Vonovia-Geschäftsbericht: Normalisierung der Mietenabschöpfung – Konzern strebt Verkäufe und Industrialisierungsschub an

Der heute vorgestellte Geschäftsbericht der Vonovia SE bietet auf den ersten Blick keine großen Überraschungen. Nach Jahren des Übernahmebooms und des Krisenmanagements zeichnet sich eine „Normalisierung“ auf dem eingeschlagenen Pfad der immer weiteren Mietenabschöpfung ab. Nicht neu ist auch die Erzählung, dass die Rendite in den nächsten Jahren vor allem auch durch den Ausbau der Zusatzgeschäfte, etwa im Energiesektor, und durch das Management fremder Immobilien und Immobilienfinanzanlagen steigen soll. Neu ist allerdings das Ziel, die Verschuldungsrate aus strategischen Gründen deutlich zu senken und dafür massive Verkäufe zu planen.

Mietsteigerung auf Vorjahresniveau

Die organischen Mietsteigerungen (also die durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Fläche) lagen 2025 wie im Vorjahr bei 4,1 Prozent. Sie können diesmal noch weniger als in den Vorjahren mit einer Inflation der Kosten erklärt werden, sondern beruhen auf einer drastischen Ausnutzung der Wohnungsnot, vor allem bei der Wiedervermietung. Wie Mieterorganisationen berichten, liegen die verlangten Mieten in Gebieten ohne Mietpreisbremse oft weit über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmieten.

Innerhalb der Faktoren für die Mietsteigerungen gab es im Jahr 2025 eine leichte Verschiebung in Richtung Neubau und Modernisierung. Dies liegt daran, dass die Fluktuation (und damit die Möglichkeit vieler Mietensprünge) begrenzt ist und dass die Mietentreiber Neubau und Modernisierung leicht an Bedeutung zugenommen haben.

Der Vorstand erwartet weiterhin Mietsteigerungen in dieser Größenordnung, betont aber noch stärker als bisher die Potenziale in anderen Geschäftsfeldern.

Ehrgeiziges Ziel für den Schuldenabbau

Unter dem Ende 2025 ausgeschiedenen CEO Rolf Buch war die Vonovia zunächst durch aggressives Wachstum auf Pump, dann, nach der „Zinswende“, durch Krisenmanagement der Verschuldung geprägt. Nach Abwendung der akuten Gefahren für die Liquidität kündigte der neue CEO Luka Music nun eine langfristige Strategie des Schuldenabbaus an. Dies erfolgt, so war zu vernehmen, auch auf Druck von wichtigen Investoren.

Die Verschuldungsquote (LTV) soll von derzeit 45,5 Prozent „nachhaltig“ auf etwa 40 Prozent gesenkt werden. Daneben rückt die Steigerung der Gewinne vorläufig ins zweite Glied.

Ein Schuldenabbau in dieser Größenordnung kann nur gelingen, wenn recht viele Immobilien mit Gewinn veräußert werden können und das Unternehmen den Verlust an Mieteinnahmen gleichzeitig durch neue Einnahmequellen ausgleichen kann. Außerdem spielt natürlich auch weiterhin die Ablösung auslaufender Anleihen durch neue Bonds und Wandelschuldverschreibungen eine große Rolle.

Langfristige Verkaufswelle und BtoB Business

Schon im Geschäftsjahr 2025 stark erhöht haben sich die Umsätze und Gewinne aus den Einzelprivatisierungen der Wohnungen und aus dem Neubau, der zu über 90 Prozent für den Verkauf erfolgte. Allerdings erfolgte dies auf Basis eines sehr niedrigen Ausgangsniveaus.

Vervielfacht wurde das Ergebnis aus dem Verkauf von Wohnungsbeständen, die die Vonovia als nicht strategisch betrachtete.  Wie der Geschäftsbericht darstellt, lag der Wert dieser Immobilien weit unter dem Durschnitt der „strategischen“ Bestände. Der Konzern entledigt sich immer mehr der Wohnungsbestände, in die besonders viel investiert werden müsste, um Mängel abzubauen und sie energetisch fit zu machen.

Wie Music vor Analysten klar machte, soll die verstärkte Verkaufsorientierung kein vorübergehendes Krisenmodell sein und es geht auch nicht bloß um die Abstoßung von Kosten. Der gesamte Wohnungsbestand steht auf dem Prüfstand. „Alles liegt auf dem Tisch“, sagte Music. Auch die Zukunft der bereits eingegangen Joint-Ventures mit anderen Finanzanlegern und neue Teilverkäufe. Neben kleineren Wohnungsbeständen sind selbst gewinnbringende Großbestände wie das in Schweden kein Tabu, wenn es entsprechende Interessenten gibt.

Die Vonovia möchte dabei aber gleichzeitig auch weiter am Management der Wohnungsbestände verdienen, also die Wohn- oder auch die Vermögensverwaltung übernehmen.

Das Geschäftsmodell wird verstärkt ein sogenanntes „BtoB Business“ umgestellt. Dabei werden die Leistungen nicht Endkunden- also den Mietern – sondern anderen Unternehmen angeboten. Dabei kann es sich um Dienstleistungen wie „Hauswart“ oder Gartenpflege ebenso handeln wie um die Entwicklung von Neubauprojekten oder komplette Vermögensverwaltungen. Auf dieser Basis sieht die Vonovia denn auch große Wachstumschancen durch die Einführung neuer Technologien, die sie zunächst aber für den eigenen Bestand entwickelt und an ihren jetzigen Mietern testet. Also zum Beispiel die „Multi-Sensor-Plus-Rauchmelder“ oder die Wärmepumpen-„Cubes“.

Ausbau der Insichgeschäfte

Bislang werden diese Zusatzleistungen unter dem Titel „Valeu Add“ bilanziert. Das Ergebnis dieses Segments konnte im Jahr 2025 mit sieben Prozent deutlich gesteigert werden. Allerdings wurden diese Geschäfte mehr denn je innerhalb des Konzerns abgerechnet. Darunter befinden sich Gewinne aus Betriebs- und Modernisierungskosten, die der Konzern auf die Mieter abwälzt. Aufgrund verstärkter Modernisierungen nimmt der Beitrag der eigenen Arbeitskräfte der Vonovia zum Gewinn zu. Die Qualität der Arbeit steht unter Kritik.

Von einem Ausbau der Zusatzgeschäfte mit externen Eigentümern kann bislang kaum die Rede sein. Ein Wachstumsbereich ist aber sicherlich die konzerninterne Energiewirtschaft mit Stromerzeugung aus Photovoltaik und Wärmepumpen aus serieller Fertigung. Auch beim Neubau und der Wärmedämmung setzt die Vonovia auf seriell vorproduzierte Bauteile, zum Teil aus eigener Produktion. Große Erwartungen werden in den Ausbau der Künstlichen Intelligenz gesetzt.

Hoffnungen auf den Ausbau der externen Dienstleistungen sind allerdings schon ein paar Jahre alt, ohne dass es zu deutlichen Sprüngen in der Vermarktung gekommen ist.  Wird Music wirklich in  der Lage sein zu liefern, was Buch versprochen hat?

Rückkehr der fiktionalen Wertsteigerung

Aber auch Business as usual bringt schönen Zahlen: Das vorläufige Ende der Hochzinsphase, das Abstoßen von Renovierungslasten und die erwarteten dauerhaften Mietsteigerungen ermöglichten der Vonovia Ende 2025 eine Anhebung des geschätzten Verkehrswertes der Immobilien um 1,39 Mrd. Euro, – und zwar trotz der Reduktion des Wohnungsbestandes um fast 9.000 Einheiten.

Noch im Vorjahr mussten 1,6 Mrd. Euro abgeschrieben werden.  Bis die Vonovia den fiktionalen Verlust der Vorjahre ausgeglichen hat, wird noch einige Zeit vergehen. Eine Zeit, die sowoh für das alte als auch das neue Geschäftsmodell der Vonovia enorme Risiken mit sich bringt.

30 Prozent Mietenabschöpfung für die Dividende

Der Vonovia-Vorstand schlägt vor, 1,06 Milliarden Euro als Dividenden auszuschütten. Dies sind 6 % mehr als im Vorjahr.  Der Vonovia-Vorstand will damit 30 % der Mieteinnahmen des Jahres 2025 als Dividende an die Aktionäre ausschütten. Diesen Wert haben wir unter Bereinigung anderer Einnahmequellen (u. a. Verkäufe und Development) ermittelt. Nach einem Tiefpunkt im Krisenjahr 2022 (19 % der Mieteinnahmen wurden ausgeschüttet) bewegt sich der Konzern hinsichtlich der Mietenextraktion jetzt wieder auf das Niveau der späten 2010er‑Jahre zu (Höhepunkt 2021: Dividendenausschüttung von 45 % der Mieteinnahmen).

Angesichts von Wohnungs- und Klimanotstand ist nichts daran legitim. Die größere Herausforderung für die Mieterschaften besteht allerdings in dem industriellen Technologiesprung, auf den sich die Vonovia immer mehr fixiert.