Neuer Annington-Chef soll Börsenexit managen

Was kommt jetzt auf die Mieter zu?

Die Deutsche Annington hat einen neuen Chef: Rolf Buch, bislang Manager in Bertelsmann-Imperium, einem der zentralen Schaltstellen der neo-liberalen Politik-Beeinflussung, wird zum 1. April neuer Vorstandsvorsitzender. Die Wirtschaftspresse begrüßt ihn als den Mann, der den größten Börsengang eines deutschen Wohnungsunzrenehmens organisieren und sich um die politische Landschaftspflege kümmern wird. Was kommt nun auf die Mieter zu?

Der vierte Personalwechsel an der Spitze der Annington seit ihrer Gründung 2001 markiert einen erneuten fundamentalen Strategiewechsel. Diesmal geht es nicht um Call Center oder neue Finazierunge. Diesmal geht es ums Ganze. Endlich soll das Versprechen eingelöst werden, für das Pensionskassen und Versicherungen im Jahr 2005 ihr Geld in die Terra-Firma-Fonds gezahlt haben, denen die Annington gehört: Profit. Bislang hab es den nur für die Investoren in die Schattenbankenpapiere, die den Aufbau des Wohnungsimperiums überhaupt mögich machten. Und für den kleinen Managerclub um den TerraFirma-Chef Guy Hands, der das ganze Spiel beherrscht. Nun aber muss er auch mal an seinen Finanzgeber denken. Mit dem Börsengang könnten sie ihr eingesetztes Kapital an der Börse versilbern oder in Aktien eintauschen, die eine hübsche Dividende abwerfen. Bezahlen muss beides: Herr Mieter und Frau Mieterin.

RÜCKBLICK

In der Ära des ersten Annington-Chefs Riebel ging es – zunächst noch im Auftrag der Nomura-Bank – um den Aufbau und die Expansion des Wohnungsimperiums des Private Equity-Managers Guy Hands (TerraFirma). Mit dem Kauf der Viterra und deren Refinanzierung durch die Großverbriefung GRAND erfolgte der Einstieg neuer TerraFirma-Fonds, die bis heute die wirtschaftlichen Eigentümer der Annington sind.

Neben der Vermietung sollte die Mieterprivatisierung eines der Standbeine des Geschäftsmodells sein. Als 2006 klar wurde, dass diese Erwartungen nicht erfüllt werden konnten, erfolgte ein abrupter Chef- und Strategiewechsel. Unter dem Riebel-Nachfolger Kulenkampff erfolgte eine Korrektur des Expansionskurses. Die teilweise Handelsorientierung wurde von einer stärkeren Fokussierung auf die Bestandsverwaltung abgelöst.

Ab 2007 erfolgte dann unter dem Industriemanager Donkers eine umfassende Restrukturierung des Konzerns. Extreme Personaleinsparungen und Zentralisierungen sollten nun den Wert des Konzerns steigern. Dies führte 2008 aber zu extremen Problemen in der Bestandsverwaltung und sprunghaft steigenden Leerständen. 2010/2011 erfolgte deshalb ein erneuter Strategiewechsel. Die Wertschöpfungskette sollte nun durch die Ausgründung neuer Servicetöchter (v.a. die “Objektbetreuungsgesellschaft”) über das Kernunternehmen hinaus ausgedehnt werden. Zugleich wurde die Lösung des Problems mit 2013 auslaufenden Verbriefung GRAND immer dringlicher. In dem Ringen um die Restrukturierung dieses Großkredits war Donkers 2012 das Handtuch.

EXIT EINGELEITET

Mit seinem Abschied und dem Neueinstieg von Buch ist nun endgültig die Exit-Phase der Private-Equity-Fonds eingeleitet. Dabei geht es darum, dass die Finanz-Investoren ihren Einsatz mit möglichst hohem Gewinnaufschlag zurück erhalten. Das bedeutet schon im Ansatz mehr, und nicht weniger Verwertungsdruck. Auch mit weiteren Strategiewechseln ist zu rechnen. Die Zukunft bleibt ungewiss.

DAUERBRENNER UM-FINANZIERUNG

Ein Börsengang wäre undenkbar, hätte die TerraFirma/Annington zuvor nicht das Problem mit der auslaufenden Verbriefung GRAND “gelöst”. Kurz vor Toreschluss kam die Annington Ende 2012 mit den Gläubigern zu einer Übereinkunft über die Streckung der Zurückzahlung der 2013 auf einen Zeitraum von 5 Jahren. Diese Übereinkunft ermöglicht eine phasenweise Umschuldung auch von Teilbeständen der Annington. 2013 müssen z.B. 1 Mrd. ? zurückgezahlt werden.

In diesem Jahr hat bereits die BerlinHyp, Tochter der Landesbank Berlin AG, die Refinanzierung von 656,6 Mio. Euro zugesagt. Als Sicherheiten für den neuen Kredit dienen 27.000 Wohneinheiten an rund 100 verschiedenen Standorten im Ruhrgebiet sowie in den Großräumen Köln, München und Augsburg.

Darüber hinaus sollen diversen Berichten zufolge weitere 1 Mrd. Euro durch eine neue Großverbriefung aufgebracht werden. Diese wird mit anderen Wohnimmobilien-Gesellschaften besichert sein.

VERSCHULDUNGSDRUCK BLEIBT

Es ist das Problem der Umfinanzierung also noch keineswegs gelöst. Jahr für Jahr muss die Annington hunderte Millionen Euro an neuen Krediten auftreiben, nur um die für den Kauf der Wohnungen ausgenommenen Kredite abzulösen. Von einer Minderung des Verwertungsdrucks auf die Wohnungen kann da keine Rede sein. Die Planungen zur Neuauflage einer großen Verbriefung zeigt auch, dass die Annington noch lange nicht die Finger von den Schattenbanken lässt.

Durch die gestückelte Umschuldung werden ganze Wohnungspakete aus dem Gesamtkuchen der Annington herausgebrochen und getrennt mit den neuen Schulden belastet. Möglich, dass sie dann auch einzeln verwertet und zum Beispiel als Paket weiter verkauft werden. Auf jeden Fall erleichtert wird auch die Finanzierung von wert- und mietsteigernden Modernisierungen.

STÄNDIGER RENDITEDRUCK

Ein Börsengang im Sommer kann neben dem (Teil-)Exit von TerraFirma theoretisch auch der Kapitalaufstockung dienen, um die Umfinanzierung zu erleichtern. Auf keinen Fall wird die Annington damit aber den Zwängen und Unsicherheiten der Kapital- und Finanzmärkte entkommen. Institutionelle Anleger werden solange in die Aktie investieren, wie sie in der Konkurrenz mit anderen Anlagemöglichkeiten lukartuc erscheint. Das kann sich täglich ändern.

Im Unterschied zu den bisherigen Investoren können die Aktionäre jederzeit aussteigen. Das bedeutet, dass das Management ständig Erfolgszahlen präsentieren muss. Weder für riskante Experimente mit Call-Centern noch für Investitionen in die Wohnungen, die sich nicht auf Heller und Pfennig rechnen, besteht da Spielraum.

DIVIDENDEN MÜSSEN ERWIRTSCHAFTET WERDEN

Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Dividenden, die die Annington den Aktionären auszahlen muss, soll die Aktie attraktiv sein. Bei dem Börsengang-Vorreiter GAGFAH hat vor allem auch die Auszahlung dieser Dividenden zum Substanzverzehr dieses Konzerns beigetragen.

MEHR TRANSPARENZ?

Die Börse, so heißt es immer wieder, führt zu mehr Transparenz. Die Aktionäre, so eine Verheißung, reagieren auch auf schlechte Nachrichten von der Mieterseite. Und das könnte die Bereitschaft des Managements zu Zugeständnissen an die Mieter erhöhen.

Immerhin ist das eine Hoffnung und sie gubt den organiserten Mietren eine Audgabe. Auf der anderen Seite ändert die Börse aber nichts an den Rendite-Zwängen der AG. Ihre internationalen Strukturen werden auch weiterhin für die meisten undurchschaubar bleiben.