Das Übel wächst. Erster Zwischenbericht der erweiterten Vonovia.

Laut den operativen Kennzahlen des Vonovia-Zwischenberichts für die ersten 9 Monate 2021 werden die (wie üblich) überdurchschnittlichen Mieterhöhungen ergänzt durch gestiegene Gewinne aus Verkäufen, Neubau und die konzerninternen Abrechnungen zu Lasten der Mietenden. Von den Ergebnissen der übernommenen Deutsche Wohnen wurden in dem Bericht bereits zwei Monate berücksichtigt. Die Integration in den Konzernabschluss erfolgt mit hohem Tempo.  In den Kennziffern über den Vermögenswert sind die Wohnungsbestände der Deutsche Wohnen bereits voll enthalten. Schon wird über die nächste Übenahme geredet: Adler. Ohne verstärkte Verkäufe aus dem eigenen Portfolio kann die Vonovia das kaum stemmen. Da kommen den Vonovia-Chefs Rekommunalisierungen wie in Berlin wohl gar nicht ungelegen. Sozialisierung wäre etwas anderes.

Aufgrund der Einverleibung der Deutsche Wohnen (DW) ist die Anzahl eigener Wohnungen der Vonovia auf 568.451 gewachsen. 154.918 Wohnungen wurden in den ersten neun Monaten erworben, 2.987 wurden verkauft. Allein diese Verkäufe brachten der Vonovia einen operativen Überschuss von 105,5 Mio. € ein, – mehr als jemals zuvor. Wenn der mit der SPD-geführten Berliner Regierung verabredete Verkauf von fast 15.000 Wohnungen an die dortigen Landesunternahmen abgeschlossen sein wird, dürften sich die Gewinne aus dem Immobilienhandel vervielfachen und dabei helfen, die durch die DW-Übernahme erhöhten Schulden zu senken.

Der Verschuldungsgrad (LTV) ist seit Anfang des Jahres von knapp 40 % auf nunmehr 44 % gewachsen. Zwar konnten diese Schulden mit der Ausgabe neuer Unternehmensanleihen zu niedrigen Zinsen günstig finanziert werden. Trotzdem dürfte der Druck auf Mieten, Kosten und weitere „günstige Deals“ wachsen. Auch in Zukunft darf man mit einer hohen Bedeutung von Verkäufen rechnen, vom allem dann, wenn der Staat auch anderswo so ein guter Abnehmer wird wie in Berlin. Wenn der Staat die hohen Erwartungen an die Verkaufspreise stützt, stablisiert er damit auch die ständige Aufwertung der Immobilien unter Konzernkontrolle.

Verkehrswerte laufen den Mietsteigerungen davon

Der Immobilienverkehrswert („Fair Value“) der Vonovia inklusive Deutsche Wohnen wird in dem Bericht auf 95,4 Milliarden Euro geschätzt. Das sind 32,3 Mrd. Euro mehr als vor 9 Monaten. Ein Betrag von 5,1 Mrd. Euro dieser Steigerung geht aber nicht auf den Aufkauf, sondern die Neubewertung der Vonovia-Portfolios inklusive Deutsche Wohnen zurück. In diese Bewertung fließen (wie immer bei Vonovia & Co.) die Miet- und Zinserwartungen der nächsten zehn Jahre ein. Durch diese Methode, durch Modernisierungen und durch die Neuzusammensetzung des Portfolios ist der durchschnittliche Verkehrswert einer Vonovia-Wohnung seit 2014 von 63 Tsd. Euro auf nunmehr 168 Tsd. Euro gestiegen. Natürlich wird die Vonovia für den Fall, dass es in Berlin zu einem Enteignungsgesetz kommen sollte, Entschädigungen in derartigen Größenordnungen erwarten.

Dagegen gibt es allerdings gute Argumente. Während die Immobilienwerte der Vonovia zwischen 2014 bis Ende 2020 um 142 % pro Wohnung gestiegen sind, beträgt die Steigerung der Mieteinnahmen pro Wohneinheit im gleichen Zeitraum etwa 40 %. Die spekulativen Marktwerterwartungen steigen also weit schneller als die tatsächlichen Mieten. Beide Größen entkoppeln sich immer mehr voneinander.

Im Jahr 2014 betrug der „Fair Value“ der gesamten Immobilien der Vonovia das 16-fache der Mieteinnahmen des Jahres. Die Mieteneinnahmen des Jahres 2020 dagegen müssten fast 28 Jahre lang gezahlt werde, um dem spekulativen Immobilienwert  zu entsprechen. Mit dem Geschäftsbericht 2021, für den bereits eine weitere Aufwertung der Immobilien angekündigt ist, dürfte sich dieser Wert auf über 30 Jahre steigern. Im alten Vonovia-Bestand in Berlin beträgt die Immobilienbewertung pro Quadratmeter schon jetzt mehr als das 34-fache der Ist-Mieten pro Jahr.  Nur München legt mit über 38 Jahren noch höher. Man sieht daran, welch große Spielräume sich für die Absenkung der Entschädigung ergeben, wenn man nicht von dem fiktionalen Immobilienwert ausgeht, den sich die Vonovia errechnet, sondern von einem Ertragswert, der sich an bezahlbaren Mieten orientiert.

Mietpreistreiber

Spekulative Immobilienwerte treiben aber nicht nur Verkaufspreis- und Entschädigungserwartungen der Eigentümer, sie treiben auch die ganz realen Mieterhöhungen an. In den ersten Monaten stiegen die Quadratmeter-Mieten der Vonovia „organisch“, das heißt ohne Berücksichtigung der Veränderungen des Wohnungsbestandes, um 3,6 % an, während gleichzeitig im Bundesdurchschnitt die Mieten nur um 1,4 % stiegen. Ein derartig großes Missverhältnis zwischen Vonovia- und generellen Durchschnittsmieten können wir seit vielen Jahren beobachten. Seit 2016 beträgt die organische Mietsteigerung der Vonovia weit mehr als das Doppelte des bundesweiten Mietenindex.

Allein dies zeigt, dass die Vonovia bundesweit zu den Mietpreistreibern zu zählen ist. Dabei können sich die Mietsteigerungen je nach Ort und Wohnblock sehr unterschiedlich ausprägen. Besonders hoch fallen sie zum Beispiel im Ruhrgebiet aus, wo es keine Mietpreisbremse gibt. Dort, wie überall, sind aber nicht die Anpassungen an die Vergleichsmieten das Ausschlaggebende, denn die Spielräume der Mietspiegel hat die Vonovia meist längst ausgeschöpft. Entscheidend sind die Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen. Denn hier kann die Vonovia bis zu 2 oder 3 Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter verlangen. Außerdem werden nach Auszug viele Wohnungen so hergerichtet, dass sie der Vonovia als modernisiert gelten und dann zu einem hohen Preis wiedervermietet werden. Diese Vorgehensweise bei einer begrenzten Anzahl Wohnungen führt nach den Berichtszahlen in den ersten 9 Monaten zu 1,8 % Mietsteigerungen, wohlgemerkt bezogen auf den ganzen Wohnungsbestand!

Renovictions

Für solch Mietpreisreiberei mittels „Modernisierung“ ist die Vonovia nicht nur in Deutschland berüchtigt. Eine gerade veröffentlichte Studie von Ilhan Kellecioglu an der Universität Malmö legt dar, wie die Vonovia in prekarisierten Wohnvierteln wie Stockholm-Husby instandsetzungsbedürftige Wohnungen leerzieht, um sie nach einer unnötig luxuriösen Renovierung sehr viele teurer wieder zu vermieten. „Konzeptrenovierung“ nennt die Vonovia dieses Vorgehen zur Umgehung des weiterhin vergleichsweise starken Mieterschutzes in Schweden. Die Mietenden nennen es „Renoviction“, Vertreibung durch Renovierung.

Das System: Erst durch jahrelange Untätigkeit einen so großen Instandhaltungsstau erzeugen, dass manche Wohnungen für die Sanierung leergezogen werden müssen. Dann in diesen Wohnungen statt Instandsetzungen Wertverbesserungen durchführen, die zu Mieten berechtigen, die sich die bisherigen BewohnerInnen nicht leisten können.

Nicht ohne Grund wurden die Vonovia-Tochterunterhemen in Schweden in einer großen MieterInnenumfrage gerade zu den übelsten Vermietern des ganzen Landes gewählt.