Fragen zur Hauptversammlung 2020 der LEG

Zur heutigen Hauptversammlung der LEG Immobilien AG haben wir eine ganze Reihe von Fragen an Vorstand und Aufsichtsrat gerichtet, die wir hier dokumentieren.

1. Umgang mit Corona-Folgen

1.1. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und die Verfügung über eine ausreichend große und ausgestattete, gesunde, sichere und bezahlbare Wohnung ist deshalb international als Menschenrecht anerkannt. Die Corona-Pandemie und der folgende Shut-Down haben unmittelbar vor Augen geführt, wie wichtig die Erfüllung dieses Menschenrechts ist. Welche Maßnahmen ergreift die LEG, um ihre Verpflichtungen, die sich unter anderem aus dem Internationalen Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte ergeben, zu erfüllen? Wie wird die Verträglichkeit unternehmerischer Enzscheidungen mit dem Recht auf Wohnung überprüft? Wer ist mit dieser Prüfung innerhalb des Konzerns beauftragt? Wie wird diese Aufgabe bislang und in Zukunft von dem Vorstand wahrgenommen? Welchen Stellenwert hat sie für den Aufsichtsrat?

1.2.  Kurzarbeit und der Verlust anderer Erwerbsquellen haben für viele Menschen zu Einkommenseinbußen geführt, die die Mietzahlungsfähigkeit einschränken. Zugleich hat die Pandemie in die tiefste wirtschaftliche Krise seit Kriegsende geführt. Auch die öffentliche Hand kann nicht grenzenlos einspringen. Das bisherige Geschäftsmodell der LEG ist auf steigende Mieteinnahmen ausgerichtet. Welche Veränderungen des Geschäftsmodells und der Strategie beabsichtigt der Vorstand, um diesen wirtschaftlichen Entwicklungen Rechnung zu tragen? Müssen Erwartungen auf wachsende Mietrenditen und Dividenden vor diesem Hintergrund nicht deutlich korrigiert werden?

1.3.  Im Unterschied zu vielen Dienstleistern, dem Einzelhandel und großen Teilen der Produktion muss die Wohnungswirtschaft keine Einbußen hinnehmen, denn wohnen müssen die Menschen immer. Deshalb muss sie auch keine direkte Staatshilfen in Anspruch nehmen. Ihre öffentliche Subvention erfolgt indirekt durch erhöhte öffentliche Sozialleistungen an die MieterInnen. Dadurch wird die Wohnungswirtschaft zu einem Krisengewinner. Hält es der Vorstand vor diesem Hintergrund für gerechtfertigt, an der bisherigen Geschäftspolitik festzuhalten, die auf steigende Mieten und Dividendenausschüttungen ausgerichtet ist?

1.4. Der Vorstand schlägt vor, aus dem Bilanzgewinn des Jahres 2019 eine Rekorddividende auszuschütten. Die Gewinne entstehen aus der Abschöpfung von Einkommen der MieterInnen. 44 % der Mieteinnahmen des Jahres 2019 sollen in die geplante Dividendenausschüttung fließen. Wie rechtfertigt der Vorstand vor dem Hintergrund der Krise die Ausschüttung einer derart hohen Dividende, die auf Kosten der Einkommen und staatlicher Zuschüsse erfolgt?

1.5. Die Krise in Folge der Pandemie hat die in den letzten Jahren immer deutlicher gewordene sinkende Akzeptanz der Mietsteigerungen und anderen Geschäfte der finanzdominierten Wohnungswirtschaft beschleunigt. In Berlin wurde mit dem Mietendeckel quasi eine neue Mietpreisbindung eingeführt, die auch in anderen Bundesländern immer mehr AnhängerInnen gewinnt. Ebenfalls in Berlin fordert eine breite Bewegung die Enteignung von Wohnungskonzernen. Auch die Bundesregierung, selbst die CSU reagiert und fordert zum Beispiel die Verschärfung der Mietüberhöhungsbestimmung § 5 WiStG.  Ist der Vorstand der Ansicht, trotz dieser immer deutlicher werdenden Grenzen seinen Mietsteigerungskurs fortsetzen zu können? Kann der Aufsichtsrat die damit verbundenen Risiken zulassen?

1.6. Zu den Risiken gehört, dass bei sinkenden Mieteinnahmen und steigenden Gewinnausschüttungen die Beträge, die für den nach wie vor erforderlichen Abbau des Instandhaltungstaus übrig bleiben, knapp werden könnten, zumal eine dauerhafte Fortsetzung der mieterhöhenden Modernisierungspraxis an der sich verschärfenden Rechtsrechnung und dem Mieterwiderstand scheitert, Sind die geplanten Kapitalerhöhungen  erforderlich, um die die Instandhaltung zu gewährleisten? Was hält der Vorstand von dem Vorschlag, einen erheblichen Teil des Bilanzgewinns in eine Gewinnrücklage für die Bauerneuerung zu übertragen?

2. Mietschulden

2.1. Wie haben sich die Mietschulden der LEG-MieterInnen seit Ausbruch der Corona-Krise entwickelt?

a) Wie hoch lagen im Geschäftsjahr 2019 die Mietschulden und die Zahl der MietschuldnerInnen? Wie haben sich diese Werte seit März 2020 monatlich entwickelt? Wie hoch war nach Kenntnis der LEG jeweils der Anteil der Mietschulden aufgrund von Corona-Folgen?

b) Nach welchen Kriterien werden MieterInnen von der LEG als MietschuldnerInnen eingestuft? Nach welchen Kriterien werden von den MieterInnen erklärte Mietminderungen, Zurückbehaltungen (z.B. von Betriebskostennachforderungen oder Mieterhöhungen nach Modernisierung) und Aufrechnungen als Mietschulden verbucht, obwohl es sich um rechtlich strittige Forderungen handelt? Wie verbucht die LEG Gegenforderungen der MieterInnen?

c) Welche Entwicklung der Mietschulden erwartet der Vorstand bis Ende des Geschäftsjahres?

2.2. Wie wird von der LEG mit den Mietschulden umgegangen?

a) Wie ist das Management der Mietschulden organisiert? Besteht eine eigene Abteilung, oder erfolgt die Bearbeitung im Rahmen der allgemeinen Kundenbetreuung?  Wie viele Personalstellen sind speziell mit dem Mietschuldenmanagement beschäftigt? Wie wird die Kommunikation zwischen den Abteilungen sichergestellt?

b) Welche Schritte gegenüber dem/der MieterIn erfolgen zwischen dem erstmaligen Bemerken eines Zahlungsrückstandes und der Klageerhebung/Mahnbescheid? Unter welchen Voraussetzungen kündigt die LEG das Mietverhältnis fristlos und/oder fristgerecht, unter welchen Voraussetzungen erhebt sie Räumungsklage?

c) Welche Änderungen am Mietschuldenmanagement hat die LEG in Folge der Corona-Krise vorgenommen? Wir wird festgestellt, was der Grund der Mietschulden war?  Welche Kontaktaufnahme mit den MieterInnen erfolgt? Werden besonders geschulte MitarbeiterInnen eingesetzt?

d) Wieso kommt es bei der LEG immer wieder zu Saldo-Zahlungsklagen und auch zu Räumungsklagen wegen an sich kleinen Mietstreitigkeiten, die durch Fehler der LEG ausgelöst wurden? In Witten kam es z.B. zu einer Räumungsklage gegen einen jungen Chemiker und seine Familie, weil diese die Miete um 5-10 % gemindert hatten, weil ihnen die LEG auch nach vielen Aufforderungen einen bei Anmietung zugesagten Kellerraum nicht zur Verfügung stellte. In einem anderen Fall kam zu einer Räumungsklage nachdem die Mieterin die Miete wegen jahrelangem Heizungsausfall minderte, In einem weiteren Fall wird einem arbeitslosen älteren Ehepaar das hohe Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung nicht ausgezahlt weil sie die Zahlung einer umstrittenen Modernisierungsmieterhöhung zurückbehielten. Und das, obwohl das Ehepaar das Guthaben an das JobCenter zurückzahlen musste. Warum ist de LEG nicht in der Lage solche Probleme zu klären?

e) Wie informiert die LEG ihre MieterInnen in Zahlungsschwierigkeiten über ggf. bestehenden auf Sozialleistungen und/oder Überbrückungshilfen? In wie vielen Fällen konnten dadurch Mietschulden vermieden werden, in wie vielen nicht?

2.3. Umgang mit dem CORONA-Kündigungsmoratorium

a) Wie viele MieterInnen haben Mietzahlung unter Berufung auf das Kündigungsmoratorium (Art. 5, § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie vom 27.3.2020) eingestellt? Wie hoch liegen die durch das Gesetz erforderlich gewordenen Stundungen? Welche Vereinbarungen wurden mit den betroffenen MieterInnen zur Rückzahlung der gestundeten Beträge getroffen? Wie überprüft die LEG die Voraussetzungen der Stundung?

b) Wie hoch ist nach Einschätzung der LEG der Betrag der nicht geleisteten Mietzahlungen, die auf Dauer nicht eintreibbar sein werden? Wie hoch schätzt der Vorstand die Kosten des Kündigungsmoratoriums insgesamt?

c) In wie vielen Fällen und in welcher Höhe hat die LEG über die Stundung hinaus zeitweilige Mietverzichte erklärt oder die Mieten reduziert? Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt werden?

d)  Wird die LEG nach Auslaufen des Kündigungsmoratoriums am 30.6. auch weiterhin Mietschulden stunden und auf Kündigungen verzichten, wenn aufgrund eines Corona-bedingten Zahlungsverzugs zwei oder eine Monatsmiete überschritten werden?

3. Kündigungen, Räumungsklagen und Räumungen

3.1.  Wie hoch war die Zahl der fristlosen und der fristgerechten Kündigungen wegen Zahlungsverzugs im Jahr 2019?

3.2. Wie hoch war die Zahl der Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs im Jahr 2019?

3.3. In wie vielen Fällen wurde das Räumungsurteil durch rechtzeitige Begleichung der Mietschulden, Auszug, erfolgreiches Bestreiten der Berechtigung der Forderung und Räumungsvergleich abgewehrt?

3.4. In wie vielen Fällen hat die LEG einen Räumungstitel aufgrund eines Räumungsurteils wegen Zahlungsverzug erreicht, und in wie vielen Fällen wurden Zwangsräumungen 2019 tatsächlich durchgeführt?

3.5.  Unter welchen Bedingungen gewährt die LEG Räumungsaufschub?

3.6. Wie hat sich die Zahl der Kündigungen, Räumungsklagen und Räumungen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 entwickelt?

4. Mieterhöhungen und Pandemie

4.1. In welchem Umfang und in welcher Anzahl hat die LEG Mieterhöhungen bis zur OVM (§ 558 BGB) in den einzelnen Monaten seit Beginn des Jahres 2020 vorgenommen?

4.2. Bis wann war der sogenannte 10 Punkte-Plan der LEG zeitlich befristet und wieso wurde dies den Mietern nicht mitgeteilt. Viele Mieter in Dortmund reagierten überrascht, als sie bereits im Juli wieder Mieterhöhungen erhielten.

4.3. Sie haben werbeträchtig einen Rabatt für „Corona-Helden“ bei der Neuvermietung eingeführt. Haben Sie auch einen Rabatt für laufende Mietverträge geprüft? Wenn nein, warum nicht? Wenn ja, warum haben Sie ihn nicht angeboten?

4.4. Hält es die LEG angesichts der Corona-Krise für gerechtfertigt, bei Wiedervermietung Mieten zu verlangen, die sowohl weit über der Vorvertragsmiete als auch ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

4.5. Wie steht der Vorstand zu dem folgenden Vorschlag eines bestandsübergreifenden Mietendeckels: Weder bei bestehendem Mietvertrag noch  bei Neuabschluss darf eine höhere Miete verlangt werden, als die ortsübliche Vergleichsmiete (Gemeinden mit ausgeglichen Wohnungsmärkten) oder die ortsübliche Vergleichsmiete  vor Beginn der aktuellen Wohnungskrise. Höhere Bestanmieten werden entsprechend abgesenkt.

4.5. Welche Kosten und Einnahmeverzichte würde die Umsetzung dieses Vorschlages für die LEG nach sich ziehen?

5. Mieterhöhungen nach § 558 BGB

5.1.       In Dortmund kam es im Juli zu einer Mieterhöhungswelle, mit Mieterhöhungen deutlich über dem Mittelwert. Ein Teil der Mieterhöhungen wurde zurückgenommen, schuld sei eine „Software-Panne „gewesen. Worin bestand diese Panne?

5.2. Nach der Überprüfung wurden aber immer noch Mieterhöhungen über dem Mittelwert des Mietspiegels aufrecht gehalten. Nach welchen Kriterien hat die LEG die Mieterhöhungen zurückgenommen.

5.3. Wie stellen Sie sicher, dass es zukünftig solche „Pannen“ nicht passieren? Wird es interne Überprüfungen geben, bevor die Mieterhöhungen verschickt werden?

5.4. Wie, mit welchem Algorithmus, ermittelt die LEG die Mietwerte, zu denen dann eine Mieterhöhungszustimmung von den Mietern verlangt wird?

5.5. Ist der „Fehler“ auch in anderen Städten passiert? Wurde dies intern überprüft?

5.6. Sind auch Mieterhöhungen zurückgenommen worden, bei denen die Mieter bereits zugestimmt hatten?

5.7. Wie rechtfertigt der Vorstand, dass Mieterhöhungen gem. § 558 BGB (Anpassung an OVM) weiterhin mit Kalkulationen begründet werden, die von dem Oberwert der Mietspiegelspanne ausgehen?

5.8.       In wie vielen Fällen liegen die verlangten Mieterhöhungen über den Mittelwerten der MSPs?  In wie vielen Fällen haben die Mieter zugestimmt ?

5.9.       Mit welchen Mitteln erreicht die LEG diese Zustimmungsquote trotz fehlender mitrechtlicher Berechtigung? Wie hoch ist der Anteil der Mieter, die bereits bei dem ersten Schreiben zustimmen. Wie viele Mieter stimmen nach der 1. und 2 und 3. Erinnerung mit Androhung von Gerichtsverfahren) zu?

5.10.       Wie viele der Mieter, die nicht reagieren oder widersprechen werden auf Zustimmung verklagt?

5.11..       In wie vielen Fällen hat die LEG die Mieterhöhungsverlangen für alle vergleichbaren Fälle zurückgenommen, wenn ein Mieter die Erhöhungsgrundlage begründet widerlegt hat oder vor Gericht erfolgreich war?

5.12.       Wie hoch schätzen Sie den Extrazuwachs an Mieteneinnahmen, den die LEG mit dieser Methode realisiert?

5.13.       Welcher Unterschied zwischen den Mieten der Mieter die keiner Mieterhöhung unnötig zustimmen und denen, die allen zugestimmt haben, sind zu beobachten?

5.14.   Wie hoch ist der Gesamt-Betrag, den Sie 2019 bei Miethöhungen nach § 559 BGB bei den Mietern aufgeschlagen haben, die bislang Erhöhungen nach § 558 wirksam widersprachen?

5.15.   Welchen Einfluss haben diese ME über die OVM hinaus auf die Entwicklung der OVM in Zukunft?

5.16.   Wie rechtfertigt der Vorstand dieses systematische Vorgehen unter Missachtung der OVM und die Unterdruck-Setzung der Mieter? Wie verhält sich der Aufsichtsrat dazu?

5.17.   Welcher Reputationsschaden wird durch diese fortgesetzte Praxis für das Unternehmen erreicht? Wir wird dieser Schaden und die Übervorteilung der Mieter bei der Ermittlung der Vergütungs-Boni berücksichtigt?

6. Modernisierung / Mieterhöhungen nach § 559 BGB und Wiedervermietung

6.1. Welche Zuwächse bei den Mieteinnahmen sind 2019 durch die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erzielt worden? In welchem Verhältnis stehen die Steigerungen zu den Steigerungen durch Bestandsmieterhöhungen und Wiedervermietungen ohne Modernisierungen?

6.2. In wie vielen Fällen hat die LEG im Jahr 2019 Modernsierungen durchgeführt, wie hoch waren die Investitionen bezogen auf diese Wohnungen und welche Mietsteigerungen wurden bezogen auf diese Wohnungen erzielt?  Wie ist, bezogen auf diese Wohnungen, das Verhältnis von Instandhaltungen und Modernisierungen? Wie hoch ist der Anteil der Instandhaltungsaufwendungen, die auf Modernisierungsmaßnahmen entfallen?  Wie war das Verhältnis zwischen den Mieterhöhungen im Bestand nach § 559 BGB und den erzielten Steigerungen der Neuvertragsmiete nach Auszug der Mieter wegen Modernisierung?

6.3. Welche Rendite hat die LEG mit den Modernsierungen erzielt? Wie ermittelt sie diese Rendite? Wie hoch ist die Verzinsung bezogen auf die investierten Eigenmittel der LEG? Wie hoch war der Wertzuwachs?

6.4. Welche Rolle spielt bei dieser Rechnung der Abbau der Instandhaltungsstaus durch die Modernisierung? Wie hoch ist die Summe der Instandhaltungsinvestitionen, die durch die Durchführung von Modernsierungen eingespart werden kann?

6.5. Wie viele Menschen haben die Wohnungen aufgrund der Modernisierung gekündigt? Wie lange haben die Wohnungen danach leer gestanden? In wie vielen Fällen und in welchem Umfang konnten nach Auszug und Wiedervermietung im Vergleich zur Erhöhung nach § 559 BGB weitere Mietsteigerungen erzielt werden?

6.6. Anhand welcher Kriterien wird entscheiden, ob Wohnungen der LEG modernisiert werden? Was sind die Renditeerwartungen?

6.7. Welche Untersuchungen an den zu modernisierenden Gebäuden werden vorgenommen, um die Maßnahmen zu planen und wie werden diese dokumentiert? Werden die Untersuchungen nur nach „Aktenlage“ vorgenommen oder sehen sich Mitarbeiter der LEG die Objekte auch genauer an?

6.8. Werden bei der Untersuchung auch vorhandene Schimmelschäden oder Risiken für Kondensfeuchteschäden an geometrischen Wärmebrücken erfasst? Welche Rolle spielen derartige Feststellungen für die weitere Planung?

6.9. Wie wird der Erhaltungszustand der Bauteile vor einer Modernisierung untersucht, bewertet und erfasst? Wie wird der Erhaltungsaufwand, der mit einer Modernisierung verbunden ist und nicht zur Mieterhöhung führt, erfasst?

6.10.  Warum enthalten die Modernisierungsankündigungen der LEG keine Beschreibungen des Ausgangszustandes der einzelnen Bauteile, inkl. der bekannten Mängel?

6.11. Warum enthalten die Ankündigungen energetischer Modernsierungen bei der LEG keine Angaben zu den Veränderungen des Energiebedarfs?

6.12. Warum weist die LEG trotz zahlreicher Gerichtsurteile, die das verlangen, in ihren Mieterhöhungskalkulationen nach Modernisierung nicht die Kosten der einzelnen Gewerke aus?

6.13. Der BGH hat entschieden, dass bei dem Abzug des Erhaltungsaufwandes von den Modernisierungskosten nicht nur anstehende Instandsetzungen berücksichtigt werden müssen, sondern bei älteren Bauteilen auch das Baualter. Welche Konsequenzen sieht der Vorstand für das Geschäftsmodell der Instandsetzungsmodernisierung? Wie wird sich die Rendite der Maßnahmen verändern, wenn die LEG den Anforderungen des BGH genügt?

6.14. Die LEG führt in ihren Mieterhöhungskalkulationen nach Modernisierung regelmäßig Baunebenkosten auf, die angeblich gemäß HOAI berechnet werden, obwohl keine externen Architekten und Ingenieure beauftragt waren. Warum hält es der Vorstand für gerechtfertigt, rein kalkulatorische Kosten in die Umlagerechnungen einzustellen, obwohl es sich bei den Modernisierungskosten rechtlich um tatsächliche Aufwendungen handeln muss?

6.15. Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten der konzernintern für die Planung und Bauabwicklung eingesetzten angestellten TechnikerInnen im Verhältnis zu den Einnahmen, die aufgrund der Abrechnung nach HOAI erzielt werden können? Welche Folgen für die Modernisierungsrenditen hätte es, wenn diese Sondereinnahmen entfallen würden?

6.16. Wie viele wirtschaftliche Härtefälle bei Modernisierung wurden 2019 geltend gemacht? Wie hoch waren 2019 die in diesem Rahmen gewährten Nachlässe?

6.17. Nach welchen Kriterien werden die Härtefälle beurteilt / wird diesen stattgegeben? Wie hoch ist der Anteil der Mieter, auf welche diese Kriterien zutreffen? Wie wird sich dieser Anteil voraussichtlich entwickeln?

6.18. Wie viele Mitarbeiter sind mit der Bearbeitung dieser Fälle beschäftigt?

7. Neuvermietung / Angebotsmieten

7.1. Wie bestimmt die LEG die Angebotsmieten für ihre Wohnungen? Wird ein örtlicher Mietspiegel, wenn vorhanden, in die Kalkulation mit eingebunden?

7.2. Mit der Mieterschutzverordnung NRW sind viele Städte in NRW aus der Gebietskulisse der Mietpreisbremse gefallen. Welche Auswirkungen hat dies auf die neuen Angebotsmieten in diesen Städten?

7.3. Welche Auswirkungen hätte eine NRW-weite Mietpreisbremse auf die Gewinne der LEG?

8. Betriebskosten

8.1.       Wie viele Hauswarte beschäftigt die LEG und bei welchen Tochterunternehmen sind die angestellt ? Wir hoch sind die Personalkosten? Wie haben sich diese werte in den letzten 5 Jahren entwickelt?

8.2. Wir hoch ist der Anteil der auf die Mieter umlegbaren Kosten an diesen Personalkosten? Wie wird dieser Anteil ermittelt? Wie hat sich dieser Anteil in den letzten 5 Jahren entwickelt?

8.3. Welche Veränderungen bei der Organisation der Hauswarte hat es in den letzten 5 Jahren gegeben und welche sind geplant?

8.4. Welchen Überschuss erzielt die LEG aus der Abrechnung von Hauswartleistungen gegenüber den MieterInnen?

8.5. Warum belegt die LEG die Hauswartkosten gegenüber den Mietern nicht mit der Vorlage der (ggf. anonymisierten) Hauswartverträge, wie es rechtlich vorgesehen ist?

8.6.    Was unternimmt die LEG, um die Müllmengen in ihren Wohnanlagen zu reduzieren und die Mülltrennung und Müllvermeidung zu fördern?

8.7.  Wer kontrolliert und verwaltet die Müllstandplätze?  Warum dauerte es Witten-Herbede 5 Jahre bis Überkapazitäten, die Mieter zahlen mussten, abgebaut wurden? Warum werden die Müllgefäße nicht eindeutig, und auch in den Abrechnungen, den Häusern zugeordnet, die sie nutzen?

8.8. Wie hoch sind die Verwaltungskosten, die die LEG im Jahre 2019 durch die Beauftragung sogenannter Müllmanagement-Firmen eingespart hat? In welchen Zeitabständen werden die Beauftragungen überprüft und ggf. angepasst? Wie werden Vergütungen, die sich an Einsparungen orientieren, vergütet? Wie werden diese Einsparungen ermittelt?

8.9. Welche Überschüsse erzielt die LEG durch die Abrechnung der Wartungs- und  Vermietungskosten der Rauchmelder an sich selbst? Wie hoch ist der Anteil der Wartungskosten an den Rauchmelder-Kosten?

8.10 Was ist die Rechtsgrundlage dafür, dass die LEG Rauchmelder und andere Geräte (zur Verbrauchserfassung) an sich selbst vermietet?

9. „Servicegesellschaften”

9.1. Welchen Beitrag zum operativen Gewinn (FFO) haben die „Servicegesellschaften“ des LEG Konzerns, EnergieServicePlus GmbH, TSP TechnikServicePlus GmbH, WohnServicePlus GmbH und Erste WohnServicePlus GmbH im Geschäftsjahr 2019 insgesamt geleistet? Wie hat sich dieser Beitrag in den letzten drei Jahren entwickelt? Was sind die Aussichten?

9.2. Wie hoch waren die Personal- und Sachkosten dieser Unternehmen? In welchem Umfang liegen Sub-Aufträge vor?

9.3. Wie erklärt sich der Gewinn der EnergieServicePlus GmbH? Welche Dienstleistungen bietet dieses Unternehmen an? Wie hoch sind die Umsätze insgesamt und wie hoch ist der Anteil der Umsätze, die nicht auf Leistungen innerhalb des LEG-Konzerns entfallen?  Wie hoch sind die Umsätze, die auf den Energielieferung für Heizung und Gemeinstrom in den Mietshäusern der LEG entfallen? Wie hoch sind die Umsätze, die auf Wärmelieferungen entfallen, und wie hoch die Umsätze, die auf andere Serviceleistungen und auf Gerätevermietungen entfallen, deren Kosten auf die Mieter abwälzbar sind?

9.4. Wie werden die Preise der konzerninternen Leistungen (Energielieferungen, Vermietungen, Wartungen …) ermittelt? Wie verhalten sich diese Preise zu den Kosten (Energiebezug, Material und Personal)? Welche Informationen erhalten MieterInnen, die die auf ihre Betriebs- und Heizkosten umgelegten Kosten überprüfen wollen?

9.5. Wie prüft die LEG, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die Einführung eines Betriebsführungscontractings gegeben sind? Wie haben sich die Kosten der Mieter pro kWh Wärme durch die Einführung des Contracting entwickelt? Wie rechtfertigt die LEG, dass sie Contracting-Verträge mit sich selbst abschließt?

9.6.  Wie würde sich der Gewinn der EnergieServicePlus GmbH darstellen, wenn lediglich die ihr entstandenen Kosten auf die Mieter umgelegt würde?  Welche Auswirkungen hätte das auf die Betriebs- und Heizkosten?

9.7. Welche Dienstleistungen bieten die Unternehmen WohnServicePlus GmbH und Erste WohnServicePlus GmbH an? Wie hoch sind die Umsätze insgesamt und wie hoch ist der Anteil der Umsätze, die nicht auf Leistungen innerhalb des LEG-Konzerns entfallen?  Wie hoch sind die Umsätze, deren Kosten auf die Mieter abwälzbar sind?

9.8. Welchen Gewinn haben 2019 erzielt und an die Konzernmutter abgeführt? Welche anderen Vorteile bringen die Unternehmen der LEG?

9.9. Wieviel Personal (Vollzeitstellen) ist bei der WohnServicePlus GmbH und der Erste WohnServicePlus GmbH angestellt? Wie hoch sind die Personalkosten in 2019 gewesen? Wie hoch waren die Sachkosten? In welchem Umfang liegen Sub-Aufträge vor?

9.10. Wie rechtfertigt die LEG, dass sie aus der Abrechnung der Betriebskosten Gewinne und Beiträge zu ihren Verwaltungskosten erzielt?

9.11. Welche Risiken in Bezug auf Reputation und Rückzahlungsansprüche sehen Vorstand und Aufsichtsrat bei Fortsetzung dieses Modells? Was hat der Aufsichtsrat unternommen, um die vom Vorstand zu verantwortenden Abrechnungsmethoden zu überprüfen?

10. Schäden  und Mängel

10.1. Wie hat sich das Management der Schadensmeldungen entwickelt? Wie lange muss ein Mieter durchschnittlich warten, bis seine Meldung vor Ort geprüft wird?  Wie lange dauert es dann, bis der Schaden behoben ist?

10.2. Wie viele Schadensmeldungen gab es in 2019? Was sind die häufigsten Mängel und Schäden in den Wohnungen der LEG?

10.3. Was sind die Ursachen für die vielen Heizungsausfälle du die schleppenden Reparaturen der Schäden bei der LEG?

10.4. Welche Mietminderungen gewährte die LEG  2019 den MieterInnen bei Mängeln von sich aus?

10.5. Warum werden Minderungsmitteilungen der MieterInnen über Monate und Jahre ignoriert du warum erhalten die MieterInnen Zahlungserinnerungen? Wie hoch sind die Zusatzrenditen, die durch das Vorgehen erzielt werden?

10.6. Wer bearbeitet innerhalb der LEG Schadens- und Minderungsmeldungen?  Wer ist für die rechtliche Beurteilung zuständig?

11. Expansion und Portfolio-Veränderungen

11.1. Welche Pläne zur weiteren Portfolio-Optimierung und Expansion verfolgt der Vorstand?

11.2. Welche Maßnahmen sollen ergriffen werden, um die erkennbaren Schwächen und Mängel der Verwaltung des bisherigen Bestandes nicht auf die neuen Standorte zu übertragen?

11.3. Welche Kosten versursacht der Ausbau der Verwaltung an den neuen Standorten, vor allem außerhalb von NRW?

11.4. Wozu dienen die geplanten Kapitalerhöhungen?

weitere Fragen

12, Wozu dient die Verschmelzung zur LEG SE? Wie verändert sich dadurch die Mitbestimmung der Belegschaft? Was ändert sich außerdem?

13. Welche Anreize setzt das Vergütungssystem für eine mieterfreundliche Wohnungsverwaltung mit stabilen Mieten?

14. Der Bund überlegt im Rahmen einer Novellierung der Betriebskostenverordnung die Umlagefähigkeit des Kabelanschlusses zu streichen. Wie hoch wäre der finanzielle Verlust, sollte diese Regelung kommen? Welche Anpassungen der Konzerntätigkeit müssten dann vorgenommen werden?

15. Die LEG hat zwischenzeitlich einen Kundenbeirat eingeführt, der die Arbeit der vielen Mieterbeiräte vor Ort ersetzen soll. Nach welchen Kriterien wurden die Mitglieder ausgewählt? Selbst Teilnehmern des Kundenbeirats kennen die Funktion das Gremium im Konzern hat nicht. Wird der Kundenbeirat auch über die Konzernentwicklung verhandeln dürfen oder haben die Treffen nur einen informierenden Charakter?