Verschuldung der LEG wächst deutlich

Heute hat die LEG Immobilien SE ihre Ergebnisse des Geschäftsjahres 2021 vorgestellt. Die operativen  Gewinne (FFO1) sind aufgrund überdurchschnittlicher Mietsteigerungen, geringer Ausgaben für die laufende Wohnungsbewirtschaftung und einer aggressiven Expansion um 10,4 Prozent gestiegen. Zugleich klagen viele MieterInnen über einen schlechten Service. Große Teile des alten und neuen LEG-Wohnungsbestandes sind sanierungsbedürftig. Der Verschuldungsgrad des Unternehmens steigt massiv. Nach Ansicht der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen ist die vorgeschlagene Ausschüttung einer noch einmal erhöhten Dividende keineswegs gerechtfertigt.

Der Anzahl der LEG-Wohnungen ist gegenüber dem Vorjahr um 15 Prozent gestiegen. Zugleich stieg der Verschulungsgrad (LTV) gegenüber dem Vorjahr um knapp 14 Prozent auf 42,8 Prozent. Jede LEG-Wohnung ist im Durchschnitt mit 49.000 Euro Schuden belastet, – angesichts des Alters udn des Zustandes der mesten Wohnungen ost das eine Menge.

Trotzdem plant die LEG weitere Großexpansionen. Die erworbenen Wohnungen liegen zu einem eheblichen Teil außerhalb des LEG-Stammlandes NRW.  Der Aufbau einer befriedigenden Verwaltung kostet Ressourcen, die die LEG nicht hat. Monatelang warten die MieterInnen schon heute vergeblich auf Reparaturen.

In die laufende Instandhaltung fließen nicht einmal 11 Euro pro Quadratmeter. Nach Jahrzehnten der Vernachlässigung der Wohnungsbestände ist das entschieden zu wenig. Seit einigen Jahren massiv erhöht hat die LEG lediglich ihre Investitionen in wertsteigernde und mieterhöhungswirksame Modernisierungen. Diese konzentrieren sich auf einen kleinen Teil des Wohnungsbestandes und führen dort zu Verdrängungen von MieterInnen. Die große Masse der Wohnungen wird vernachlässigt und unzureichend betreut.

Trotzdem verlangt die LEG immer höhere Mieten. Die Durchschnittsmiete im freifinanzierten Bereich steigt um 3,9 Prozent, wesentlich mehr als der Bundesmietenindex von 1,3 Prozent. Zu den Mietsteigerungen tragen Erhöhungen der Mieten im laufenden Vertragsverhältnissen mit 1,9 Prozentpunkten bei. Mieterorganisationen aus vielen Städten berichten, dass die LEG dabei von mietrechtlich nicht gerechtfertigten Einordnungen in die Mietspiel zurückgreift.

Nicht zuletzt mit Hilfe derartiger Methoden ist der operative Gewinn (FFO I) der LEG im Jahr 2021 um 10,4 Prozent gestiegen. Die Dividendenausschüttung pro Aktie soll nach dem Vorschlag des Vorstandes deshalb um 7,7 Prozent erhöht werden. Insgesamt sollen 296,5 Mio. Euro in Dividende fließen. Dies sind knapp 44 % der Bruttomieteinnahmen (EPRA) des Vorjahres. Für die laufenden Kosten werden lediglich 25 % der Mieteinnahmen eingesetzt.

Nach Ansicht der der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen belasten diese Ausschüttungen und der aggressive Wachstumskurs der LEG die MieterInnen in inakzeptablen Ausmaßen und führen zu Risiken für das Unternehmen.

siehe auch:

Kehrseiten des „Erfolges“: MieterInnen im Dauerstress mit der LEG