Die „Wohngarantie“ der Vonovia – ein lebenslanges Wohnrecht?

Kurz vor ihrer Aktionärshauptversammlung veröffentlicht die Vonvia SE ein neues Geschäftsverständnis, nach welchen es verhindert werden soll, dass Mieter, die das 70. Lebensjahr erreicht haben, sich Sorgen um den Verlust ihrer Wohnung machen. Ziel sei es, „dass Senioren in ihren angestammten Quartieren würdig alt werden“, so Rolf Buch, CEO der Vonovia SE auf der Hauptversammlung.  Buch sprach auf der Hauptversammlung gar von einem lebenslangen Wohnrecht. Mit diesem Begriff oder der Wortneuschöpfung „Wohngarantie“ wird das Thema auch in den Medien behandelt. Können sich nun zumindest die älteren Vonovia-Mieter sicher sein, Ihre Wohnung nicht mehr verlassen zu müssen? Was bedeutet diese Ankündigung konkret? Wie sind diese Aussagen juristisch einzuordnen?

Eine „Wohngarantie“ ist dem bürgerlichen Gesetzbuch nicht bekannt. Eine Garantie ist nur für das Kaufrecht geregelt. Hiermit wird eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, die über die normalen gesetzlichen Ansprüche hinausgehende Rechte begründet, wenn diese nicht eingehalten wird.

Dies kann hier wohl kaum gemeint sein.

Bleibt die Frage offen, ob das „lebenslange Wohnrecht“, CEO Buch seinen Mietern in Aussicht stellt, diesen die Sicherheit gibt, Ihre Wohnungen nicht verlassen zu müssen oder sie zumindest vor Mieterhöhungen schützt.

Das Wohnrecht gibt es in zwei Varianten.

In § 1093 BGB ist das dingliche Wohnrecht geregelt. Es ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch einzutragen und gilt bei einem Verkauf auch gegenüber dem Erwerber. In der Regel beteiligt sich der Bewohner nur an den Nebenkosten. Auch wenn CEO Buch immer wieder damit zitiert wird, dass seine Mieter ab 70 ihre Wohnungen nicht mehr verlassen müssen, wird er ein dingliches Wohnrecht wohl kaum im Sinn gehabt haben. Denn ein solches mindert den Wert einer Immobilie enorm.

Aber auch die zweite Variante, das schuldrechtliche Wohnrecht, ist nach Buchs Äußerungen wohl ausgeschlossen. Dieses wird vertraglich vereinbart. Neben den Nebenkosten wird ein Nutzungsentgelt bezahlt. Bei Umzug in ein Pflegeheim und Weitervermietung der Wohnung an einen Dritten kann auch die Pflicht des Eigentümers zur Zahlung einer Geldrente im Wert des Wohnrechts abgeleitet werden – BGH Urteil vom 19.01.2007 (Az: V ZR 163/06; NJW 2007, S. 1883) und BGH Urteil vom 09.01.2009 (Az: V ZR 168/07; NJW 2009, S. 1348). Die Schriftform ist hierbei wegen § 550 BGB unerlässlich.

Denn Mietverträge über eine feste Dauer von mehr als einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. Andernfalls sind sie als normale, unbefristete Mietverhältnisse kündbar.

Die Schriftform lehnt Buch aber ab. Auf der Aktionärsversammlung stellt er auf unsere Nachfrage deutlich klar, dass es eine schriftliche Ergänzung der Mietverträge nicht geben wird. Für die betroffenen Mieter solle das Härtefallmanagement zuständig sein. Dieses bestehe derzeit aus 30 Personen – weitere würden eingestellt – und würde dann gemeinsam mit den Mietern nach einer Lösung suchen.

Es bleibt also festzuhalten, dass die „Wohngarantie“ der Vonovia SE gegenüber Ihren Mietern ohne eine Aufnahme in die Mietverträge rechtlich nicht fassbar ist. Mieter sollten sich nicht darauf verlassen und von Ihrem Recht, Härtefalleinwände gegen Modernisierungsmieterhöhungen zu erheben, Gebrauch machen.