Witten, des Mieterbeirats Dorsten-Barkenberg, der LEG-Mieter*inneninitiative Münster und von „Rechr auf Stadt Köln“ statt. Im Folgenden einige Eindrücke:



VONOVIA, LEG & Co.: ALTERNATIVE BILANZ-PRESSEKONFERENZ VOR ORT

Montag, 9. März 2020, 13:00 Uhr. Hinter der Zentrale der Vonovia SE, Wasserstraße Ecke Querenburger Straße in Bochum.

Die aktuellen Geschäftsergebnisse von Vonovia (Veröffentlichung 5.3.2020)  & LEG (9.3.2020): Bilanzgewinne erhalten wahrscheinlich Dämpfer. Mieten und Nebenkosten steigen sicher weiter, die Methoden von Vonovia, LEG & Co stoßen aber zunehmend auf Widerstand und Hindernisse. Aus Anlass des europäischen Housing Action Day (28. März) erheben wir Forderungen nach Regulation und Vergesellschaftung der kapitalmarktorientierten Wohnungswirtschaft. Aktionen sind ab 10. März zu erwarten.

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