Hedge-Fonds kaufen LEG-Wohnungen in NRW

Die ehemals landeseigene LEG Immobilien AG in NRW hat insgesamt 2.700 ihrer Wohnungen an Finanzinvestoren verkauft. Was haben die Erwerber mit den Siedlungen vor? Dazu wird am Freitag, dem 12.Juli 2019, in Dorsten-Barkenberg eine Diskussionsveranstaltung stattfinden.

Die Käufe wurden von dem Vermögens- und Immobilienverwalter Velero organisiert. Der kauft seit 2016 relativ schwierige Immobilien im Auftrag von Hedge-Fonds und anderen Finanzanlegern mit Sitz in Luxemburg und der Karibik. Von dem aktuellen Deal sind in Barkenberg (Dorsten), Dortmund und Wuppertal Sozialsiedlungen aus den 60er und 70er betroffen. Zu befürchten ist, dass der neue Eigentümer eine kurzfristige und riskante Finanz-Anlagestrategie verfolgt, die den Herausforderungen in den Siedlungen nicht gerecht wird.

Wie man hört, verfolgt der Investor eine “Value Added”-Strategie. Dabei werden an eher schwierigen Standorten Wohnanlagen mit Verbesserungsbedarf gekauft und mit hohen Krediten belastet. Da heutzutage auch geringe Mieten mehr als die niedrigen Zinsen decken, ist für das geringe Eigenkapital von Anfang an eine Rendite garantiert. Zusätzlich bemüht sich der Investor um ein paar kurzfristig umsetzbare Verbesserungen der Bewirtschaftung, die zum Beispiel den Leerstand senken. Bei hoher Leerstandquote reicht es dazu oft aus, ein wenig aktiver zu werben und ein paar leere Wohnungen herzurichten. Der Leerstandsabbau wirkt sich schnell auf die Kennziffern aus und steigert den Wiederverkaufswert. Schon nach kurzer Zeit kann ein Weiterverkauf anstehen. Langfristigen Erfordernissen wird so eine Startegie nicht gerecht. Es wächst die Gefahr, dass das Modell scheitert.

Besondere Sorgen bereitet der Verkauf der 1.200 LEG-Wohnungen in Dorsten-(Wulfen)-Barkenberg, einer im Zuge der Nordwanderung der Bergbaus in den 60er und 70er Jahren errichteten Großsiedlung, die auch als „Neue Stadt Wulfen“ bekannt wurde. Der Geschoßwohnungsbereich der städtebaulich einst beispielgebenden Siedlung ist trotz öffentlich geförderter Abrisse von einer hohen Leerstandquote (ca. 20%) geprägt. Eine zum Stadtteil gehörende Einkaufsmall steht komplett leer und verfällt. Es gibt einen hohen Sanierungsbedarf der ehemaligen LEG-Wohnungen, die überwiegend von asbesthaltigen Nachstromspeicheröfen beheizt werden. Die BewohnerInnen verfügen oft nur über geringe Einkommen und könnten Mieterhöhungen nach Modernisierungen nicht tragen.

Welche Strategie verfolgt ein Investor, der einen solchen Wohnungsbestand erwirbt? Geht es um mehr als um Spekulation und die kurzfristige Abschöpfung des Überschusses der Mieten über die derzeit günstigen Fremdkapitalkosten? Können die Probleme des Wohnungsbestandes durch einige mit geringem Aufwand zu erreichende zusätzliche Vermietungen gelöst werden? Wer steckt eigentlich hinter dem neuen Erwerber, wer sind die Kapitalgeber? Wie kann die Zukunft der Siedlung unter diesen Bedingungen gesichert werden?

Dazu wird am Freitag, dem 12.Juli 2019, in Dorsten-Barkenberg eine Diskussionsveranstaltung stattfinden, die vom Mieterbeirat Barkenberg und Zusammenarbeit mit dem Mieterforum Ruhr veranstaltet wird. Die Geschäftsführer der Velero Gruppe und der neuen Eigentümergesellschaft haben ihre Teilnahme zugesagt. Auf dem Podium diskutieren außerdem der Mieterbeirat Barkenberg, Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund und Dr. Christine Kämmerer (Ruhrmoderne e. V., Dortmund) als städtebauliche Expertin. Vertreter der Stadt Dorsten werden ebenfalls erwartet. Die Moderation übernimmt der Wohnprojekte-Berater Wolfgang Kiehle.