Gegenanträge zur Hauptversammlung der VONOVIA SE am 16.05.19
Kritische AktionärInnen haben zu den Tagesordnungspunkten 2-4 der Hauptversammlung 2019 der Vonovia schriftliche Gegenanträge gestellt. Alle fordern sie eine radikale Verringerung der Dividendenausschüttung und die Nichtentlastung des Vorstandes.
Tagesordnungspunkt 2: Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns der Geschäftsjahres 2018 der Vonovia SE
1. Karlheinz Paskuda
Beschlussvorschlag:
Die Dividendenausschüttung wird auf 4 % des Nennkapitals der Vonovia SE (Einzelabschluss)beschränkt. Höhe damit: 20.723.117,36 €. Der Differenzbetrag zum Verwendungsvorschlag des Vorstandes in Höhe von 725.309.107,60 € wird in die Gewinnrücklage eingestellt und für Ausgaben der Wohnungsbewirtschaftung gesichert.Die vom Vorstand vorgeschlagene Dividendenausschüttung würde die Mieteinnahmen zu 39% belasten. Von jedem Euro Miete gehen also fast 40 Cent an die Aktionäre. Ein Wohnungsunternehmen, das auf derart hohe Gewinnausschüttungen angewiesen ist, ist mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht vereinbar.Mittelfristig muss auch damit gerechnet werden, dass das Unternehmen VONOVIA in Gemeineigentum oder in eine andere Form der Gemeinwirtschaft, zum Beispiel eine erneuerte gemeinnützige Wohnungswirtschaft in genossenschaftlichem und kommunalem Eigentum, überführt werden kann und muss. Um diese Vergesellschaftung zu erleichtern und eine Enteignung überflüssig zu machen, sind die überzogenen Mieterlöse, übertriebenen Wertzuschreibungen und prognostizierten Wertsteigerungen deutlich zu reduzieren. Dazu ist die radikale Absenkung der Dividendenausschüttung auf den Nennwert der Aktien ein taugliches Mittel. Die in der Folge zu erwartende Geringerbewertung der Aktien und Korrektur der Immobilienwerte wird die günstige Übernahme der Vonovia SE durch ein öffentlich-gemeinnütziges Abwicklungs-Konsortium oder den Kauf der Wohnimmobilien zu einem Sachwert der sozialen Ertragswert ermöglichen.
Karlheinz Paskuda, Stellv. Vorsitzender des Mietervereins Mannheim, Plattform Kritischer ImmobilienaktionärInnen.
2. Matthias Oehlschläger
Beschlussvorschlag:
Die Dividendenausschüttung wird auf 4 % des Nennkapitals der Vonovia SE (Einzelabschluss)beschränkt. Höhe damit: 20.723.117,36 €. Der Differenzbetrag zum Verwendungsvorschlag des Vorstandes in Höhe von 725.309.107,60 € wird in die Gewinnrücklage eingestellt und für Ausgaben der Wohnungsbewirtschaftung gesichert.Mittelfristig muss damit gerechnet werden, dass auf die Vonovia, durch die Menge an mangelhaft ausgeführten Modernisierungen hohe Kosten zur Beseitigung von Baumängeln zukommt. Daher muss die Vonovia Rücklagen bilden um über entsprechende Mittel zur Beseitigung dieser Mängel zu verfügen.Wöchentlich liest man in der Presse über die Zustände welche auf den Baustellen der Vonovia herrschen.Als Beispiel sei hier die Modernisierung in Konstanz genannt. Hier wurden bereits bei der Planung grobe Fehler begangen. Es wurde bei der Bewertung der alten Fassade, der Häuser, von falschen Voraussetzungen ausgegangen. Die Modernisierungsankündigung beschreibt eine Beschaffenheit der Fassade, welche so nicht vorhanden ist. Des Weiteren werden die Arbeiten zu großen Teilen von Firmen ausgeführt, welche nicht über entsprechendes Fachpersonal verfügen. Was zu Mängeln in der Ausführung der einzelnen Gewerke führt.
Matthias Oehlschläger, Mieter, Konstanz.
3. Knut Unger
Beschlussvorschlag:
Die Dividendenausschüttung wird auf 4 % % des Eigenkapitals der Vonovia SE (Einzelabschluss) beschränkt. Der Differenzbetrag zum Bilanzgewinn wird in die Gewinnrücklage eingestellt.
Begründung:
Die Höhe der Ausschüttung würde somit 380.884.094,09 € betragen. Der Differenzbetrag zum Verwendungsvorschlag des Vorstandes beträgt 365.148.130,87 €. Dieser Betrag soll für die Bauerneuerung, die Verbesserung der örtlichen Wohnungsverwaltung, die Senkung überhöhter Mieten auf die ortsüblichen Vergleichsmieten und den öffentlich geförderten Wohnungsbau bei dauerhafter Sozialbindung verwendet werden
Die vom Vorstand vorgeschlagene Dividendenausschüttung würde die Mieteinnahmen nach unseren Berechnungen zu 34,7 % belasten. Dabei haben wir das ungewöhnliche, positive Ergebnis aus der Abrechnung der Betriebskosten den Netto-Mieteinnahmen zugeordnet. Wir gehen davon aus, dass die Bewirtschaftung der Mietwohnungen zu 91 % zu dem Ergebnis der Vonovia beiträgt. Dieser Wert entspricht dem Anteil des EBITDA Bewirtschaftung (ohne die anhand des Umsatzes geschätzten externen Ergebnisse des Value Add Segments) an der Summe aller EBITDAs. Damit wurden auch die nicht-operativen Ergebnisse anteilmäßig aufgeteilt. Bei Bezugnahme auf das „bereinigte EBITDA“ ergibt sich eine Belastung der Mieten in Höhe von 32 %.
Diese Belastung der Mieten durch die Dividenden ist weder sozial akzeptabel noch wirtschaftlich zukunftsfähig. Um diese Renditen zu erwirtschaften, muss die Vonovia die Mieten überdurchschnittlich erhöhen, kann keine tarifgerechten Löhne zahlen und keine kompetente Wohnungsverwaltung an den Standorten bieten. Die Bemühungen des Vorstands, die Vonovia in der Öffentlichkeit als ein soziales Wohnungsunternehmen darzustellen, werden damit ad absurdum geführt. Bei Fortsetzung dieses Kurses wird das Unternehmen weitere Reputationsschäden erleiden, und der Ruf nach schärferer Regulation und Enteignung immer lauter werden.
Die beantragte Verringerung der Ausschüttung ist vor diesem Hintergrund mäßig. Sie würde die Mieteinnahmen der Geschäftsjahres 2018 immer noch zu 18 % belasten und damit ein Mehrfaches der Abschöpfung bei nicht börsennotierten Wohnungsunternehmen ausmachen. Eine höhere Dividendenbelastung ist mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auf keinen Fall vereinbar.
Die zusätzliche Gewinnrücklage sollte vorrangig dazu verwendet werden, den vorhandenen Wohnungsbestand der Vonovia klimagerecht und sozialverträglich zu erneuern. Bei energetischen Modernisierungen müssen die Mieterhöhungen auf die Höhe der in den nächsten Jahren zu realistisch zu erwartenden Energieeinsparungen begrenzt werden. Auf andere Umbauten gegen den Willen der betroffenen MieterInnen oder Mieterschaften muss die Vonovia grundsätzlich verzichten.
Auch Neuvermietungen müssen sich an den örtlichen Mietspiegeln orientieren und dürfen nicht wie jetzt zum Teil weit mehr als 20 % der örtlichen Vergleichsmiete betragen (Beispiel in Witten), wodurch die Vonovia lokal zu einem der größte Mietpreistreiber geworden ist. Überhöhte Mieten müssen von der Vonovia freiwillig gesenkt werden.
Auf eine Gewinnerzielung aus intern abgerechneten Leistungen für Modernisierungen und Betriebskosten ist ganz zu verzichten. Vorteile beim Einkauf dieser Leistungen sind zu 100% an die MieterInnen weiterzugeben. Die Beschaffungs- und Personalkosten müssen den Mietern offengelegt werden. Die skandalöse Umlage von kalkulatorischen Baunebenkosten ohne Ausgabennachweise und von Phantomkosten für nicht erbrachte Bau-, Wohnumfeld- und Hauswartleistungen muss beendet werden.
Anstatt in die überzogenen Dividenden müssen die Mittel für den Umbau der derzeitigen anonymisierten Wohnungsverwaltung in ein System örtlich verantwortlicher Ansprechpartner mit ausreichenden Budgets für Verwaltung und Instandhaltung ein eingesetzt werden. Die lokalen Wohnungsverwaltungen und Budgets sollten von gewählten Mieterräten mitbestimmt werden.
Restmittel sollten in den Bau von dauerhaft sozial gebunden, öffentlich geförderten Wohnungen fließen.
Die aufgrund der reduzierten Dividende zu erwartende Kurssenkung der Aktie ist zu begrüßen, weil dies die Übernahme von einflussreichen Anteilen durch weniger renditeorientierte Anleger ermöglicht und helfen kann, eine friedliche Vergesellschaftung der Vonovia einzuleiten.
Knut Unger, MieterInnenverein Witten u. Umg. e.V., Plattform kritischer ImmobilienaktionärInnen
4. Sahra Gellermann
Beschlussvorschlag:
Es wird beantragt, die Dividendenausschüttung auf 4 % des Eigenkapitals der Vonovia SE zu beschränken. Die Höhe der Dividendenausschüttung beträgt damit 380.884.094,09€. Die Differenz zum Verwendungsvorschlag des Vorstandes beträgt dann: 365.148.130,87€.
Dieser Betrag ist in die Gewinnrücklagen einzustellen und für die Bauerneuerung, die Verbesserung der örtlichen Wohnungsverwaltung, die Senkung überhöhter Mieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete und den öffentlich geförderten Wohnungsbau bei dauerhafter Sozialbindung zu verwenden.
Begründung:
Nach dem bisherigen Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns würden rund 33 % der Mieteinnahmen als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. Die Vonovia SE benötigt dieses Kapital aber unter anderem, um ihren Wohnungsbestand umfassen und zukunftsgerichtet zu sanieren. Der Großteil dessen wurde in einem schlechten baulichen Zustand übernommen. Die Investitionen in die Sanierung viel in den letzten Jahren zu gering aus.
Ein verantwortlicher Umgang mit der Bausubstanz gebietet regelmäßige Investitionen in die Sanierung. Derzeit werden aber vor allem einnahmen- und gewinnsteigernde Modernisierungsmaßnahmen ergriffen.
Deren Kosten dürfen zwar anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Mit diesen darf die Bausubstanz jedoch nicht instand gesetzt werden.
Es werden den Mietern sinnlose Modernisierungsmaßnahmen zugemutet, deren Kosten sie tragen müssen.
In Darmstadt wurde zum Beispiel an rund 45 Qm große Wohnungen an einer stark befahrenen Straße jeweils ein zweiter Balkon angebaut. Dies führte eine Mieterhöhung von rund 99 € pro Monat allein für den Balkon.
Dazu wurde eine Wärmedämmung angebracht, Fenster und Türen ausgetauscht, was nach den Angaben der Vonovia SE zu einer Energiekostenersparnis in Höhe von rund 38 ct pro Quadratmeter und Monat führen sollen. In der Praxis fallen diese Werte meist deutlich geringer aus.
Der Mieter wird aber mit zusätzlichen Kosten in Höhe von rund 1,90 € pro Quadratmeter und Monat belastet. In der Regel steigen die Miete durch energetische Modernisierungsmaßnahmen drei Mal so hoch wie im Gegenzug die Energiekosten sinken. Dies steht in keinem Verhältnis.
Die Modernisierungsmieterhöhung beläuft sich insgesamt also in diesem Fall auf rund 200 € pro Monat, also über 4,50 € / Qm.Der Mieter musste deswegen seine Wohnung verlassen.
Langjährige Mieter werden mit diesen Methoden aus ihren Wohnvierteln verdrängt.
Auch bei Neuvermietungen führen die Modernisierungsmieterhöhungen zu Mietpreisüberhöhungen. In Witten zum Beispiel betrug nach einer Modernisierung die Miete 7,36 €/ Qm. Nach dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Witten beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung jedoch nur 5,75 € / Qm. Die nun verlangte Miete liegt 28 % darüber.
Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ist eine Miete unangemessen hoch, wenn sie infolge des geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die übliche Miete in der Gemeinde um mehr als 20 % übersteigt. Dies ist vorliegend der Fall. Der Mietmarkt ist zudem auch in Witten so eng, dass Mieter diese überteuerten Angebote annehmen müssen. Diese Zwangslage nutzt die Vonovia SE aus. Ein solcher Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz kann als Ordnungswidrigkeit mit Geldbußen bis zu 50.000 € pro Fall geahndet werden.
Die Vonovia SE steht wegen dieser Vorgehensweise auch öffentlich in der Kritik:
Der Spiegel: Lukrativ für Vonovia, bitter für Mieter
Die Welt: Modernisierung-Mieterbund-kritisiert-Vonovia.html: Mit dem Ökotrick werden viele Vermieter reich
Die nach den gesetzlichen Vorschriften abzuziehenden, ersparten Instandsetzungskosten werden zudem unrealistisch niedrig angesetzt. Die Grundlage für deren Schätzung wird nicht offengelegt.
Es wird nicht ausreichend zwischen den nicht umlagefähigen Sanierungs- und den Modernisierungskosten getrennt. Dieses Vorgehen war kürzlich Gegenstand einer Reihe von Gerichtsprozessen (siehe z.B. LG Bremen 2 S 248/18), welche die Vonovia SE verloren hat. Auch in Darmstadt wird das genannte Mieterhöhungsverlangen gerichtlich geprüft.
Wenn lieber weiter unnötige Balkone angebaut und oberflächliche Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt werden, statt die Substanz der Häuser instand zu setzen, ist davon auszugehen, dass diese insgesamt weiteren Schaden nimmt. Weiter werden die Mieter in unzulässiger Weise mit Sanierungskosten belastet. Unter diesen Voraussetzungen 33 % der Mieteinnahmen unwiederbringlich an die Aktionäre auszuschütten, steht einem Ausverkauf des Unternehmens gleich.
Die Vonovia SE hat deutliche Gewinne erzielt. Diese dürfen nicht aus der Hand gegeben werden, um die Aktionäre zu befriedigen. Der Bestand des Unternehmens ist gefährdet, die sozialen Auswirkungen werden missachtet.
Sarah Gellermann, Mieterverein Darmstadt, Plattform Kritischer Immobilienaktionär*innen.
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Kritische AktionärInnen haben zur Tagesordnungspunkt 3 der Hauptversammlung 2019 der Vonovia schriftliche Gegenanträge gestellt. Alle fordern sie die Nicht-Entlastung des Vorstandes:
1. Karlheinz Paskuda
Die Entlastung des Vorstandes wird abgelehnt, da er für eine Vielzahl reputationsschädigender Vorgänge im letzten Jahr die Verantwortung trägt.
So wurden VONOVIA-Mieter*innen in Mannheim mit Modernisierungen lediglich der Wärmedämmungen, Aussentüren und Briefkastenanlagen inkl. Klingeln gegen ihren Willen bedacht, die mit Mieterhöhungsankündigungen von 80 bis 160 Euro verbunden wurden. Diese Mieter*innen haben im April 2019 sogar mit dem örtlichen Mieterverein eine Protestkundgebung organisiert, da sie mit dem Vorgehen von VONOVIA keineswegs einverstanden sind. Sie beklagen den gleichzeitig mangelnden Zustand im Inneren der Wohnungen; einige müssen zudem aufgrund der Mieterhöhungen ihre Wohnungen verlassen. Vorgänge wie in Mannheim gab es in vielen VONOVIA-Standorten und wurden von den Medien vielfach dokumentiert. Das durchsichtige Prinzip der Modernisierungen ausschliesslich zur Mietsteigerung schädigt den Ruf des Unternehmens massiv. Die Aktionäre müssen damit rechnen, dass VONOVIA in kurzer Zeit vor ähnlichen Problemen steht wie jetzt schon Deutsche Wohnen in Berlin und dass damit die Forderung nach Enteignung auch des VONOVIA-Konzerns immer lauter werden wird. Da das Gehalt des Vorstandsvorsitzenden Buch zu 25% aus der Reputation des Unternehmens berechnet wird, ist zudem dieser Anteil des Gehaltes zu streichen.
Karlheinz Paskuda, Stellv. Vorsitzender des Mietervereins Mannheim, Plattform Kritischer ImmobilienaktionärInnen.
2. Matthias Oehlschläger
Die Entlastung des Vorstandes wird abgelehnt.
Der Vorstand trägt die Verantwortung für eine Vielzahl von Vorgängen, welche den Ruf der Vonovia nachhaltig Schaden zugefügt haben. Darüber hinaus, trägt der Vorstand die Verantwortung dafür, dass durch unnötige und unsachgemäße Modernisierungen der Wohnungsbestand der Vonovia verschlechtert wurde. So wurde in Konstanz eine moderne, nicht einmal 20 Jahre alte Fassadendämmung, gegen den Willen der Mieterinnen und Mieter entfernt. Dies ist nicht nur unwirtschaftlich, sondern auch nicht vereinbar mit den Klimaschutzzielen, welche vom Vorstand immer wieder betont werden. Durch das Entfernen und neu anbringen einer Fassadendämmung wird mehr Energie verbraucht als durch die neue Fassade eingespart wird. Die Ausführung der einzelnen Gewerke ist Mangelhaft und wird nicht von Fachkräften ausgeführt. So kam es bereits zu Wasserrohrbrüchen in den modernisierten Bädern. Auch werden Sicherheitsstandards auf der Baustelle missachtet. Die Einhaltung des Brandschutzes musste bereits mehrfach vom Feuerwehramt erzwungen werden. Dies Mängel waren dem Vorstand bereits in einer sehr Frühen Bauphase bekannt. Die Mängel bestehen aber bis heute. Somit wird beantragt dem Vorstand die Entlastung nicht auszusprechen.
Matthias Oehlschläger, Mieter, Konstanz.
3. Knut Unger
Beschlussvorschlag:
Die Entlastung der Mitglieder des Vorstandes wird abgelehnt.
Begründung:
Aufgrund der vom Vorstand zu verantwortenden Geschäftspolitik und ihren unsozialen Folgen hat sich die Reputation der Vonovia SE im vergangenen Jahr extrem verschlechtert. Der Konflikt mit den MieterInnen wurde verschärft. Der Ruf nach Enteignung wird laut und sorgt auch im Ausland für Aufsehen. Wer Aktien der Vonovia besitzt, kommt inzwischen in Rechtfertigungsnöte.
Wie der Vorstand sehr gut weiß, ist der größte Schaden für die Reputation durch den Versuch entstanden, die überalterten Wohnungsbestände, die die Vorgänger der Vonovia von Kommunen und Industrieunternehmen aufgekauft hatten, auf Kosten der MieterInnen zu sanieren. Mit Hilfe unzureichend geplanter, extrem standardisierter Maßnahmen sollten ganze Wohnviertel herausgeputzt werden.
Bis ins letzte Jahr rühmte sich der Vorstand in seinem Lagebericht, mit diesen Maßnahmen Renditen von weit über 7 % zu erzielen. Im Geschäftsbericht 2018 sucht man solche Daten trotz eines stark zugenommenen Modernisierungsvolumens vergeblich. Die angeblich dem Klimaschutz dienenden Maßnahmen der Vonovia sind in Verruf geraten. Sie haben zu extremen Mietsteigerungen geführt. Sie haben MieterInnen unter Druck gesetzt, ihre seit Jahrzehnten vertrauten Wohnverhältnisse zu verlassen oder zu verarmen.
Die Vonovia hat ihren MieterInnen dazu noch über viele Monate Baustellenenchaos zugemutet. Das konnte nicht gut gehen. Immer mehr MieterInnen haben sich gewehrt. Medien wurden aufmerksam und haben einen Skandal nach dem nächsten veröffentlich. Im letzten Spätsommer kam es zu einer Verschärfung des Mietrechts.
Im Dezember musste der Vorstand die Reißleine ziehen und verkünden, dass in Zukunft keine neuen Modernisierungen mit Miethöhungen über 2 €/m² mehr angepackt werden. Das wird nicht reichen, um den Schaden wieder gut zu machen.Im letzten Jahr ist es außerdem zu einem öffentlichen Thema geworden, dass viele Mieter bei Abrechnungen von Bauleistungen und nebenkostenwirksamen Dienstleistungen für Kosten aufkommen sollen, die überhöht sind oder die gar nicht angefallen sein können.
Derartige Vorwürfe wurden u.a. vom MieterInnenverein Witten in ausführlichen Schreiben begründet. Medien wie RTL (Team Wallraff) und WDR berichteten. Die Vonovia hat dies nicht zum Anlass genommen, die Falschabrechnungen zu korrigieren und sich bei den MieterInnen zu entschuldigen. Stattdessen liegen Hinweise dafür vor, dass diese Vorgänge vertuscht werden sollten.
In allen uns bekannten Modernisierungs-Fällen wurden Architektenleistungen nach HOAI abgerechnet, ohne dass dazu Verträge und Rechnungen der beauftragten Architekten vorgelegt werden konnten.
Dass es sich bei der viel zu teuren Abrechnung von Heizungsmodernisierungen nicht um lokale Einzelfälle handelt, zeigen Beispiele aus Osnabrück, wo die Installateursinnung öffentlich die überzogenen Kosten angegriffen hat.
In Witten wurde durch Mieter auch der Nachweis erbracht, dass der größte Teil der abgerechneten Winterdiensteinsätze gar nicht stattgefunden hat und auch nicht nötig war, weil werde Schnee noch Eis vorlagen. Der Konflikt zieht sich seit Jahren hin. Fernsehsender berichteten wiederholt. Geändert hat sich nichts. Vonovia beharrt auf ihren Falschabrechnungen.
Ein Verstoß gegen die üblichen Gepflogenheiten in der soliden Wohnungswirtschaft liegt auch bei der Abrechnung der sogenannten Hauswarte vor. Die Personalkosten der Hausmeister werden nicht offengelegt. Rechnet man die auf die Mieter umgelegten Kosten der Hausmeister auf die nach Vonovia-Angeben durchschnittlich 700 betreuten Wohnungen erhält man Summen, die mindestens das Doppelte der Arbeitgeberkosten betragen. Dass auch dies keine Wittener Einzelfälle sind, zeigt ein Urteil in München, auf das sicherlich weitere folgen werden.
Offensichtlich leben die MieterInnen und diejenigen, die die Abrechnungssysteme der Vonovia verantworten in verschiedenen Welten. Die Vonovia-Verantwortlichen verschanzen sich hinter einem digitalen System, in dem das dort abgelegte unvollkommene virtuelle Modell der Bewirtschaftungsaufgaben für bare Münze genommen wird. Wir müssen vermuten, dass diese Abrechnungsautomaten genau so funktionieren, wie sie es tun, weil es der Vonovia Gewinne einbringt. Dafür, dass diese Maschinennicht abgeschaltet oder umprogrammiert werden, trägt der Vorstand die zentrale Verantwortung.
Knut Unger, MieterInnenverein Witten u. Umg. e.V., Plattform kritischer ImmobilienaktionärInnen
4. Sahra Gellermann
Die Entlastung des Vorstands wird abgelehnt.
Der immer wiederkehrenden Kritik an den Geschäftspraktiken der Vonovia SE wurden von deren Vorstand nicht die Grundlage entzogen. Stattdessen sah sich die Vonovia SE im vergangenen Jahr erneut öffentlicher Kritik ausgesetzt:
Der Spiegel: Wie der der Wohnungskonzern seine Mieter schröpft
Handelsblatt: Die Miet-Gewinnmaschine
Badische Zeitung: Wie Deutschlands größter Vermieter sein Geld verdient
Weser Kurier: Protest gegen Vonovia in Bremen-Gröpelingen
Kieler Nachrichten: Kleiner Aufruhr gegen Vonovia
Vor allem die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird von der Vonovia SE genutzt, um Mieten zu erhöhen und eigentlich nicht umlegbare Sanierungskosten auf die Mieter umzulegen. Trotzdem formale Mängel an den Modernisierungsmieterhöhungserklärungen in einer Reihe von Prozessen, unter anderem vor dem Landgericht Bremen (LG Bremen 2 S 248/18), bestätigt wurden, werden diese nicht anders gestaltet. Mieter können die Verteilung der geltend gemachten Kosten nicht nachvollziehen. Die Prüfung dieser wird systematisch verhindert. Die Mieterhöhungserklärungen sind unwirksam. Die Urteile sind rechtskräftig. Weitere Mieter in Bremen habe Klage erhoben. Auch hier wird die Vonovia SE unterliegen.
Diese Praxis und die daraus resultierende Kritik hätten durch eine offene und aufrichtige Unternehmenskommunikation verhindert werden können. Dies ist Aufgabe des Vorstands, welcher er nicht nachgekommen ist. Zudem wird während der Durchführung der Bauarbeiten keine Rücksicht auf die Mieter genommen.
Geltend gemachte Härtefalle werden nicht ausreichend bearbeitet. Der genaue Ablauf wird mit den Mietern nicht abgestimmt. Mieter werden entgegen den gesetzlichen Bestimmungen aufgefordert, mitzuwirken. Die Wohnungen sind in der Regel während eines Großteils der Dauer der Maßnahmen nicht bewohnbar. Die Mieter werden Monate oder gar Jahre lang Baulärm und Dreck ausgesetzt. Die Sanitäranlagen, Stromleitungen, Heizungen Wasserversorgung funktionieren über Wochen hinweg nicht. Dennoch wird meist kein Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt. Die Mieter werden allein gelassen.
Gesundheitliche Härtefälle werden in den meisten Fällen nicht beachtet. Selbst bei Vorlage von Attesten über schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen, wird keine Abhilfe geschaffen. Finanzielle Härtefälle werden sogar mit der Begründung, alle Mieter müssten gleich behandelt werden, abgetan. Das läuft dem Kerngedanken der Härtefallregelung in § 559 Abs. IV und V BGB zuwider.
Die Mieter werden stattdessen mit dem Angebot, die Mieterhöhung auf einen bestimmten Betrag zu beschränken, wenn Sie im Gegenzug auf ihre Einwendungen verzichten, davon abgehalten ihre Rechte durchzusetzen. Dies kommt einer Erpressung gleich. Diese Praxis und die daraus resultierende Kritik hätten durch eine offene und aufrichtige Unternehmenskommunikation verhindert werden können. Dies ist Aufgabe des Vorstands, welcher er nicht nachgekommen ist. Langjährige Mieter werden so aus ihren Wohnungen verdrängt. Dies wurde auch in einer Studie der Goethe Universität Frankfurt am Main bestätigt.
Nach einer Modernisierung im Frankfurter Gallus betrug die Mieterhöhung durchschnittlich 122 € pro Monat. Dadurch werden 60 % der betroffenen Mieter mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen.
In der Wohnungsforschung und nach der Rechtsprechung liegt ab dieser Quote ein finanzieller Härtefall vor. Diese fatalen sozialen Auswirkungen werden von der Vonovia SE missachtet. In der vorgenannten Studie werden auch die mangelhafte Transparenz und Kommunikation sowie die fehlende Berücksichtigung der Interessen der Mieter dokumentiert.
Auch Mieterhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete führen zu Verdrängung. In Darmstadt wurde nach einer Modernisierungsmieterhöhung eine weitere Mieterhöhung angekündigt. Der betroffene Mieter widersprach dieser, da die Kriterien des Darmstädter Mietspiegels nicht richtig angewendet wurden. Die erste Mieterhöhung konnte wegen Fristversäumnis seitens der Vonovia SE nicht durchgesetzt werden. Es folgte ein zweites Mieterhöhungsverlangen mit derselben falschen Begründung. Dieses ist nun Gegenstand eines Prozesses, obwohl leicht hätte geklärt werden können, dass die herangezogenen Merkmale nicht vorliegen, die Wohnung also zum Beispiel nicht an die zentrale Warmwasserversorgung angeschlossen ist.
Solche Versäumnisse und rein gewinnorientierte Vorgehensweisen sind nicht tragbar und durch einen verantwortlich handelnden Vorstand abzustellen.
Sarah Gellermann, Mieterverein Darmstadt, Plattform Kritischer Immobilienaktionär*innen.
Kritische AktionärInnen haben zur Tagesordnungspunkt 4 der Hauptversammlung 2019 der Vonovia schriftliche Gegenanträge gestellt. Gefordert wird die Nicht-Entlastung des Aufsichtsrates:
Knut Unger
Die Entlastung der Mitglieder des Aufsichtsrates wird abgelehnt.
Begründung:Obwohldie Unregelmäßigkeiten z.B. bei den Hausmeisterkosten, schon bei der letzten HV vorgetragen wurden und obwohl zahlreiche Vorwürfe durch die Medien gingen, ist der Aufsichtsrat, soweit ersichtlich, nicht tätig geworden, um die Missstände abzustellen.