Fragen an den Vonovia-Vorstand

Eingebrochene Börsenkurse, radikale Dividendenkürzungen, Immobilienabwertungen und der Einbruch der operativen Ergebnisse im Quartalsbericht sprechen eine deutliche Sprache: Das Vonovia-Geschäftsmodell scheitert auch wirtschaftlich. Die Vonovia ist schon lange eine Zumutung für die Mieterschaft. Jetzt droht ihre Krise auch Beschäftigte, Staat und Gesellschaft zu belasten. Als ethische AktionärInnen fordern wir den Umbau zu gemeinnützigen Unternehmen. Aber solange es dazu nicht kommt, müssen wir mehr Mieterrechte und Klimagerechtigkeit von der existierenden Vonovia fordern. Eine Bedingung dafür ist Trasparenz.

Auch zur Hauptversammlung 2023 haben kritische AktionärInnen eine Reihe von Fragen:

Fargen vin Knut Unger bei Hauoversammlung 2023:

I. DIVIDENDEN UND IHE BERECHNUNGSGRUNDLAGE

1. Warum ist trotz der Krisenlage eine Ausschüttung von Dividende gerechtfertigt? Andere Unternehmen (z.B. LEG) schütten gar nichts aus.

2. Wie sehr belastet die geplante Ausschüttung die Möglichkeiten der Vonovia zur Instandhaltung und Bauerneuerung, zum Verzicht auf Mieterhöhungen oder auf mieterschädigende Verkäufe?

3. Welche Dividendenausschüttungen strebt der Vorstand für die nächsten fünf Jahre an? Wie soll die Höhe der Ausschüttung ermittelt werden? Wird auch die Vonovia auf einen um die aktivierten Ausgaben bereinigten AFFO umschwenken?

4. Wie ist es angesichts der großen Bedeutung der Non Core-Verkäufe zu rechtfertigen, dass die Erlöse aus diesen Verkäufen nicht dargestellt werden, so dass kein FFO2 ermittelt werden kann?

 

II. VALUE ADD, HEIZKOSTEN

1. Wie hoch waren 2022 und im ersten Quartal 2023 die Umsätze der Leistungen des Value Add -Segments für das Development-Segment?

2. Wie hoch war jeweils der Anteil der Ergebnisse der Objektbetreuer-Organisation, der Wohnumfeldpflege, der Energieversorgung, der Wartungen, der Multimediadienste, der Messdienstleistungen und der Modernisierungsarbeiten am EBITDA Value Add?

3. Wie haben sich bei der Vonovia Energie Service GmbH in den Jahren 2021 und 2022 die Beschaffungspreise für Gas, Strom und Wärme monatlich entwickelt? Zu welchen Preisen wurde die Energie jeweils an die Vermietungsgesellschaften abgegeben?

4. Wie hoch waren die Erstattungen, die die Vonovia für die Gaskostenabschläge ihrer Bestandgesellschaften im Dezember 2022 vom Staat erhalten hat?

5. Wie erklärt der Vorstand die erstaunliche Kostensteigerung für die Wärme in Bottrop-Welheim?

6. Mit welcher rechtlichen Begründung verlangt die Vonovia von ihren Mieren Erhöhungen der monatlichen Vorauszahlungen, die mehr als 1/12 der Kosten des letzten Abrechnungszeitraums betragen?

 

III. MIETEN

1. Was wird in der Konzern-Berichterstattung genau unter „Marktmiete“ verstanden? Bezieht sich dies ausschließlich auf erzielte Mieten bei Neuabschluss eines Mietvertrages?

2. Wie ermitteln Sie die Mietsteigerungen nach Modernsierungen?  Sind hier nur Mieterhöhungen nach §559 BGB oder auch Neuvermietungsmieten einbezogen?

3. Wie hoch waren im Geschäftsjahr 2022 die Mietsteigerungen aufgrund von Mieterhöhungen nach § 559 BGB und nach § 558 BGB. Wie hoch waren die Mietsteigerungen bei Wiedervermietung insgesamt?

4. Wie weit liegen die Neuvertragsmieten über den ortsüblichen Vergleichsmieten a) in Gebieten mit Mietpreisbremse, b) in Gebieten ohne Mietpreisbremse. Wie hoch liegt dieser Werte in c) Berlin, d) dem südlichen Ruhrgebiet?

5. Wie werden in den Gebieten unter b) die Angebotsmieten kalkuliert?

6. In wie vielen Fällen liegen i die Mieten um mehr als 20 % über den Mittelwerten der Mietspiegel?

7. Welche Auswirkungen auf die Mieteinnahmen der Vonovia hätte es, wenn a) die Mietpreisbremse bundesweit gelten würde, b) § 5 WiStG konsequent angewandt würde?

 

IV. PERSONALENTWICKLUNG

1. Wie werden sich die geplanten Verkäufe auf den Personalbedarf auswirken und wie soll das vorhandene Personal diesem Bedarf angepasst werden?

2. Bis wann bestehen Beschäftigungsgarantien für die Beschäftigten der Deutsche Wohnen? Welche Personalanpassungen sind danach geplant? Welche Beschäftigungsgarantien gibt es speziell für die Beschäftigten im zum Verkauf vorgesehen Pflegeimmobiliensegment?

3. Welche Folgen auf die Beschäftigten hat der Verkauf des Portfolios an CBRE?

4. Wie hoch ist die durch den Einsatz von Bots und Mieter-Apps erzielte Personaleinsparung?

5. Welcher Personalbedarf würde es erfordern, eine mieternahe kompetente persönliche Betreuung zu gewährleisten?

 

V. MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG

1. Nach welchen Kriterien wird entschieden, dass eine Maßnahme als substanzerhaltende Investition (capitalized maintenace) bilanziert wird und nicht als Modernisierung oder Instandhaltung?

2. Welcher Bedarf für Instandhaltung inkl. substanzerhaltende Investitionen besteht in den nächsten 10 und 20 Jahren in den unterschiedlichen Portfoliosegmenten?

3. Wie hoch wird der Investitionsbedarf für energetische Modernisierungen geschätzt? Wie sollen diese Maßnahmen finanziert werden?

4. Welche Rolle für die energetische Modernisierungsstrategie spielen „Energiesprong“-Modelle, wie zurzeit in Witten Heven? Sind dies einzelne Experimente, oder liegen bereits Pläne für eine umfangreichere Umsetzung vor?

5. Wie hoch ist die Nettoanfangsrendite dieser Projekte derzeit (mit und ohne Berücksichtigung der Subventionen) und wie wird sie sich entwickeln? Können derartige Maßnahmen überhaupt ohne öffentliche Subventionen realisiert werden?

6. Warum werden die Einnahmen aus dem in dem im Rahmen dieser Projekte erzeugten Strom nicht den von den Kosten der Elektrizitätsversorgung der Wärmepumpen abgezogen?

7. Bei der Maßnahme in Witten liegen in den Gebäuden viele Schimmelschäden vor. Wasser-/Abwasserleistungen und Stromkreisläufe sind sanierungsbedürftig. Warum werden diese Probleme im Rahmen der Maßnahme nicht angegangen?

8. Wie hoch über den bisherigen Mieten liegen die Angebotsmieten nach Durchführung einer „Energiesprong“-Maßnahme?

 

VI. STEUERN

1. Wie hoch waren die gesamten Steuerzahlungen der Vonovia und ihrer Tochterfirmen in Deutschland in den letzten 5 Jahren inkl. 2022?

2. Welchen Anteil (in EUR) daran hatten Zahlungen im Rahmen der Grunderwerbsteuer?

 

VII. IMMOBILIENBEWERTUNG

1. Wie wurde der Fair Value zum 31.3.2023 ermittelt? Welche Zinssätze wurden der DCF-Berechnung (Discounted Cash Flow) zu Grunde gelegt?

2. Welche genaue Rolle für die Bewertung spielt die Entwicklung der Immobilienpreise?

3. lant die Vonovia das bisherige DCF-Modell durch eine andere Methode der FairValue-Ermittlung zu ersetzen?

4. Welche Entwicklung des Fair Value erwartet der Vorstand zum Jahresende 2023?

 

VIII. UMSETZUNG KRISENPLAN

1. Welcher Finanzbedarf besteht für die Ablösung von Anleihen in den nächsten 10 Jahren und wie soll dieser aufgebracht werden?

2. Joint Venture mit Apollo bei SÜDEWO: Wie hoch ist der Abschlag des für die Beteiligung erzielten Preises vom Fair Value des Bestandes?  Welchen Einfluss nimmt Apollo auf die Bewirtschaftung? In welcher Rechtsform erfolgt die Beteiligung? Sind weitere Joint Ventures mit Private Equity Fonds geplant? Z.B. in Schweden?

3. Verkauf an CBRE: Wie hoch ist der Abschlag des erzielten Preises vom Fair Value des Bestandes?   Warum wurde dieses Portfolio ausgewählt? Welche Vereinbarungen über die soziale und klimagerechte Bewirtschaftung des Portfolios wurden getroffen? Sind weitere Verkäufe an Private Equity Fonds geplant?

4. Welche Vereinbarungen zur Absicherung der MieterInnen und zur Instandhaltung der Bestände sollen bei zukünftigen Bestandsverkäufen erreicht werden?

 

IX. STAATSANWALTLICHE ERMITTLUNGEN UND RECHNUNGSPRÜFUNG DURCH DIE MIETER

1. Welche Maßnahmen wollen Vorstand und Aufsichtsrat ergreifen, um Korruption und Betrug in den auffällig gewordenen Bereichen zu erschweren oder zu verhindern? Welch Rolle spielen dabei die Belegprüfrechte der Mieter?

2. Gegen welche Tochterunternehmen der Vonovia richten sich die Ermittlungen?

3. Welche Funktion erfüllt die Engineering GmbH innerhalb des Konzerns? Gemessen am Umsatz der Vonovia Engineering GmbH, wie hoch ist der Anteil, der auf eigene Beschäftigte entfällt? Warum erhalten prüfende MieterInnen nicht die Rechnungen der ausführenden Firmen?

4. Warum werden rechnungsprüfenden Mietern nach Modernisierungen weder Bauabnahmen noch prüffähige Schlussrechnungen der angeblich beauftragten Architekten vorgelegt?

5. Wie hoch war im Jahr 2022 bundesweit der für nicht durchgeführte Modernisierungs-Arbeiten berechnete Rechnungsbetrag?

6. Warum korrigiert die Vonovia auch nach mehreren Jahren der Reklamation durch Mieter nicht die Abrechnung von nicht angefallenen Leistungen, z.B. Müllmanagement in Witten-Heven?

7. Warum legt die Vonovia dem MieterInnenverein Witten nicht die kompletten Rechnungen, Verträge, Leistungs- und Zahlungsnachweise abgerechneter Modernisierungs- und Betriebskosten zur Einsichtnahme vor? Wann wird die schon lange vergeblich begehrte Einsichtnahme in die Originalbelege gewährt?

8. Warum stellt die Vonovia dem prüfenden MieterInnenverein Witten als Zahlungsnachweise stets nur selbst erstellte Buchungsaufstellungen zur Verfügung, nicht aber die verlangten Bankbelege und Quittungen über die Einzahlung auf die in den Rechnungen angegeben Bankkonten?

9. Wie hoch schätzt der Vorstand den Betrag, der anfallen würde, wenn alle MieterInnen im Bundesgebiet konsequent ihre Zurückbehaltungsrechte an nicht vollständig belegten Umlageabrechnungen wahrnehmen würden?

10. Wann erstattet die Vonovia ihren Mietern die nicht belegten Neben- und Modernisierungskosten? Wie hoch sind diese Rückerstattungsansprüche?