Hauptversammlung 2021: Fragen an die Vonovia

Mitglieder der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen haben bei der Vonovia Hauptversammlung 2021 eine ganzen Strauß Fragen den Vorstand gerichtet. Schon ohne Antworten dokumentieren sie eine Fülle von Erfahrungen, Zweifeln und Vorwürfen. Großen Raum nimmt in diesem Jahr das Thema der Prüfung von Abrechnungen durch die Mieterinnen und Mieter ein.

A. VERWENDUNG DES BILANZGEWINNS

1. Wie rechtfertigt der Vorstand seinen Vorschlag einer hohen Dividendenausschüttung, obwohl die Corona-Pandemie in den Geschäftsjahren 2020 und 2021 zu starken Einkommenseinbußen der MieterInnen geführt haben und zahlreiche Branchen in einer tiefen Krise stecken?

a.     Wie schätzt der Vorstand die Einkommensentwicklung der Vonovia-Mieterschaft in den Jahren 2020 und 2021 ein? Wie hoch ist nach seiner Ansicht die Anzahl der Betroffenen von Kurzarbeit, krisenbedingten Job-Verlusten und Ausfällen bei Einnahmen von Freiberuflern und Gewerbetreibenden?

b.     Woraus bestreiten die von Einkommensverlusten Betroffenen nach Einschätzung des Vorstandes die Mietzahlungen?

c.     Wie hoch ist nach Einschätzung des Vorstandes der Anteil der Mieten, die durch öffentliche Sozialleistungen gedeckt werden? Wie hat sich diese Subventionsquote seit 2019 verändert?

 

2. Wie haben sich die Mietschulden der VONOVIA-MieterInnen seit Ausbruch der Corona-Krise entwickelt und wie geht die Vonovia damit um?

a.       Wie hoch lagen im Geschäftsjahr 2020 die Mietschulden und die Zahl der MietschuldnerInnen? Wie haben sich diese Zahlen je Quartal entwickelt?  Wie hoch war und ist nach Kenntnis der Vonovia jeweils der Anteil der Mietschulden aufgrund von Corona-Folgen?

b.     Wie hoch liegen diese Werte in den Regionalmärkten in Deutschland, in Österreich und in Schweden?

c.      Welche Änderungen am Mietschuldenmanagement hat die Vonovia in Folge der Corona-Krise vorgenommen? Wir wird festgestellt, was der Grund der Mietschulden war?

d.     Wie hoch ist nach Einschätzung der Vonovia der Betrag der nicht geleisteten Mietzahlungen, die auf Dauer nicht eintreibbar sein werden? Wie hoch schätzt der Vorstand die Kosten des Kündigungsmoratoriums insgesamt?

e.     In wie vielen Fällen und in welcher Höhe hat die Vonovia über die Stundung hinaus zeitweilige Mietverzichte erklärt oder die Mieten reduziert? Welche Voraussetzungen mussten dafür erfüllt werden?

f.      Wie hoch war die Zahl der fristlosen und der fristgerechten Kündigungen wegen Zahlungsverzugs im Jahr 2020 und im Vergleich zu den Vorjahren?

g.     Wie hoch war die Zahl der Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs im Jahr 2020? In wie vielen Fällen wurde das Räumungsurteil durch rechtzeitige Begleichung der Mietschulden, Auszug, erfolgreiches Bestreiten der Berechtigung der Forderung und Räumungsvergleich abgewehrt?

h.     In wie vielen Fällen hat die Vonovia einen Räumungstitel aufgrund eines Räumungsurteils wegen Zahlungsverzug erreicht, und in wie vielen Fällen wurden Zwangsräumungen 2020 tatsächlich durchgeführt?

i.      Unter welchen Bedingungen gewährte die Vonovia Räumungsaufschub?

 

3. Trotz der Pandemie leben nach wie vor Menschen in gesundheitlich bedenklichen Notunterkünften, auf der Straße oder in Sammelunterkünften für Geflüchtete.

a.       Wie viele Wohnungslose und Geflüchtete hat die Vonovia 2020 untergebracht?

b.       In wie vielen Fällen konnten Menschen aus Gewaltverhältnissen mit einer angemessenen und für sie bezahlbare Wohnung versorg werden?

 

4. Wie rechtfertigt der Vorstand, dass die Vonovia trotz der Corona-Pandemie weiter Mieten erhöht hat?

a.     In welchem Umfang und in welcher Anzahl hat die Vonovia 2020 Mieterhöhungen bis zur OVM (§ 558 BGB) und nach Modernisierung vorgenommen?

b.     Hält es die Vonovia angesichts der Corona-Krise für gerechtfertigt, bei Wiedervermietung Mieten zu verlangen, die sowohl weit über der Vorvertragsmiete als auch ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?  Gilt dies auch für Mieten, die mehr als 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen?

5. Wie nimmt der Vorstand zu dem Gegenantrag der Plattform der kritischen Immobilienaktionär*innen zur Verwendung des Bilanzgewinns Stellung?

a.     Was hält der Vorstand von dem Vorschlag alle Mieterhöhungen seit Beginn der Pandemie zurückzuziehen und Mietschulden, die bislang aufgrund der Coronakrise entstanden sind, auf Dauer zu erlassen? Welche Auswirkungen hätten diese beiden Regelung jeweils auf den FFO und den Bilanzgewinn?

b.     Wie stellt sich der Vorstand zu der Forderung, die Bestimmungen des Berliner Mietendeckels auf ihren gesamten Wohnungsbestand anzuwenden? Welche Auswirkungen hätte diese Regelung auf den FFO und den Bilanzgewinn?

c.     Wie stellt sich der Vorstand zu der Forderung, die Bruttomieten für Wohnungen üblicher, angemessener Größe werden auf 25 Prozent der verfügbaren Haushaltseinkommen der jeweiligen MieterInnen zu begrenzen, wenn die MieterInnen diese Absenkung beantragen? Welche Auswirkungen hätte diese Regelung auf den FFO und den Bilanzgewinn?

d.     Wie nimmt der Vorstand zu der Forderung Stellung, dass 30 % des Bilanzgewinns in einen neu zu schaffenden Solidarfonds der Wohnungswirtschaft zur Absicherung corona-bedingter Einkommensausfälle eingebracht werden sollen?

e.     Wie erklärt sich der Vorstand zu der Forderung, das Geschäftsmodell der gewinnsteigernden konzerninternen Umlagen-Abrechnungen zu beenden, und stets nur die Kosten bei den Modernisierungsmieterhöhungen und Nebenkosten zu berücksichtigen, die dem Konzern tatsächlich für tatsächlich erbrachte Leistungen entstanden sind? Welche Mindereinnahmen würde eine solche Entscheidung zur Folge haben? Wie würde sich dies auf den FFO und den Bilanzgewinn auswirken?

f.      Was halten Vorstand und Aufsichtsrat von der Forderung, zu Unrecht eingenommen Mieten und Nebenkosten seit 2016 – darunter insbesondere Hauswartkosten und Modernisierungsmieterhöhungen – den MieterInnen erstatten? Wie hoch schätzt der Vorstand das Erstattungsvolumen? Welche Auswirkungen hätte diese Regelung auf den FFO und den Bilanzgewinn?

g.     Was hält der Vorstand von der Forderung, einen Teil des Bilanzgewinns in eine zweckbestimmte Rücklage zur klimaneutralen Bauerneuerung ohne Erhöhungen der Warmmieten einzustellen? Wie hoch wäre nach Berücksichtigung der o.g. Gewinnminderungen dieser Rest? Welche Vorteile für eine sozial und ökologisch nachhaltige Bewirtschaftung der Wohnungen würden sich aus der Bildung derartiger Rücklagen ergeben? Wie könnten die Rücklagen stufenweise für die Erzielung von Klimaneutralität eingesetzt werden?

 

B.    HAUSWARTE/OBJEKTBETREUER

1.     Im Vonovia Geschäftsverständnis steht die folgende Aussage: „Als Dienstleister und Anbieter von Wohnungen für rund eine Million Menschen in Deutschland stellen wir unsere Mieterinnen und Mieter und ihre Bedürfnisse in den Mittelpunkt. Ein wichtiger Faktor für die Kundenzufriedenheit sind unsere Objektbetreuer und Objektbetreuerinnen. Sie sind in den Siedlungen hilfsbereite Ansprechpartner und kümmern sich um die unterschiedlichen Anliegen unserer Kunden. Dies ist ein wichtiger Baustein dafür, dass unsere Kunden sich in ihrem Wohnumfeld gut betreut fühlen.“

a.     Mit welchen Maßnahmen sichert der Vorstand, dass diese Vorsätze auch umgesetzt werden?

b.     Wie erklärt der Vorstand die Wahrnehmung der MieterInnen, zum Beispiel in Dresden, dass die Objektbetreuer nur in einem Notebook tippend herumlaufen und den Hinweisen und Fragen der Mieter ausweichen?  Wie erklärt der Vorstand, dass die Objektbetreuer nach Mitteilung vieler MieterInnen keine Mängelhinweise entgegennehmen?

c.     Wie lang beträgt die Arbeitszeit, die ein Objektbetreuer pro Wohnung benötigt, um die Aufgabenlisten im IT-System der Vonovia durchzuarbeiten? Wieviel Arbeitszeit steht ihm im Durchschnitt zur Verfügung, um sich um andere Anliegen der MieterInnen, insbesondere auch Mängelhinweise zu kümmern?

 

2.     Zahlreiche MieterInnen vermuten, dass die Objektbetreuer vor allem der Gewinnmaximierung der Vonovia dienen. Sprecher der Vonovia behaupten immer wieder , dies sei nicht der Fall. Dies widerspricht allerdings den Kernaussagen der Segmentberichterstattung “Value Add!”.

a.     Für wie viele eigene Wohnungen in Deutschland setzt die Vonovia für die Hauswarttätigkeiten eigene Objektbetreuer (Angestellte der Vonovia Immobilienservice GmbH) ein? Für wie viele Wohnungen greift sie hierbei auf Subunternehmen zurück?

b.     Wie hoch waren die Personalkosten für die eigenen Hauswarte der Vonovia in Deutschland im Jahr 2020? Welcher Anteil (absolut und in Prozent an den gesamten Personalkosten der Hauswarte) der Hauswartleistungen entfiel dabei auf nicht umlagefähige Leistungen? Wie hoch waren die Hauswartkosten, die den MieterInnen der Vonovia in Deutschland im Jahr 2020 in Rechnung gestellt wurden?  Wie hoch war dementsprechend der Überschuss, den die Vonovia aus diesen Abrechnungen erzielen konnte?

c.     Wie hoch waren die tatsächlichen Kosten bei Hauswartleistungen, die von konzernexternen Subunternehmen bezogen wurden? Wie hoch waren di diesbezüglichen Einnahmen?

d.     Aus welchen Gründen hält der Vorstand die Erzielung eines derartigen Überschusses aus der Abrechnung von Betriebskosten für mietrechtlich zulässig?

e.     Wie viele Vollzeitstellen waren bei der Vonovia-Immobilienservice GmbH im Jahr 2020 beschäftigt? Wie hoch waren Umsatz, Bilanzgewinn, Personal- und Sachkosten der Vonovia-Immobilienservice GmbH im Jahr 2020? Wie erklären sich die Abweichungen zu dem erzielten Überschuss aus den Abrechnungen?

 

3.     Die Vermutung, dass sich die Vonovia an der Abrechnung der Hauswartleistungen unzulässiger Weise stark bereichert kann durch einfache Plausibilitätsrechnungen gestützt werden. Nach Aussagen der Vonovia in früheren Jahren entfallen auf einen Objektbetreuer im Durchschnitt 700 betreute Wohnungen. Die mit den MieterInnen abgerechneten Kosten pro Jahr betragen z.B. in Witten über 100 Euro. Es müssten die Einnahmen also mehr 70.000 € pro Personalstelle betragen. Die Objektbetreuer sind jedoch unbestritten in großen Umfang auch mit der Durchführung nicht umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten beschäftigt. Man kann sicherlich von einem Anteil nicht umlagefähiger Kosten von mehr als 40 % ausgehen. Da Objektbetreuer der Vomovia nicht gerade zu den Spitzenverdienern gehören, schätzen kritische MieterInnen, dass die Einnahmen die Ausgaben für mieterwirksame Leistungen um mehr als das Dreifache übersteigen.

a.     Wie beurteilen Vorstand und Aufsichtsrat derartige Plausibilitätsberechnungen? Wie sieht die Gegenrechnung der Vonovia für das Verhältnis von Einnahmen und Aufwendungen pro Personalstelle aus?

b.     Wie hoch sind die durchschnittlichen Personalkosten eine Hauswartstelle? Im welchen Schwankungsbereich bewegen sich die Gehälter? Welche Sachkosten fallen pro Stelle außerdem an?

c.     Wie, nach welchen Kriterien und mit welchen Verfahren, wird der Anteil der nicht umlagefähigen Hauswartkosten ermittelt?

d.     Wie hoch ist durchschnittlich der Anteil der nicht umlagefähigen Leistungen an dem Zeitbudget der Objektbetreuer?

 

4.     Die kritischen Einschätzungen von Mietern und Mieterorganisationen wird inzwischen bestätigt durch Urteile von Amts- und Landgerichten, die den Nachweis der Kosten für rechtlich unzureichend halten. Gemäß Urteil des LG Dresden vom 31.3.2021 (Az. 4 S 286/20) hat die Vonovia den klagenden Mietern nicht die konkreten Leistungen mit Einzelpreisen nachgewiesen. Dazu sei sie aber rechtlich verpflichtet. In einem anderen Fall musste die Rechtsvertretung der Vonovia einräumen, die geforderten Kostennachweise nicht erbringen zu können.

a.     Wie bewertet der Vorstand die Amts- und Landgerichtsurteile u.a. aus Dresden, wonach von der Vonovia vorgelegten Kostennachweise den rechtlichen Anforderungen an die Prüffähigkeit nicht genügen?

b.     Wie erklärt der Vorstand, dass die Geschäftsbesorgungsverträge zu den Objektbetreuern/Hauswarten (Vonovia Immobilienservice GmbH) keine Preisverzeichnisse für die leistungsbezogenen Vergütungen der Hauswartleistungen beinhalten? Ist der Vorstand der Meinung, dass wirksame Verträge über leistungsbezogene Vergütungen keiner konkreten Preisbestimmung bedürfen? Wie begründet er das?

c.     Wie ermittelt die Vonovia die jeweiligen Kosten der Hauswarte, wenn weder Preisverzeichnisse für die einzelnen Leistungen noch Stundenabrechnungen vorgenommen werden?

d.     Ist der Vorstand der Ansicht, dass die Kosten von den Mietern ohne Vorlage des geltenden Vertragswerkes und der objektbezogenen Leistungs- und Preisverzeichnisse überprüft werden können und dass die Umlage auf dieser unzureichenden Grundlage rechtlich zulässig ist?

 

5.     Geht man von den Aufgabenlisten für die Hauswarte aus, die MieterInnen als Nachweise der angeblich erbrachten Leistungen erhalten, so ist auffällig, dass diese zahlreiche Kontrolltätigkeiten mit einem wahrscheinlich minimalen Zeitaufwand für die eigentlichen Kontrollen umfassen. Ein erheblicher Aufwand besteht bereits darin, diese Listen zu führen und so die angeblichen “Leistungsverzeichnisse” erstellen zu können. Nach Beobachtungen von MieterInnen beträgt die Zeit für die vor Ort erfolgenden Eingabe der Kontrolltätigkeiten in die Tablets mindestens das Fünffache der eigentlichen Prüfungen. Letztere werden oft nur rudimentär oder gar nicht ausgeführt. Zum Beispiel steigt der Hauswart nicht Hausflur hoch, um die Funktionsfähigkeit der Flurbeleuchtung oder der Fester zu kontrollieren, obwohl dies zu seinen angeblichen Aufgaben gehört.

a.     Wie hoch schätzt der Vorstand den Anteil der Arbeitszeit für die Objektbetreuung, die ein Hauswart pro Wohnanlage aufwenden muss, um seine Aufgabenliste auf dem Tablet auszufüllen?  Wie viel Zeit entfällt im Vergleich dazu auf die tatsächlichen Prüfungen der Anlagen?

b.     Aus welchen Gründen betrachtet der Vorstand die Erfassungstätigkeit der Hauswarte als eine umlagefähige Hauswartleistung? Welche Leistungen für den Mieter werden hier erbracht?

 

6.     Bei der Überprüfung der Aufgabenlisten/Tätigkeitsnacheise für die Objektbetreuer fällt MieterInnen immer wieder auf, dass diese Listen auch Aufgaben enthalten, die in dem jeweiligen Objekt gar nicht anfallen oder die von den Mietern selbst ausgeführt werden. Auch nach wiederholten Hinweisen der Mieter werden diese Einträge nicht geändert. Es werden somit fortgesetzt Vergütungen für Leistungen berechnet, die gar nicht angefallen sind.

a.     Wie bestimmt/ermittelt die Vonovia die Aufgaben der Hauswarte (objektbezogene Leistungsverzeichnisse) in einer Abrechnungseinheit?

b.     Wie überprüft die Vonovia, ob diese definierten Aufgaben auch tatsächlich im laufenden Jahr weiter anfallen werden? Welche Stellen sind mit der Aufgabe betraut?

c.     Wer überprüft bei Erstellung der leistungsbezogenen Kostenabrechnung das Vorliegen der Aufgabe und die tatsächliche Durchführung der Leistung?

d.     Wie sieht generell das Controlling der Hauswartabrechnungen aus?

e.     Wie werden Mieterhinweise auf nicht anfallende Tätigkeiten (z.B, eine bestimmte Einrichtung ist gar nicht vorhanden, eine Reinigung wird stets von Mietern ausgeführt) von der Vonovia bearbeitet? Wieso werden fehlerhafte Aufgabenbeschreibungen auch nach mehreren Jahren nicht korrigiert?

 

7. Potenzial und Risiken

a.     Welches wirtschaftliche Potenzial sieht der Vorstand in der Weiterführung der bisherigen Hauswart-Abrechnungspraxis? Welche Entwicklung der Gewinne und Überschüsse wird für 2021 erwartet?

b.     Wie schätzen Vorstand und Aufsichtsrat die Risiken der bisherigen Abrechnungspraxis ein?

c.     In welcher Höhe könnten Rückforderungsansprüche auf die Vonovia zukommen?

d.     Wie beurteilt der Vorstand die Forderungen des VoNO!via-MieterInnenbündnisses nach Rückerstattung der Hausmeistereinnahmen seit 2016. Wie hoch wäre der gesamte Rückerstattungsbetrag?

e.     Wie hoch wird in diesem Zusammenhang das Reputationsrisiko eingeschätzt?

 

8. ESG-Relevanz

a.     Wie bewertet der Vorstand die Leistung und die Abrechnung der Hauswartkosten unter ESG-Gesichtspunkten?

b.     Welchen Einfluss hat die unzureichende Kostentransparenz auf die Governance-Indikatoren?

c.     Wie ist das Geschäftsmodell der Objektbetreuer und ihre Abrechnung  in Bezug auf MieterInnen und Beschäftigte sozial zu bewerten? Welche ökologische Relevanz haben die Objektbetreuer?

 

9. Alternativen

a.     Welche Alternativen hat der Vorstand zum jetzigen Modell der Objektbetreuer und ihrer Abrechnung geprüft?

b.     Wie stellt sich der Vorstand zu der Forderung des VoNO!via-MieterInnenbündnisses, wonach die Hausverwaltung und Objektbetreuung durch dezentrale Verwaltungsstellen erfolgen sollten, ohne dass dafür Betriebskosten  anfallen?

c.     Wie steht der Vorstand zu dem Vorschlag, dass darüber hinaus gehende Hauswartleistungen nur aufgrund von Vereinbarungen mit der Mehrheit der jeweiligen Mieterschaft erfolgen sollten?

d.     Welche Kosten oder Mindereinnahmen würde eine solches Modell verursachen? Wie hoch wäre der Gewinn für Reputation und ESG-Kriterien?

e.     Welche Abstriche beim FFO/ bei der Dividendenausschüttung wären bei einer derartigen Umstrukturierung zu erwarten?

f.      Wäre nach Einschätzung des Vorstandes eine derartige Dezentralisierung der örtlichen Wohnungsverwaltung (inkl. mietermitbestimmten Zusatzoptionen) mit dem Geschäftsmodell eines kapitalmarktorientierten Wohnungsunternehmens vereinbar? Oder würde eine solche mieternahe der Wohungsverwaltung eine gemeinwirtschaftliche/gemeinnützige Trägerschaft mit wesentlich geringeren oder gar keinen Renditewartungen voraussetzen?

 

 

C.    BETRIEBSKOSTEN

1. Vonovia Wohnumfeld Service GmbH

Im Vonovia Geschäftsverständnis: „Der Wohnumfeld Service von Vonovia bewirtschaftet alle Freiflächen unserer eigenen Immobilien. Deutschlandweit mit eigenen Mitarbeitern im Bereich Wohnumfeld Service sowie den Partnerunternehmen erbringen wir Leistungen in der klassischen Freiflächen-Pflege über die Instandhaltung, …“ In den Betriebskostenumlagen werden in Dresden und vielen anderen Städten laut Tätigkeitsnachweisen Einsätze umgelegt, die nicht erfolgt sind.

a. Wie ist es zu erklären, dass die Leistungen in Dresden nicht nach Bedarf, sondern nach einem unflexiblen Einsatzplan erbracht werden und sich so der Zustand der Außenanlagen seit Übernahme der Objekte durch Vonovia stetig verschlechtert, Grünflächen verkümmern, Grauflächen nicht gesäubert werden und Müllplätze verdrecken?

b. Wie prüft die Vonovia, ob abgerechnete Leistungen auch tatsächlich erbracht wurden? Wer nimmt die Leistungen ab?

c. Warum ist die Vonovia auch nach vielen Jahren Reklamation durch die Mieter nicht in der Lage, die tatsächlichen Leistungen zu berechnen?

d. Wie werden die Preise der Vonovia Wohnumfeld GmbH ermittelt? Was ist hier die Grundlage?

e. In welchem Umfang beauftragt die Vonovia Wohnumfeld GmbH Subunternehmen, in welchem Umfang eigenes Personal?

f. Wie hoch ist der Überschuss der Einnahmen über die tatsächlichen Kosten umlagefähiger, tatsächlich erbrachter Leistungen?

g. Wie nimmt der Vorstand dazu Stellung, das in Dresden das Landgericht ein Urteil bestätigt hat, wonach die Vonovia die Kostennachweise der Subunternehmen der VWUG zur Einsichtnahme vorlegen muss? Welche Folgen hat dieses Urteil für die Abrechnungen?

h. Hält der Vorstand trotz derartiger Gerichtsurteile und vielfältiger Kritik daran fest, dass er eigenmächtig definierte Kosten auf die Mieter umlegen darf?

 

2. Winterdienst

In Dresden, Witten und anderen Städten sollen Schneeräumungen an Tagen ohne Schneefall erfolgt sein. Die Mein.Vonovia-App meldete in Dresden auch Pflegeeinsätze, ohne dass Vonovia-Mitarbeiter das Grundstück betreten haben.

a. Gehören derartige Phantomabrechnungen zum Geschäftsmodell der Vonovia?

b. Wie kann es sein, dass in einigen Städten Winterdienste zum exakt gleichen Zeitpunkt durchgeführt werden? Wie wird dieses Simultanschippen trainiert? Kann man das mal ins Fernsehen bringen?

c. Warum wurde über diesen schönen Sport in den Rechnungen für 2019 nicht mehr berichtet? Warum wurden die Uhrzeiten gestrichen?

d. Wie wird die tatsächliche Durchführung der Winterdienste überprüft und abgenommen?

e. Warum werden in Witten weiterhin Zahlungen für seit Jahren widerlegte Winterdiensteinsätze verlangt?

f. Wann wird die Vonovia einen Bad Governance-Indikator für Phantom-Einsätze einführen?

 

3. Mülldienstleistung

a. Worin bestehen die Leistungen der häufig abgerechneten “Mülldienstleistung”?

b. Wie werden die Preise der Leistungen ermittelt?

c. Welche Einnahmen und Überschüsse konnte die Vonovia aus der Abrechnung dieser Kosten erzielen?

e. Warum bekommen die Mieter in Dresden oder Witten diese Dienstleistungen nie zu Gesicht, obwohl sie zum Teil alle zwei Tage erfolgen sollen? Warum haben die Mieter noch nie etwas von den angeblichen Informationen und Informationsveranstaltungen mitbekommen?

f. Warum erhalten die Mieter auf Anforderung keinen Vertrag mit Leistungsbeschreibung? Warum erhalten sie keine Auskunft über die Zusammensetzung der tatsächlichen Kosten?

g. Wie rechtfertigt der Vorstand, dass diese Koten trotzdem jedes Jahr abgerechnet werden?

 

4. Baumwartung:

Laut ständiger Rechtsprechung des Dortmunder Amts- und Landgerichts sind Baumwartungskosten nicht über die Betriebskosten umlegbar. Dennoch finden Dortmunder und Wittener Vonovia Mieter diese Kosten immer wieder in ihren Abrechnungen. Sie werden hier nur nach Widersprüchen gestrichen, anderswo gar nicht.

a. Wie bewertet der Vorstand dieses Vorgehen?

Während in früheren Jahren Subunternehmen die Baumkontrollen durchführten und abrechneten, erfolgen die Abrechnungen seit 2019 z.T. durch die Vonovia Wohnumfeld Service GmbH. Die “Rechnungen” sind noch weniger aussagekräftig als in den Jahren zuvor.

b. Werden die Erfassungen jetzt mit eigenem Personal durchgeführt? Wie hoch sind die Kosten des Personals pro Einsatz und wie hoch sind die Einnahmen pro Einsatz?

c. In Witten wurden monatliche Baumkontrollen abgerechnet.  Wie oft im Jahr werden die Baumwartungen tatsächlich durchgeführt?

 

5. Multimedia

Für den Beleg der Kosten der Kabel- und Antennenanschlüsse legt die Vonovia pauschale Rechnungen ihres Tochterunternehmens Deutsche Multimedia Service GmbH vor. Soweit bekannt, verweigert sie die Offenlegung der Zusammensetzung der Kosten.

a. Wie setzen sich die Kosten der Deutsche Multimedia Service GmbH für in den Nebenkostenabrechnungen umgelegte Kabel- und Antennenanschlüsse zusammen? Wie hoch sind die Kosten für den (1) Empfang des Signals von externen Anbietern, wie hoch (2) die Kosten für Infrastruktur und Verwaltung?

b. Teilt der Vorstand die Ansicht, dass nur die Kosten unter (1) auf die Mieter umlagefähig sind, und dass Anschaffungskosten in der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen haben?

c. Wie hoch ist hierbei in 2020 der Überschuss der Einnahmen aus den Nebenkostenabrechnungen über die umlagefähigen Kosten gewesen?

 

6. Vonovia Mess Service GmbH

Die Konzerntochter Vonovia Mess Service GmbH hat in einem Teil der Wohnungsbestände die Abrechnungen der Heiz- und Wasserkosten, sowie  die Bereitstellung der Messgeräte übernommen. Dazu werden auf die MieterInnen Gebühren umgelegt, zu denen keine Kosten offengelegt werden.

a.  Welche Kosten entstehen der Vonovia für die Anschaffung und Montage der Heizkostenverteiler / Wasseruhren / Rauchwarnmelder? Wie hoch sind im Vergleich dazu die Gebühren, die auf die Mieter umgelegt werden?

b. Wie hoch war im Jahr 2020 der Gewinn aus diesem Insichgeschäft und welche wirtschaftlichen Potenziale sieht der Vorstand in Zukunft in der “Vermietung” von Geräten der Vonovia an sich selbst?

c. Wie rechtfertigt der Vorstand diese Praxis der Umlage von Beschaffungskosten auf die dafür nicht vorgesehenen Nebenkosten?

d. In welcher Höhe ist der Vorstand bereit, die vereinnahmte Kosten zurückzuerstatten?

 

7. Vonovia Energie Service GmbH (VES)

In den letzten Jahren ist die Vonovia dazu übergegangen, immer größere Anteile des Bezugs von Allgemeinstrom und Erdgas über ihr 100%ges Tochterunternahmen Vonovia Energie Service GmbH (VES) abzuwickeln. Dabei kommt es nach Beobachtung von Mieterorganisationen zum Teil zu großen Preissprüngen. Die Kalkulation der Preise wird nicht offengelegt.

a.  Wie werden die Preise der VES für (1) Allgemeinstrom, (2) Erdgas, (3) Wärme gebildet?

b. Wie haben sich diese Preise seit 2018 entwickelt?

c. Wie liegen diese Preise im Vergleich zu den Tarifen für Großabnehmer?

d. Wie hoch waren die Kosten der Beschaffung der Energie (1) Strom, (2) Erdgas durch die VES / Vonovia SE im Jahr 2020? Wie wurden diese Kosten ermittelt?

e. Wie hoch waren die Einnahmen aus der Abrechnung der Gas- und Stromverbräuche mit den Objektgesellschaften der Vonovia SE?

f. Wie wurde der Überschuss verwendet?

g. Wie hoch waren die Verwaltungs- und Managementkosten der VES?

h. Warum erhalten Mieter keine Auskunft über die Energieversorgungsverträge und die Zusammensetzung der tatsächlichen Kosten?

 

8. Belegvorlage über externe Dienstleister

Auf eine Beleganfrage zu einer Betriebskostenabrechnung im Kölner Wohnungsbestand der Vonovia wurde im Februar seitens des Hamburger Datendienstleister QITS reagiert. Dieser übersandte offenbar im Auftrag der Vonovia Kundenservice GmbH, die bis dato derartige Anfragen beantwortete, postalisch Belege in erheblichem Umfang. Nach Prüfung der Unterlagen war festzustellen, dass von den über 2.200 Seiten allein zum Punkt Sach-/Haftpflichtversicherung nur eine einzige das entsprechende Mietobjekt betraf. Alle anderen Seiten betrafen bundesweit verteilte andere Objekte der Vonovia. Es stellen sich folgende Fragen:

a. Warum beauftragt die Vonovia einen externen Dienstleister für den Ablauf des Belegvorgangs? Sieht sich die Vonovia nicht in der Lage, derartige Anfragen selbst zu beantworten? Wenn nein, warum nicht? Wenn nein, warum kann dies nach Auffassung des Vorstands ein externer Dienstleister besser? Wie wird gewährleistet, dass der externe Dienstleister über alle nötigen Informationen und Unterlagen verfügt?

b. Wie gewährleistet die Vonovia die Bestimmungen des Datenschutzes bei Einschaltung eines externen Dienstleisters? Wie ist dies konkret im Falle des Unternehmens QITS gewährleistet? Sieht der Vorstand den Datenschutz im konkreten Fall gewährleistet?

c. Hält der Vorstand diese Vorgehensweise für angemessen und zielführend? Wenn ja, warum? Wenn nein, was gedenkt der Vorstand zu tun, um derartige Vorgänge abzustellen? Angesichts diverser ähnlich gelagerter Fälle, in denen umfangreich unzutreffende Unterlagen übersandt wurde: ist dieses Vorgehen eine Taktik des Unternehmens zur Erschwerung der Belegprüfung durch die Mieter? Wenn nein, wie erklärt sich, dass über derartige Mengen unzutreffender Unterlagen verschickt werden?

d. Wie passt der postalische Versand von über 2.200 Seiten größtenteils unzutreffender Belege mit den Nachhaltigkeits- und Klimazielen der Vonovia zusammen? Hält der Vorstand einen derartige Ressourceneinsatz für zielkonform? Wird der Ressourcenverbrauch von Arbeitsabläufen innerhalb des Konzerns und bei beauftragten Dienstleistern erfasst und im Rahmen der Nachhaltigkeits- und Klimastrategie des Konzerns ausgewertet?

 

D.    MODERNISIERUNG/MIETERHÖHUNGEN

1. Wie an den Kennziffern zur Zusammensetzung der organischen Mietsteigerung zu erkennen ist, waren und sind Mietsteigerungen nach Modernisierung der wichtigste Treiber der Mieten bei der Vonovia. 2018 musste die Vonovia jedoch eine Reduktion und Änderung ihrer Modernisierungsstrategie verkünden. Unter anderem sollten keine Modernsierungen mehr eingeleitet werden, die zu Mieterhöhungen von mehr als 2 EUR/qm führten. Anfang 2019 erfolgte eine Mietrechtsänderung, die die Mieterhöhungen gesetzlich begrenzte.

a. Wie hoch war die Quote der Modernisierungen in den Jahren 2019 und 2020 insgesamt?

b. Wie haben sich die Zahlen der Modernisierungen (im mietrechtlichen Sinne) seit 2018 entwickelt? Wie viele Modernisierungen wurden in den Jahren 2018, 2019 und 2020 angekündigt, wie viele wurden abgeschlossen, in wie vielen Fällen erfolgten in diesen Jahren Mieterhöhungen gem. § 559 BGB? Wie hoch war in den jeweiligen Jahren das Investitionsvolumen in diese Modernsierungen im rechtlichen Sinne? Wie stark konnten die Mieten im Anschluss an die Modernisierungen gesteigert werden? Wie hoch war, gemessen am Kapitaleinsatz, jeweils die durchschnittliche Netto-Anfangsrendite?

c. Wie teilten sich in den Jahren 2018, 2019 und 2020 die Modernisierungszahlen jeweils auf Maßnahmen mit umfassender Wärmedämmung, Erneuerung der Heizungsanlage und Modernisierungen der Wohnungen durch Einbau neuer Bäder etc. auf? Wie hoch war jeweils das Investitionsvolumen bei den Modernisierungstypen? Wie hoch waren die jeweiligen Anfangsrenditen?

d. In wie vielen Fällen und in welcher Höhe wurden Mieten in den einzelnen Jahren bei bestehenden Mietverträgen angehoben? In wie vielen Fällen und in welcher Höhe erfolgten die Mietsteigerungen nach Neuvermietung der leergezogenen modernisierten Wohnungen? Wie verteilen sich diese Werte auf die o.g. Modernisierungstypen?

e. Wie hat sich der Anteil der § 559-Mieterhöhungen unter 2 €/m² seit 2018 entwickelt?  Welchen Anteil haben dabei Wohnungsmodernisierungen?

 

2. Die Quote der energetischen Modernisierungen ist von 3,7 % im Jahr 2019 auf 2,9 % im Jahr 2020 gesunken. Im Jahr 2021 werden nur noch 2,0 – 2,5 % geplant.

a. Wie will der Vorstand mit dieser Quote die angestrebte Klimaneutralität des Gebäudebestandes bis 2050 erreichen?

b. Auf welche Höhe schätzt der Vorstand die mit den Modernisierungen erreichten Einsparungen an Endenergie und CO2-Emissionen aus dem Energieverbrauch?  Wie hoch ist die zusätzliche Mietenbelastung im Verhältnis zur CO2-Reduktion und zur Einsparung an Endenergie? Wie stark haben sich nach Wissen des Vorstandes die Bruttowarmmieten durch die Modernsierungen erhöht?

c. Wie ermittelt die Vonovia den Umweltverbrauch und die Klimabelastung der bei den Modernisierungen eingesetzten Bauteile, Baustoffe und Prozesse? Wie haben sich diese Werte in den letzten drei Jahren entwickelt? welch Daten zur Umweltbelastung im gesamten Lebenszyklus der Bauteile liegen der Vonovia vor? Wie sieht die CO2-Bilanz der Modernsierungen aus, wenn all diese Appekte mit beachtet werden?

 

3. Welche Pläne verfolgt der Vorstand bei der Weiterentwicklung der Modernisierungsstrategie?

a.  Welche Pläne verfolgt der Vorstand hinsichtlich der energetischen Modernisierung in seinen schwedischen Wohnvierteln? Wie viele Wohnungen wurden dort in den letzten 2 Jahren energetisch modernisiert? Welche spezifischen Strategien werden für den Hembla-Bestand beabsichtigt? Welche regulatorischen Vor – oder Nachteile bietet Schweden bei der energetischen Modernisierung im Vergleich zu Deutschland?

b. Nach § 559, Abs. 4 BGB sind Mieterhöhungen nach Modernsierungen ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden.

c. In wie vielen Fällen wurden in den Geschäftsjahren 2019 und 2020 derartige Härteeinwände erhoben? Welches Volumen hatten diese Härteeinwände bezüglich der Jahresmieterhöhungen, denen widersprochen wurde?

d. Welche Kriterien werden für die Bearbeitung von Härtefällen nach § 559 BGB herangezogen?

e. In wie vielen Fällen hat die Vonovia den Härteeinwänden ganz und in wie vielen Fällen teilweise stattgegeben? Wie hoch war das Volumen der Mieterhöhungen, auf die die Vonovia dabei verzichten musste?

f. Trotz des laut § 559 BGB endgültigen Verzichtes werden jedoch z.B. in Witten in den jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen die ursprünglich beabsichtigten Mieterhöhungen auch Jahre später noch als Mietverzichte ausgewiesen.

g.  Aus welchen Gründen speichert die Vonovia die Daten der härteeinwendenden MieterInnen in ihren IT-Systemen ab? Wie ist diese Praxis nach Ansicht des Vorstandes mit dem Datenschutz zu vereinbaren?

h.  Wie rechtfertigt der Vorstand, dass bei Mieter*innen in Witten auch nach Aufforderung diese Dateneinträge nicht gelöscht werden?

i. In wie vielen Fällen liegt bei der Vonovia diese Form eines Datenschutzverstoßes vor?

 

4. Zumindest in Witten und Essen hat die Vonovia versucht, auf Härteeinwände der Mieter mit dem Angebot von Mieterhöhungsvereinbarungen zu reagieren, bei deren Unterzeichnung die Mieter zwar eine geringere Mieterhöhung erreicht hätten, zugleich aber auf alle Recht bei der Prüfung der Abrechnungen verzichtet hätten.

a. Aus welchen Gründen reagiert die Vonovia aus Härteeinwände der Mieter mit dem Angebot von Vereinbarungen, die die Prüfrechte der Mieter beschneiden?  Welchen wirtschaftlichen Vorteil verspricht sich die Vonovia von diesem Vorgehen?

b. In wie vielen Fällen hat die Vonovia derartige Vereinbarungen abgeschlossen? In wie vielen Fällen hat sie § 559 Abs. 4 BGB ohne Verzichte der Mieter auf ihre Prüfrechte angewandt?

 

5. Planung

a. Wie untersucht die Vonovia die Klimaauswirkungen ihrer Modernisierungsmaßnahmen? Welche Rolle spielen diese Erkenntnisse bei der Planung einzelner Modernisierungsprojekte?

b. Nach welchen Kriterien entscheidet die Vonovia, ob ein bestimmtes Objekt energetisch modernisiert wird? Welche Rolle spielen dabei Einschätzungen der Mietsteigerungen im Verhältnis zu Klimaeffekt?

c. Wie viele eigene Angestellte beschäftigt die Vonovia mit der vorbereitenden Untersuchung der Objekte für die energetische Modernisierung? Wie viele externe Büros sind damit beauftragt, diese Untersuchungen durchzuführen? Wie hoch war ihr Auftragsvolumen in den Jahren 2018 – 2019 – 2020? Welche Untersuchungen beinhalten die Aufträge an diese Büros?

d. Wie werden bei den vorbereitenden Untersuchungen die Eigenschaften der Objekte und der einzelnen Bauteile untersucht? Erfolgt dies anhand von Schätzungen oder werden die Gebäude und Bauteile auch in Augenschein genommen? Wie werden Wärmebrücken ermittelt und welche Rolle spielt das für die Planung der Maßnahmen?

 

6. Unter anderem in Bremen, Hamburg, Stuttgart sowie Berlin (LG  Bremen, 1 S 1/19, 2 S 283/18; LG Hamburg, 307 S 50/18; LG Stuttgart, 13 S 22/20, LG Berlin, 63 S 41_20)  haben Gerichte Modernisierungsmieterhöhungen der Vonovia für formell unwirksam erklärt, weil in den Abrechnungen die Modernisierungskosten nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt waren. Trotzdem beharrt die Vonovia nach unseren Informationen gegenüber anderen Mieter*innen – auch in den Landgerichtsbezirken mit eindeutiger Rechtsprechung – auf ihren Mieterhöhungen, die sie weder zurückzieht noch korrigiert. Nach dem Urteil des BGH zu den Erhaltungsabzügen werden weitere Zweifel an der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen laut, weil diese schon im Ansatz keine Informationen zu den baualtersbedingten Abzügen enthalten.

a. Welche Unternehmensphilosophie verbindet der Vorstand mit diesem Vorgehen, das Mieter*innen dazu zwingt, die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen von den Gerichten bestätigen zu lassen?

b. In wie vielen Fällen wurden die Vonovia-Mieterhöhungen gem. § 559 BGB als unwirksam zurückgewiesen. Wie viele Fälle entfallen davon auf die LG-Bezirke Bremen, Hamburg, Stuttgart, Berlin, Bonn und Essen? Wie hoch ist die bisherige Summe der Mieterhöhungen, auf die die Vonovia aufgrund dieser Urteile verzichten muss?

c. In wie vielen Fällen mit welchem Volumen hat die Vonovia von sich aus auf die weitere Geltendmachung der umstrittenen Mieterhöhungen abschließend verzichtet? In wie vielen Fällen mit welchem Volumen hat sie darauf verzichtet, gegen die Zurückbehaltungen der Mieterhöhungen durch Mieter gerichtlich vorzugehen?

d. Wie hoch schätzt der Vorstand das Potenzial weitere Rückforderungen von ohne Rechtsgrund gezahlten Mieterhöhungen, darunter die LG Bezirke Bremen, Hamburg, Stuttgart, Berlin, Bonn, Essen, Frankfurt, Bochum, Dortmund ?

e. Wie will der Vorstand den damit bestehenden Reputationsschäden – und Risiken begegnen?

f. Wie nimmt der Vorstand zu der Forderung des VoNO!via-MieterInnenbündnisses Stellung, alle Mieterhöhungen seit 2017 zurückzuziehen?

 

7. Am 17.07.2020 hat der BGH (Az. VIII 81/19) entschieden, dass bei der Ermittlung der umlagefähigen Modernisierungskosten ein nach durchschnittlichem Alter des betroffenen Bauteils anteiliger Abzug für ersparte Instandhaltungskosten vorzunehmen ist. Nach den uns vorlegenden Informationen enthalten die bisherigen Modernisierungsmieterhöhungen der Vonovia keine Angaben zum Alter der ausgetauschten Bauteile. Damit wären diese Mieterhöhungen zumindest inhaltlich fehlerbehaftet. Die mietenrelevanten Modernisierungskosten würden niedriger liegen. Anstatt die Mieterhöhungen zurückzuziehen oder zu korrigieren, bemüht sich die Vonovia in uns bekannten außergerichtlichen und gerichtlichen Schreiben zur allgemeinen Erheiterung nun darum, darzustellen, sie habe die Anforderungen der BGH immer schon erfüllt.

a.  Will der Vorstand diese Strategie fortsetzen oder will er doch noch Konsequenzen aus dem Urteil ziehen?

b.  Wie bewertet der Aufsichtsrat das BGH-Urteil und seine Folgen? Wie hat er darüber beraten?

c. Wie viele Mietverhältnisse mit Mieterhöhungen gem. § 559 BGB wären von dem Urteil betroffen, so dass die MieterInnen unter Berufung auf das Urteil Rückforderungen oder zumindest Begründungen der Mieterhöhungen fordern könnten? Wie hoch schätzt der Vorstand den Gesamtbetrag der noch nicht verjährten Mietzahlungen, den die Mieter zurückfordern könnten?

d.  Wie soll der Erhaltungsabzug in Zukunft ermittelt und mitgeteilt werden?

e. Wie hoch schätzt der Vorstand den Reputationsschaden, der durch weitere Unterlassung von Korrekturen entstehen kann?

f.  Welche Auswirkungen haben diese Vorgänge auf die Governance-Faktoren der Berichtserstattung und auf die Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat?

 

8. In den Modernisierungskostenkalkulationen und damit in den Mieterhöhungen der Vonovia sind regelmäßig hohe Baunebenkosten für Architekten- und Ingenieuersleistungen ausgewiesen, die angeblich auf entsprechenden Rechnungen beruhen. Soweit bekannt, hat die Vonovia bislang aber in keinem Fall tatsächliche, prüffähige Rechnungen für Architekten- und Ingenieuerleistungen vorlegen können.

a. Wie bewerten Vorstand und Aufsichtsrat den Umstand, dass die Mieterhöhungen auf Architekten- und Ingenieursrechnungen verweisen, die Vonovia diese Rechnungen auf Nachfrage von  Mieter*innen aber nicht vorlegen kann? Welche rechtlichen Konsequenzen hat dieser Umstand nach Meinung des Vorstands für die Richtigkeit und Höhe der Abrechnung?

b. Wie bewerten Vorstand und Aufsichtsrat die Praxis der Vonovia, auf Beleganforderungen der Mieter*innen bezüglich der Baunebenkosten Kostenzusammenstellungen der Vonovia-Verwaltung als prüffähige Architekten- und Ingenieursrechnungen gem. HOAI auszugeben?

c.  Wie bewerten Vorstand und Aufsichtsrat den Umstand, dass in den Mieterhöhungen auch nach Bekanntwerden der nicht vorhandenen externen Rechnungen weiterhin hohe Baunebenkosten mit Architekten- und Honorarrechnungen begründet werden, die die Vonovia nicht vorlegen kann?

d. Wie bewertet der Vorstand die nachgeschobene Argumentation der Vonovia, bei den Baunebenkosten handle es sich um die Abrechnung von Eigenleistungen, die nach HOAI abgerechnet würden? Wenn es sich um Eigenleistungen handelt, mit welcher Berechtigung tauchen dann immer wieder Angaben über angebliche Architektenrechnungen in den Mieterhöhungen auf?

e. Wie werden die bei einer Abrechnung von Eigenleistungen erforderlichen Vergleiche mit üblichen Kosten erstellt?

f. Mit welcher Begründung meint die Vonovia auf übliche Kosten nach HOAI verweisen zu können ohne eine HOAI-konforme Abrechnung vorzulegen? Welche Leistungen sollen da verglichen werden?

g.  Mit welcher Begründung meint die Vonovia die Eigenabrechnungen “nach HOAI” vornehmen zu können, obwohl sich die HOAI ausschließlich auf Honorarvereinbarungen unterschiedlicher Vertragspartner bezieht, also einen Architekten- oder Ingenieurs-Vertrag voraussetzt?

 

9. Große Teile der Baukostenabrechnungen der Vonovia bestanden in den letzten Jahren aus Rechnungen konzernbeherrschter Unternehmen wie Vonovia Modernisierungs GmbH oder der Vonovia Engineering GmbH. Mietervertreter werfen der Vonovia vor, diese Abrechnungen seien nicht transparent.

a.  Wie hoch war der Anteil der Rechnungen konzernbeherrschter Unternehmen an den mietenwirksamen Gesamtkosten der Modernisierungen im Jahr 2020?

b. Wie hoch war der Anteil dieser Kosten, die auf Leistungen von Subunternehmen beruhten? Wie hoch war der Aufschlag, den die Vonovia auf diese Kosten erhob, um ihn bei den Mieterhöhungen zu berücksichtigen?

c. Wie hoch war der Anteil eigener Personalleistungen der Vonovia an den mietenwirksamen Gesamtkosten der Modernisierungen im Jahr 2020? Wie hoch waren die tatsächlichen Personalkosten im Verhältnis zu den mit den Mieter*innen abgerechneten Kosten?

d. Wie hoch war 2020 insgesamt der Überschuss der konzernintern berechneten Baukosten über den tatsächlichen Baukosten, die dem Konzern entstanden sind?

e. Wie bewertet die Vonovia die rechtliche Zulässigkeit der Abwälzung dieser Gewinnaufschläge?

f. Wie bildet die Vonovia die Preise für ihre konzerninternen Bauleistungen? Wenn Sie durch Preisvergleiche gebildet werden, auf welcher Grundlage werden diese ermittelt?

g. Vielfach sind die Rahmenverträge über die Bauleistungen nicht unterschrieben oder die Verträge wurden nach Durchführung der Arbeiten erstellt. Wie bewertet die Vonovia diese Verträge rechtlich?

h. Die den Mieter*innen vorgelegten Rechnungen enthalten keinen Prüfnachweise. Ist es bei der Vonovia üblich, Rechnungen ungeprüft zu zahlen?

i.  Wie erfolgt bei der Vonovia die Bauabnahme?

 

10. Bei Modernsierungen kommt es zu langen Einrüstungen der Gebäude, Lärm- und Staubbelastungen, zu Teil auch zu Folgeschäden. Diese Beeinträchtigungen führt zu Mietminderungen. Die Vonovia erkennt oft nur einen Teil der Minderungen an.

a.       Wie hoch ist die Höhe der Mietminderungen, die die Vonovia bei einer Fassadenmodernisierung in der Regel von sich aus anbietet?

b.       Wie beurteilt die Vonovia die Einschätzung, dass bei Einrüstung des Gebäudes und unbenutzbaren Balkonen die Miete um 25% gemindert ist, (bei energetischer Modernisierung abzüglich max. 3 Monaten) ?

c.       Welche Folgeschäden einer Modernisierungsmaßnahme sind bei der Vonovia typisch?

 

E. Segmentberichterstattung

1. Weiterentwicklung von Kennziffern

a.     Warum weicht die Vonovia immer wieder von den branchenüblichen Kennziffern ab und führt neue ein, die nicht vergleichbar sind?

b.     Was war der Grund, den FFO1 aufzugeben, der bis 2019 (und weiter bei anderen Unternehmen) zur Ermittlung der Dividenden-Ausschüttung dient? Führt das Eigengewächs “FFO total” nicht zu einer noch höheren Ausschüttung, so dass man bezogen auf den alten FF0 1 zu einer höheren Ausschüttungsquote als 70% kommt?

c.     Warum werde Non-Core Sales überhaupt nicht mehr im FFO (FFO 2) erfasst? Sie haben in den letzten Jahren doch signifikant zum Ergebnis beigetragen?

d.     Wie hoch wäre nach früheren Kriterien der FFO 1 und der FFO 2 ?

 

2. Segment Rental

a.     Warum werden nicht alle Geschäftsbereiche, die zum Vermietungsgeschäfte beitragen (z.B. Nebenkostenleistungen aus Value Add intern. Neubau für Vermietung) in das Segment einbezogen? Führt dies nicht zu Verzerrungen und einer erschwerten Vergleichbarkeit?

b.     Wie hoch wären das EBITDA Rental, wenn man alle üblicherweise dem Vermietungsgeschäft zuzurechnenden Bereiche mitberücksichtigen würde?

 

3. Recurring Sales

a.     Werden die Verkäufe von Eigentumswohnungen allein aus den bereits an-privatisierten Beständen getätigt, oder sind auch neue Umwandlungen geplant?

b.     In welchem Umfang wurden neben Einzelverkäufen in 2020 auch Paketverkäufe von Eigentumswohnungen vorgenommen? Wie sehen hier die Planungen für 2021 und für die weiteren Jahre aus?

c.     Welche Ergebnisse und Erwartungen zu den recurring sales liegen speziell für Berlin vor? Wie nutzt die Vonovia hier die Möglichkeiten die sich trotz Mietendeckel aus den  hohen Immobilienpreisen ergeben?

d.     Sind verstärkte Einzelverkäufe auch ein Instrument um möglichen Enteignungen zuvorzukommen?

e.     Wie werden die MieterInnen der Vonovia bei Umwandlungen und Einzelverkäufen (auch im Paket) vor Verdrängung geschützt?

f.      Welche Gründe haben zum Paketverkauf von Eigentumswohnungen in Dortmund geführt? Welche sozialen Anforderungen wurden an den Erwerber gestellt?

g.     Wie sind Umwandlungen und Einzelverkäufe aus Sicht der Nachhaltigkeitskriterien zu bewerten?

h.     Wird auch der Verkauf unbebauter Grundstücke zum Recurring Sales-Segment gezählt? Welche Nachhaltigkeits-Kriterien spielen hier bei der Vergabe eine Rolle? Werden AnwohnerInnen über Verkaufsabsichten informiert?

 

4. Development

a.     Wie hoch ist der Anteil am Segment, der dem Vermietungsgeschäft zuzuschlagen wäre, weil der Neubau für das eigene Portfolio erfolgt?

b.     Wie hoch ist der Anteil der Neubaumaßnahmen, die auf Nachverdichtungen und auf Aufstockungen entfallen?

c.     Für welche Zielgruppen (Einkommen) wird gebaut? Können sich die bisherigen BewohnerInnen in den Quartieren die neuen Wohnungen leisten? Kommt es aus den Quartieren zu Umzügen in die Neubauten?

d.     Welche Wirkungen auf die soziale Zusammensetzung in den Quartieren haben die Nachverdichtungen? Welche Folgen hat das für die Mieteinnahmen? Wie wird die Verdrängung in der ESG-Berichtserstattung gemessen?

e.     Welche Energie-Standards werden beim Neubau eingehalten?

f.      Welche Anforderungen an die Bauprodukte werden gestellt?

g.     Wie werden Verluste an Grundflächen kompensiert?

h.     Wie wird mit dem Neubau das lokale Handwerk gefördert?

 

F.    Konzernstruktur,  Preisbildung

1.  Konzernstruktur

a. Trifft die Annahme zu, dass innerhalb der Konzernstruktur der Vonovia alle sogenannten Gesellschaften ihre Ergebnisse direkt oder über Zwischenholdings an die Vonovia SE als Holding abführen?

b. In wie vielen Fällen beruhen diese Ergebnisabführungen auf der Tatsache, dass die Vonovia SE zwischen 94,9% (bei einem Teil der immobilienhaltenden Gesellschaften) und 100% der Anteile (bei den sog. Servicegesellschaften) kontrolliert? In wie vielen Fällen wurden zusätzlich Ergebnisabführungsverträge geschlossen?

c. Bestehen zwischen der Vonovia SE oder anderen konzernverbundenen Gesellschaften Ergebnis- bzw. Gewinnabführungsverträge mit der Vonovia Immobilien Service GmbH? Wen ja, mit welcher Gesellschaft? Besteht ein solcher Vertrag mit der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH und wenn ja mit welcher konzernverbundenen Gesellschaft? Mit welchen anderen Unternehmen bestehen Ergebnis- bzw. Gewinnabführungsverträge?

d. Der Rechtvertreter der Vonovia hat vor dem Landgericht Dresden laut Darstellung des Sachverhalts im Urteil mit dem Aktenzeichen 4 S 286/20 angegeben, dass ein Gewinnabführungsvertrag in Bezug auf die Hausmeisterkosten nicht existiere. Trifft diese Behauptung zu?

e. Aus welchen Gründen wurden Ergebnisabführungsverträge und Beherrschungsverträge abgeschlossen, wenn schon durch die Anteilsverhältnisse eine Beherrschung vorliegt? Was ist in diesen Verträgen geregelt?

f. Wie viele Grunderwerbssteuern konnte die Vonovia seit ihrem Börsengang durch die an der den Beteiligungsverhältnissen ablesbaren Konstruktion von Share-Deals einsparen?

g.     In den Vorständen wie vieler Tochtergesellschaften der Vonovia sind Mitglieder des Vorstandes der Vonovia SE vertreten? Wie viele Vorstandsposten entfallen auf die einzelnen Vonovia-Vorstandsmitglieder? In welchen Tochtergesellschaften sind keine VertreterInnen des Vonovia-Vorstandes als Vorstandsmitglieder vertreten?

h.      Wieviel Arbeitszeit verwenden die Vorstandsmitglieder der Vonovia SE für die Wahrnehmung ihrer Vorstandsmandate in den Tochtergesellschaften?

i.     Welche Eigenständigkeit besitzen die Immobiliengesellschaften und Servicegesellschaften bei unternehmerischen Entscheidungen? Gibt es Beispiele dafür, dass eine Tochtergesellschaft nicht den Vorgaben des Konzerns gefolgt ist?

j.     Wie werden die Tochtergesellschaften gesteuert? Gibt es Ergebnisvorgaben für sie? Wie werden die Erfolge gemessen und bewertet?

k.      Erfolgt die operative Steuerung über spezifisch Weisungen an die Tochtergesellschaften? Oder ist dies nicht nötig und die operative Steuerung im Konzern erfolgt quer zu den gesellschaftsrechtlichen Strukturen über parallele Mechanismen?

l.      Wer trifft bei den immobilienhaltentenden Gesellschaften der Vonovia SE die Entscheidung über den Abschluss eines Mietvertrags und Vertragsänderungen (z.B. Mieterhöhungen)? Wer legt die Kriterien und Rahmenbedingungen für die Entscheidungen fest? Welche Rolle spielt hierbei die Vonovia Kundenservice GmbH? Inwiefern besitzt diese Eigenständigkeit gegen über der Vonovia SE?

m.     Wer trifft bei den immobilienhaltentenden Gesellschaften der Vonovia SE die Entscheidungen über der Vergabe von nebenkostenrelevanten Dienstleistungs- und mieterhöhungsrelevanten Bauaufträgen? Wie kontrollieren die immobilienhaltentenden Gesellschaften die Auftragsvergabe und Erfüllung? Wer handelt bei den immobilienhaltentenden Gesellschaften Leistungen und Preise aus?

n.      Welche Servicegesellschaften der Vonovia SE sind von den von größten immobilienhaltenden Tochtergesellschaften in Jahr 2020 nicht mit der Geschäftsbesorgung einschließlich dem Abschluss und der Kündigung von Mietverträgen beauftragt gewesen?

o.   Aus welchem Anlass werden Geschäftsbesorgungsverträge zwischen den Tochterunternehmen abgeschlossen? Warum sind Vertragskopien, die Mietervertreter*innen im Rahmen der Belegeinsicht vorgeführt werden, oft nicht unterschrieben? Wie kommt es dazu, dass die Verträge nicht selten erst nach Durchführung von Maßnahmen und Rechnungsstellung, die auf diesen Verträgen basieren sollen, datiert sind?

p.     Mit welchem Recht können die einzelnen Bestandteile des einheitlichen Vermietungskonzerns gegenseitig Rechnung ausstellen, deren Höhe über die Höhe von Nebenkosten und Modernisierungserhöhungen entscheiden?

 

2. Preisbildung

In der Hauptversammlung 2020 äußerte der Vorstandsvorsitzende auf Nachfragen, die Preise für die umlagefähigen Leistungen der konzernangehörigen Tochterunnahemen würden durch Marktvergleiche bestimmt und nicht anhand der tatsächlichen Aufwendungen des Konzerns für die Leistungen.

a.     Von wem innerhalb des Konzerns wird die Höhe der Preise und Rechnungsbeträge festgelegt?

b.     Anhand welcher Kriterien und Methoden werden die Preise gebildet?

c.     Wie werden die jeweiligen Preise fixiert und überprüft?

d.     Wenn es sich um Preise aufgrund von Marktvergleichen handelt, warum werden die  Marktvergleiche nicht offengelegt?

e.     Wie bewertet und begründet der Vorstand die Rechtswirkamkeit von Eigenabrechnungen des Konzerns?

f.      Wenn es sich im Sinne des Mietrechts um zulässige Belege über Eigenleistungen des Vermieters handeln soll, müssten diese durch den Nachweis eines Vergleichs mit üblichen Kosten gestützt werden. Wie oft ist in den Auseinandersetzungen um die Neben- und Modernisierungskosten der Vonovia ein solcher Vergleich vorgelegt worden? Wäre dies nicht auch nach Ansicht des Vorstandes Voraussetzung für die rechtliche Wirksamkeit einer Eigenleistungsabrechnung?

g.     Eigenleistungsabrechnungen der Vermieters müssen sich nach den gesetzlichen Vorgaben nach den ortsüblichen Kosten ohne Mehrwertsteuer orientieren. Wird diese Vorschrift bei der Vonovia beachtet?

h.     Was sind jeweils die Datengrundlagen für diese Preis-Vergleiche? Kann der Vorstand das Beispiel eines Preisvergleichs vorstellen?

i.      Was sind die Vergleichmaßstäbe für die folgenden bespielhafte Preise/Kostem, die nach Angaben der Vonovia nach Marktvergleichen mit Eigenleistungsrechnungen begründet werden:

·       Leistungen der Objektbetreuer/Hauswarte im südlichen Ruhrgebiet, Dresden, Hamburg, Kiel und Stuttgart

·       Leistungen für die Rasenpflege in Dresden und im südlichen Ruhrgebiet,

·       Leistungen für den Winterdienst in Dresden, Frankfurt und im östlichen Ruhrgebiet,

·       Elektrizität in Mainz-Kastel und in Witten 2019,

·       Erdgaslieferungen in Witten 2019

·       Gerätekosten der Heizkostenerfassungsgeräte

·       Baunebenkosten

·       Kosten des Einbaus eines Wolff Heizkessel 50 kWh

·       Kosten eines hydraulischen Abgleichs

·       Kosten des Austausches eines Heizungsventils

·       Kosten der Montage eines WDVS

·       Gerüstkosten

·       Kosten einer Fenstererneuerung

 

3. Ergebnisse der Servicegesellschaften

Wie stellten sich im Jahr 2020 die Ergebnisse, Umsätze, Personal- und Sachkosten, Zahl der Beschäftigte dar von

a. Vonovia Energie Service GmbH

b. Vonovia Wohnumfeld Service GmbH

c. Deutsche Multimedia Service GmbH

d. Vonovia Immobilienservice GmbH

e. Vonovia Engineering GmbH

f. Vonovia Mess Service Gmbh

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G. Anleger

– Welchen Einfluss nimmt der Großanleger BlackRock auf die Geschäftspolitik der Vonovia?

– Wie oft kam es seit 2020 zu Gesprächen des Vorstandes mit Vertretern von BlackRock und anderen Großanlegern?

 

H. Mieten

 

1. In einem Artikel der Süddeutschen Zeitung vom 08. April 2020 wird Herr Buch folgendermaßen zitiert: “Solange die Corona-Krise akut ist, sprechen wir keine Mieterhöhungen in laufenden Verträgen aus”. Daran anschließend frage ich:

a.     Wie viele Mieterhöhungen im laufenden Vertrag hat die Vonovia im Geschäftsjahr 2020 ab dem 08.04.2020 ausgesprochen?

b.     Auf welchen Betrag (EUR/Monat) summieren sich alle Mieterhöhungen im laufenden Vertrag, die nach dem 08.04.2020 ausgesprochen wurden?

c.     Gab es im Jahr 2020 ausgehend vom 08.04.2020 Zeiträume, in denen nach Meinung des Vorstands keine akute Corona-Krise gegeben war? Welche waren dies?

d.     Wurden Mieterhöhungen im laufenden Vertrag nach dem 08.04.2020 entgegen der Aussage von Herrn Buch auch in Zeiten der akuten Corona-Krise ausgesprochen? Wenn ja, wie rechtfertigt der Vorstand die Abweichung im Vorgehen zum öffentlich getroffenen Versprechen?

e.     Wurde Mieterhöhungen, die der Aussage von Herrn Buch zuwiderlaufen, zurückgenommen? Wenn ja, in wie vielen Fällen? Sind weitere Rücknahmen geplant?

f.      In besagtem Artikel der SZ war darüber hinaus zu lesen: “Auch wenn man Sanierungen abschließe, erhöhe man die Mieten vorerst bis September nicht.” Nun sind Fälle bekannt geworden, in denen Mieterhöhungen nach Modernisierungen bspw. schon zum 01.08.2020 wirksam werden sollten. Daher frage ich:

g.     In wie vielen Fällen wurden seit dem 08.04.2020 Mieterhöhungen nach Modernisierung ausgesprochen, die vor dem 1.9.2020 wirksam werden sollten?

h.     Auf welchen Betrag (EUR/Monat) summieren sich diese Mieterhöhungen?

i.      Wie rechtfertigt der Vorstand, solche Abweichungen im Vorgehen zum öffentlich getroffenen Versprechen von Herrn Buch?

j.      Wird der Vorstand eine Erstattung der Erhöhungsbeträge, für den vom öffentlichen Versprechen umfassten Zeitraum, veranlassen? Wenn ja, auf welchen potentiellen Gesamtbetrag belaufen sich diese Erstattungen?

k.     Wie hoch war 2020 und 2019 die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter like-for-like in Deutschland, Schweden und Österreich? Warum wurden diese Informationen anders als noch im Geschäftsbericht 2019 im Geschäftsbericht 2020 nicht mehr veröffentlicht?

l.      Welche Folgen hatte der Mietendeckel in Berlin für die Mietenentwicklung des dortigen Portfolios? Im Falle der Entscheidung des BGH zur Rechtswidrigkeit des Mietendeckels, wie hoch beziffert der Vorstand die Nachforderungsbeträge, die die Vonovia gelten machen kann und machen wird?

m.   Wie beurteilt der Vorstand einen etwaigen bundesweiten Mietenstopp hinsichtlich der Auswirkungen auf die Bewertung des Immobilienbestandes und die künftige Mietenentwicklung.

n.     In welchem prozentualen Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in der Stadt Witten standen im Jahr 2020 die Neuvertragsmieten der Vonovia? Wie rechtfertigt der Vorstand, dass die Mittelwerte des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen um bis zu 60 % überschritten werden?

o.     Welcher Anteil der Gesamtmieteinnahmen 2020 war auf Transferleistungen seitens der öffentlichen Hand zurückzuführen? Hilfsweise: wie hoch waren die durch öffentliche Stellen für Mieterinnen und Mieter der Vonovia direkt geleistete Mietzahlungen im Rahmen der Kosten der Unterkunft?

 

2. In einer Vereinbarung mit der Stadt Frankfurt verpflichtet sich die Vonovia u.a. dazu, drei Jahre lang die Mieten im Durchschnitt über das gesamte Wohnungsportfolio um nicht mehr als 1 Prozent zu erhöhen, in den darauffolgenden zwei Jahren um nicht mehr als die Inflationsrate.

a.     Wie hoch lag 2020 die durchschnittliche Miete der Vonovia Wohnungen in Frankfurt? Wie hoch war die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen in Frankfurt? In welcher Höhe hat sich die Vonovia über die gesetzlichen Begrenzungen hinaus durch die Vereinbarung in den Mieterhöhungsmöglichkeiten selbst eingeschränkt? Bitte beziffern Sie die Differenz einmal absolut für den Gesamtbestand und einmal in EUR/qm für die durchschnittliche Wohnung.

b.     In der Vereinbarung verpflichtet sich die Vonovia des Weiteren dazu, Mieterhöhungen nach Modernisierung auf maximal 2 EUR/qm zu begrenzen.

c.     Wie hoch war im Durchschnitt die Ausgangsmiete vor Modernisierung aller in Frankfurt im Jahr 2020 modernisierten Wohnungen? Wie hoch war im Durchschnitt die Mieterhöhungen? Wie hoch sind die durchschnittlichen Mieten der in 2021 zur Modernisierung vorgesehenen Wohnungen in Frankfurt? Auf welchen potentiellen Mieterhöhungsbetrag durch Modernisierung verzichtete die Vonovia aufgrund der Vereinbarung in 2020 und wie hoch wird dieser Betrag in 2021 ausfallen?

 

3. Laut Geschäftsbericht basiert das Geschäftsmodell auf der Vermietung von guten, zeitgerechten und vor allem bezahlbaren Wohnungen. Das soll auch die Strategie in Schweden und im Bezirk Husby sein.

Wie hoch waren Ende 2020 die Mieten der Vonovia pro qm für den Durchschnitt a) des gesamten Bestandes in Husby und b) für die im Jahr 2020 neu abgeschlossenen Mietverträge? Wie hoch waren im Vergleich dazu die ortsüblichen Mieten in Husby für bestehende Mietverträge und für Neuvertragsabschlüsse über vergleichbaren Wohnraum?

 

I.               Schweden

Fragen von Defne Kadioglu

1.Recherchen eines schwedischen Arichitekturkollektivs haben gezeigt das der vorherige Besitzer des Wohnungsbestandes von Hembla, die Blackstone Group, lediglich 78 schwedische Kronen (SEK) (7,70 EURO)  pro Quadratmeter in die Instandhaltung seines Wohnungsbestandes in Husby gesteckt hat. Die in derselben Nachbarschaft ansässige kommunale Wohnungsgesellschaft hatte im Vergleich Ausgaben von 187 SEK (18,45 EURO) pro Quadratmeter (siehe hier, https://www.dagensarena.se/essa/myten-om-den-langsiktiga-privata-hyresvarden/)

a. Wie hoch waren im Jahr 2020 die Ausgaben fuer die Instandhaltung insgesamt und  pro Quadratmeter in den Wohnungsbeständen der Vonovia in  (a) Schweden,(b) dem Hembla Portfolio  (c) Hembla in Husby?

b. Welche Erwartungen bestehen hinsichtlich der Instandhaltungsausgaben für  das Jahr 2021? Welche  Ausgaben sind mittelfristig geplant?

 

2. Mieter in Husby beklagen Wasserschäden in Folge von Undichtigkeiten der Wasser- Leitungen in ihren Wohnungen. So haben Mieter in Sollentuna, einer Kommune in der Nähe von Stockholm mit Hembla-Bestand, berichtet, dass Rohre in ihren Gebäuden, anstatt komplett augetauscht zu werden mit der sogennanten relining Methode erneuert werden (siehe hier, https://www.hgfsollentuna.se/nyheter/hemblas-hyresgaester-pa-malmvaegen-saeger-ifran). Dies führt nach Angaben der Mieter dazu, das Probleme mit Wasserschäden nur in modernisierte Wohnungen behoben werden, während das Problem im Rest der Gebäude bestehen bleiben.

a. Ist der Vonovia das Problem von Wasserschäden in vielen Wohnungen in Husby bekannt?

b. Welche Strategie verfolgt die Vonovia bei dem Austausch bzw. der Erneuerung von Wasserrohren im Hembla-Bestand? Warum wird die relining Methode verwendet, anstatt die Rohre im gesamten Gebäude auszutauschen?

 

3. Im Hembla Bestand in Husby werden sogenannte Konzeptrenovierungen bzw. Wohnungs-Modernisierungen unternommen. Das heißt, in der Regel werden nur leerstehende Wohnungen individuell modernisiert während die Gebäudefassade und Struktur relativ unberuehrt bleibt (siehe hier, https://www.dagensarena.se/essa/myten-om-den-langsiktiga-privata-hyresvarden/). Dieses Modell wurde schon von der vorrangegangen Blackstone Group betrieben.

a. Plant die Vonovia weiterhin Wohnungen nur individuell zu modernisieren und wenn ja, was sind die Vor- und Nachteile aus der Sicht des Vorstandes? Oder strebt die Vonovia einen Wechsel in der Modernisierungsstrategie an?

b. Wie viele Wohnungen wurden 2020 individuell modernisiert und was sind die Erwartungen für 2021? Wie lange braucht Hembla in Husby im Schnitt, um eine leerstehende Wohnung zu modernisieren?

c. Wie hoch waren die Ausgaben für die Modernisierungen im Jahr 2020 und was sind die Erwartungen fuer das Jahr 2021?

 

4. Victoria Park and Hembla -die beiden Schwedischen Konzerne die die Vonovia SE aufgekauft hat- sind nun beide assoziierte Mitglieder der sogenannten Schwedischen Allmännyttan, einer Vereinigung der kommunalen Wohnungsun ternehmen Schwedens. Allmänyttan verpflichtet ihre Mitglieder und assoziierten Mitglieder dem Gemeinwohl der Mieter zu dienen.

a. Warum hat Vonovia SE -durch Hembla und Victoria Park- einen Antrag gestellt um Teil dieser Vereinigung zu werden?

b. Was sind die Vorteile einer assoziierten Mitgliederschaft für die Vonovia SE?

 

5. Hembla wurde erst neulich zu einem der unbeliebtesten Wohnungseigentümer gekürt (siehe hier, https://www.hemhyra.se/nyheter/de-ar-de-varsta-vardarna-2021/). Wie verträgt sich das mit den Ansprüchen der Allmänyttan? In welcher Form kommt Vonovia SE der Verantwortung der Gemeinwohlorientierung nach?  Wie reagiert die Vonovia SE auf die Kritik von Kommunalpolitikern und Mietervereinigungen auf ihre Mitgliedschaft in der Allmänyttan (siehe hier, https://www.nyhetsbyranjarva.se/obegripligt-att-hembla-slapps-in-i-sveriges-allmannytta/)?

 

6. Wie bewertet der Vorstand die Schwedische Debatte um die Rekommunalisierung von Hembla aufgrund mangelnder Instandhaltung (siehe hier, https://hemblahelvetet.wordpress.com/2020/07/30/kommunalisera-hembla/)?

 

7. Die Vonovia plant eine weitere Verdichtung in Husby.

a. Was sind die Pläne für Neubau in Husby?

b. Wie viele neue Wohnungen werden entstehen und welches Mieterklientel wird mit diesen Neubauwohnungen angesprochen?

c. Wie hoch werden die Mieten sein? Was ist der Umfang an Mieteinahmen der von diesem Neubau erwartet wird?

 

8. Noch  hat die Vonovia ihre schwedischen Tochterkonzerne nicht komplett in ihre Managementplattform integriert.

a. Was ist der Grund für diese Verzögerung? Stößt die angeblich gute Skalierbarkeit der Vonovia-Prozesse auf Hindernisse?

b. Welche Folgen hat das für die Ergebnisse in Schweden und die weitere Strategie?

 

9.  Welche Expansionspläne hegt die Vonovia in Schweden weiterhin?  Wird es auch zu Portfoliobereinigungen kommen? Wenn ja, in welchem Umfang?

 

10. Wie werden die Erfahrungen und Daten in Schweden in die Nachhaltigkeitsberichterstattung einbezogen?

 

F. Umgang mit MieterInnen

1.Der Mieterverein Dortmund legte für mehrere hundert Mitglieder Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung 2018 ein. Zur Klärung offener Fragen und Auflösung von Widersprüchen führte der Mieterverein im Herbst 2020 mehrere Gespräche mit den zuständigen Fachabteilungen der Vonovia. Hierbei wurde deutlich, dass die rechtlichen Widersprüche weiter bestehen. Das Angebot von klärenden Musterprozessen wurde von Seiten der Vonovia ausgeschlagen. Stattdessen erhielten die Mieterinnen und Mieter Schreiben, wonach nun “alles geklärt sei” und die Kosten zu zahlen sein. Begleitet wurde die Schreiben von Telefonanrufen bei den Mitgliedern des Mietervereins.

a.     Wie bewertet der Vorstand dieses Vorgehen?

b.     Musterprozesses wären eine gute Möglichkeit, um offene Fragestellungen mieterfreundlich rechtssicher zu klären. Sind Musterprozesse vom Vorstand nicht gewünscht?

 

2. Welche Unternehmensphilosophie verfolgt die Vonovia damit, dass sie bei unstreitigen Mängeln und Abrechnungsfehlern nur bei einem Teil der betroffenen MieterInnen Gutschriften vornimmt? Ist diese Vorgehensweise mit dem Verständnis des Vorstands und des Aufsichtsrats  über eine gute Unternehmensführung (Governance) und eine soziale Vermietungspraxis vereinbar?   Wie wirken sich derartige Ungerechtigkeit auf die ESG-Indizes und die Vergütungshöhe für Vorstand und Aufsichtsrat aus?

Beispiel 1) Mainz-Kastel

Seit 2019 ist das Leitungswasser in einem Haus mit Legionellen belastet. Einigen Mietern wurden Gutschriften in Höhe von 100-120 EUR anerkannt. Mindestens ein Mieter im Haus erhielt dagegen bei gleicher Sachlage eine lange Ausführung, warum ihm diese Gutschrift nicht zustehen würde.

 

Beispiel 2) Ulm:

Seit vielen Jahren wird den 21 Mietern der Johannes-Palm-Straße 87 der Parkplatzstrom für 184 Stell-/Parkplätze auf der Position “Stromversorgung” berechnet. Seit 2015 wird dies über Widersprüche reklamiert und mit Fakten wie Zählerstände, Zählernummer, Zwischenzählern belegt. Nach dem Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung 2019 erhielten die betroffenen Mieter erstmals eine Antwort der Vonovia, dass die Berechnung nicht korrekt sei. Den Mietern die einen Widerspruch eingelegt hatten, erhielten eine entsprechende Gutschrift. Anschließend erhielten die Mieter ebenfalls eine Mitteilung, dass auch eine Gutschrift auch für die Jahre 2015-2018 gewährt wird. Diese Gutschrift wurde für alle betroffenen Mieter gewährt, für 2019 jedoch nur für Mieter, die einen Widerspruch eingelegt hatten.

 

3.Wohngarantie

In 2019 wurde seitens des Vorstandes eine “Wohngarantie” und ein “lebenslanges Wohnrecht” für ältere Mieter in Aussicht gestellt. In welchem Umfang setzt Vonovia diese “Wohngarantie” um und welche Mieter profitieren hiervon?

Konkret:

a.     Ersetzt die Wohngarantie die Härtefallregelungen nach § 559 BGB?

b.     Greifen „Wohnrecht und/oder Wohngarantie“ auch bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel (§ 558 BGB)?

c.     Wie viele Vereinbarungen / Lösungen mit Mietern im Rahmen der 2019 in Aussicht gestellten „Wohngarantie“ / des „lebenslangen Wohnrechts“ wurden bisher gefunden?

d.     Wie viele Mieten wurden in diesem Rahmen gesenkt? Um welche Beträge wurden die Mieten 2020 im Durchschnitt gesenkt und wie hoch ist der Gesamtbetrag?

e.     Welche Kriterien werden für solche Regelungen („Wohnrecht/Wohngarantie“) herangezogen?

f.      Wie hoch darf das Einkommen betroffener Mieter sein?

g.     Ab welchem Alter werden diese in Betracht gezogen?

h.     Werden weitere Kriterien beachtet?

i.      Weisen Sie Ihre Mieter selbstständig auf diese Regelungen hin?

j.      Wie lange dauert die Bearbeitung der Härtefälle und der „Wohngarantien/des Wohnrechts“ im Durchschnitt?

k.     Für welchen Zeitraum wird die Miethöhe dann festgelegt?

l.      Welche Kompetenzen haben die Quartiersmanager (Mitarbeiter der Vonovia vor Ort) in diesem Zusammenhang?

m.   Von welcher Stelle müssen diese Vereinbarungen gegengezeichnet werden?

 

J. NICHTFINANZIELLE ERKLÄRUNG UND NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE

 

1.     Nachhaltigkeits-Performance-Index

Mit der Implementierung eines Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) will die Vonovia die Berichterstattung um Nachhaltigkeitskennzahlen erweitern und diese auch zum Kriterium für die Vorstandsvergütung machen.

a.     Wie unterscheiden sich die Kriterien und Indikatoren des Nachhaltigkeitsbericht 2019 von jenen des neuen Steuerungssystems des Nachhaltigkeits-Performance-Index?

b.     Wie werden die Nachhaltigkeitsziele (SDGs) der Vereinten Nationen konkret in Unternehmenszeile, Meilensteine und Indikatoren umgesetzt?

c.     Wie sehen die Ausgangswerte für den Nachhaltigkeit-Performance-Index aus, anhand derer erst die jährliche Leistung messbar wird?

d. Wie lauten die den einzelnen Komponenten des SPI zugeordneten Indikatoren? Welche Werte werden je nach Komponente erhoben?

e. Wie lauten die Zielgrößen für die einzelnen Komponenten des SPI?

f. Welche Gewichtungsfaktoren werden für die sechs Komponenten des SPI im einzelnen angesetzt?

g.      Wird es bei den im Geschäftsbericht 2020 verwendeten Indikatoren bleiben, oder werden diese noch erweitert?

h.     Welche Berichte und Indikatoren beabsichtigt der Vorstand einzuführen, um nachzuwiesen, dass das Menschenrecht auf Wohnen in der Geschäftspraxis jederzeit respektiert, umgesetzt und gefördert wird?

i. Wer erhebt die für die Berechnung und Bewertung notwendigen Daten?

j. Wer führt die Analyse durch und wer wird das entsprechende Reporting erstellen?

 

2.     Klimaneutralität des Gebäudebestandes bis 2050

Die Vonovia strebt einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 an, wobei das “Quartier” und damit u.a. auch Mobilität sowie der Bezug erneuerbare Energien entscheidende Rolle spielen sollen.

a. Was umfasst in diesem Zusammenhang der Begriff Gebäudebestand? Werden darunter auch Veränderungen der CO2-Emissionen durch den individuellen Stromverbrauch der Mieter*innen oder bspw. auch ihre mobilitätsbedingten Emissionen erfasst?

b. Was sind dann die Klimaziele für den vermieteten Gebäudebestand im engeren Sinne, das heißt die CO2-Emissionen bezogen auf Wärme- und Warmwasserbedarf sowie die Beleuchtung?

c. Wie wird das Potenzial weiterer Dämmmaßnahmen zur Absenkung des Wärmebedarfs eingeschätzt?

d. Wie will die Vonovia in den verbleibenden 29 Jahren bis 2050 eine Klimaneutralität des Gebäudebestandes erreichen, wenn das Ziel der energetischen Modernisierungen im Jahr lediglich 3 % beträgt?

e. Was sind die Ziele und Meilensteine für die Reduktion der CO2-Intensität des Bestandsportfolios in Deutschland?

f. Welche Ziele und Methoden verfolgt die Vonovia bei der Erhöhung der Effizienz der Wärme- und Warmwasserversorgung? Welche Potenziale und Kosten-Nutzen-Verhältnisse erkennt der Vorstand in

–       der Verbesserung der Steuerung

–       der Verbesserungen der Leitungsgnetze

–       der Kraft-Wärme-Kopplung

–       dem Einsatz von Solarthermie

–       der Umstellung auf regenerative Energieträger

g. Mit welchen Investitionskosten rechnet die Vonovia im Bereich Wärme- und Warmwasserversorgung bis 2030? Wieviel CO2 kann dadurch beim Betrieb der Anlagen eingespart werden?

h. Wie hoch schätzt die Vonovia die Kosten für die Mieter*innen ein, die im Rahmen von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen zur Erreichung der Klimaziele entstehen werden? Wie hoch wären diese Kosten, wenn nur die reinen Kapitalkosten der Maßnahmen an die Mieter*innen weitergegeben würden? Wie hoch wären die Mietsteigerungen für diese Maßnahmen, wenn die Vonovia nur von tatsächlichen konzernexterne Kosten ausgehen würde?[Diese  Teilfrage habe ich nicht gestellt, weil ich sie nicht verstehe und den Sinn nicht wirklich sehe?]

i. Wie will die Vonovia die energetische Effizienz der Gebäude-Beleuchtung erhöhen? In wie vielen Fällen ist noch keine vollständige Umstellung auf LED-Beleuchtung erfolgt? Was sind hier die Ziele und Meilensteine?

 

3. Effizienzstandard im Gebäudebestand

a. Welchen durchschnittlichen Effizienzstandard strebt die Vonovia bis 2050 im gesamten Wohnungsbestand an?

b. Welchen durchschnittlichen Effizienzstandard erreichen die in den letzten 5 Jahren energetisch sanierten Gebäude im Bestand der Vonovia?

c. Sieht der Vorstand es als zielkonform an, Gebäude energetisch derart zu sanieren, dass sie nach der Maßnahme einen Primärenergiebedarf von mehr als 40 kWh/m²/a aufweisen?

Hinweis: Laut Berechnungen der Bundesregierung in der Effizienzstrategie (S. 48) heißt es, dass für den klimaneutralen Gebäudebestand im Mittel ein Primärenergiebedarf von etwa 40 kWh/m²/a (entspricht etwa einem Effizienzhaus 55) erreicht werden müsste, bzw. ein Endenergiebedarf von Wohngebäuden von durchschnittlich 74 kWh/m²/a. Im Nachhaltigkeitsbericht der Vonovia auf S.48 zeigt sich, dass der Großteil des Gebäudebestandes deutlich darüber liegt. Reduktion des Endenergiebedarfs ist vor allen Dingen deshalb von Bedeutung, weil nicht einfach der bestehende Energiebedarf über Erneuerbare Energien gedeckt werden kann (Flächen & Nutzungskonkurrenzen, begrenzte Verfügbarkeit), daher muss der Energieverbrauch deutlich gesenkt werden.

Wenn heute zu nicht zielkonformen Standards saniert wird, müssen diese Gebäude voraussichtlich vor 2050 noch einmal angefasst werden – was dann auch noch einmal durch die Mieter*innen mitgetragen werden muss.

 

4.     Fragen zum Strommix der Vonovia Energie Service GmbH

Nach vorliegenden Abrechnungen der Vonovia Energie Service GmbH (VESG) über den Haus- und Heizungsstrom im Jahr 2019 stammte dieser Strom überwiegend aus fossilen Quellen und Kernkraft.

a.     Wie setzt sich der Energiemix des Haus- und Heizungsstroms bei der Vonovia im Durchschnitt zusammen? Wie hat sich dieser Mix seit 2018 entwickelt? Wann ist ein Umstieg auf 100% regenerative Energien bei diesem Strom geplant, auf dessen Bezug die Mieter*innen bekanntlich keinen Einfluss haben?

b.     Wie verhält sich der Strompreis der VESG für Hausbeleuchtung und Heizung zu den Nettopreisen für Ökostrom üblicher günstiger Versorger auf dem Markt? Bitte geben Sie die durchschnittliche Abweichung im Jahr 2020 in EUR/kWh an. Wie bewertet der Vorstand das Ergebnis dieses Vergleiches?

 

5. regenerative Energieen

a.       Die Zahl der Photovoltaik-Anlagen ist mit 424 angesichts des Wohnungsbestandes der Vonovia bemerkenswert gering. Wie soll die Quote erhöht werden?

b.       Welche Potenziale sieht der Vorstand, welche Ziele und Meilensteine setzt er in den Bereichen Solarthermie, Biomasse, Geothermie?

c.       Ist der Vorstand der Ansicht, dass die extrem knappe Ressource grüner Wasserstoff eine in Zukunft bezahlbare Lösung für die Mieter*innen darstellt?

Hinweis: Grüner Wasserstoff wird nach Experteneinschätzung weiterhin eine knappe Ressource bleiben, siehe Studie Fraunhofer https://www.iee.fraunhofer.de/content/dam/iee/energiesystemtechnik/de/Dokumente/Studien-Reports/FraunhoferIEE_Kurzstudie_H2_Gebaeudewaerme_Final_20200529.pdf)

d. Die Umwandlung von Energie aus erneuerbaren Energieträgern in Wasserstoff und spätere Rückumwandlung zur Nutzung im Gebäudebestand ist ineffizienter als die unmittelbare Nutzung. Warum sieht der Vorstand diese Technik dennoch als sinnvoll an?

 

6. Baumaterial und Bauproduktion

a. Welches sind die Kriterien und Indikatoren für die Verwendung speziell von nachhaltigen Baumaterialen in dem entsprechenden Geschäftsbereich von Vonovia?

b. Welche Meilensteine setzt sich die Vonovia für den Einsatz nachwachsender Rohstoffe, regionaler Rohstoffe, dem Recycling von Baustoffen, der Umwelt-Bilanzierung aller Bauprodukte und Baumaßnahmen nach dem Lebenszyklusansatz, der Transportreduktion?

c. Wie bewertet der Vorstand die Lebenszyklus-Umwelt-Bilanz der derzeit von der Vonovia bei Modernisierungen verwendeten KU-Fenster hinsichtlich der verwendeten Materialien und ihrer Gewinnung, der Produktion, der Montage, der konstruktiven Eigenschaften, der Lebensdauer, dem Recycling und der Entsorgung?

d. Wie werden bei dieser Bilanzierung die Lüftungswärmeverluste wegen der eingebauten Zwangsbelüftung, die nicht luftdichte Konstruktion der Rollladenkästen, die häufig fehlerhaften und nicht kontrollierte Montage und der hohe Transportaufwand berücksichtigt?

e. Wie fällt die entsprechende Bilanzierung bei dem Einbau/der Anbringung eines WDVS aus Polystyrol aus?

 

7. Klimaneutrale Quartiere und Mobilität

Die Vonovia strebt durch einen intersektoralen Ansatz energieautarke Quartiere an. Welche konkreten Ziele und Meilensteine werden gesetzt für

a. nicht motorisierte Mobilität,

b. E-Bike-Sharing (auch Lastenfahrräder)und E-Car-Sharing

c. Solartankstellen

d. verkehrsvermeidende Nahversorgung

e. verkehrsvermeidendes Müllrecycling

f. Biomasse auf den Grundstücken

g. Urban Gardening?

 

8. Fragen zu Sozialindikatoren im Rahmen der Nichtfinanziellen Erklärung und Nachhaltigkeitsstrategie

a. Teilt der Vorstand die Ansicht, dass Anhand überprüfbarer Kennziffern erkennbar werden sollte, in welchem Maße das Unternehmen im Verhältnis zu seiner Leistungskraft zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum beiträgt, der auch für Menschen mit niedrigem Einkommen ohne Diskriminierung zugänglich, bezahlbar, sicher und von guter Qualität ist? Sind derartige Indikatoren schon im Rahmen des Nachhaltigkeits-Reporting, des SPI bzw. der Nichtfinanziellen Erklärung implementiert oder geplant?

b. Inwiefern ist die im Bundesvergleich überdurchschnittliche Steigerung der durchschnittlichen Miete ein positiver Leistungsindikator für “Sozialbelange”, wie im Geschäftsbericht auf Seite 65 f. zu lesen ist? Wie wird dieser Indikator bewertet? Welche jährlichen Mietsteigerungen werden als positiv angesehen? Welche absoluten Miethöhen werden als positiv angesehen?

c. Wie definiert der Vorstand einen “fairen” Mietpreis? Lässt sich Fairness an der Mietbelastungsquote ablesen? Wenn ja, welcher Grenzwert gilt hier aus Sicht des Vorstandes? Falls der Vorstand keine generellen Werte als geeignet zur Bestimmung der Fairness ansieht, welchen Wert hat eine rein subjektive individuelle Definition von Fairness aus Sicht des Vorstandes?

c. Wie steht der Vorstand zur Einführung eines regionalisierten Indikatoren-Satz der (a) die örtlichen Neuvertragsmieten der Vonovia ins Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt (b) das Verhältnis des örtlichen Mietenniveaus der Vonovia zu dem Einkommen des unteren Drittels der Bevölkerung bestimmt (c) ein Benchmarking der regionalen Steigerungsraten seit 2012 schafft.

d. Wie wird die Art und Höhe der Instandhaltungen bei den Nachhaltigkeitsindikatoren beachtet?

e. Wie wird bei den Investitionsvolumen für die Quartiersentwicklung zwischen üblichen Erhaltungsmaßnahmen und sozial innovativen Maßnahmen unterschieden?

f. Welche Rolle sollte die Erreichbarkeit der Wohnungsverwaltung als Indikator spielen?

g. Warum ist die tarifgerechte Entlohnung der MitarbeiterInnen auch bei Subunternehmen nicht als Indikator vorgesehen?

h. Wäre nicht auch ein Indikator für die Förderung lokaler Ökonomie und Kreislaufwirtschaft erforderlich?

 

9. Barrierearmut als Sozialindikator

Als “barrierearm” bietet die Vonovia immer wieder Wohnungen an, die in oberen

Geschossen ohne Aufzug liegen, nur weil im Zuge des Mieterwechsels eine überfällige Erneuerung von Installationen durchgeführt, und dabei (sinnvoller Weise) auf eine barrierearme Ausführung geachtet wurde. Die verlangten Mieten liegen nach unseren Beobachtungen zum Teil mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In der nichtfinanziellen Erklärung taucht der Begriff “Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen (in Deutschland)” nun als sozialer Leistungsindikator auf. Wie ist die Aussagekraft dieses Indikators zu bewerten?

a. Wie ist bei dem Leistungsindikator “Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen (in Deutschland)” der Begriff “barrierearm” definiert? Welche Rolle spielt der barrierearme Zugang zu der Wohnung (barrierefreies/-armes Gebäude) und wie wird er bestimmt?

b. Sozialverbände wehren sich gegen den Begriff der Barrierearmut, da er nicht eindeutig definiert und daher bestimmbar ist. Warum verwendet die Vonovia dennoch diesen Begriff?

b. Welche Rolle spielt bei diesem Indikator die Berücksichtigung der Miethöhe?

c. Warum ist Barrierearmut nur ein Kriterium im Zuge von Neuvermietung? Ist nicht gerade die barrierearme Erneuerung von Wohnungen, insbesondere auch Bädern im bestehenden Mietverhältnis eine wichtige Maßnahme? In wie vielen Fällen konnte die Vonovia im Jahr 2020 die Mieter bei dem barrierearmen Umbau ihrer Bäder so unterstützen, dass es bei Einsatz der Zuschüsse der Krankenkassen zu keinen Mieterhöhungen kam?

 

K. Portfolioentwicklung

1.     Wie viele Wohnungen wurden seit dem Börsengang veräußert?

2.     Aus welchen Gründen hat die Vonovia in den Jahren 2019 und 2020 einen Teil ihrer Wohnungsbestände im Ruhrgebiet – darunter Bestände mit guten Potenzial traditionellen Gartenstädten – veräußert?

3.     Welche Rolle spielen soziale und ökologische Anforderungen / werden bei Verkäufen an die Erwerber gestellt?

 

L. Eigentümergemeinschaften

Fragen von Michael Ickes

A. Welches sind die Geschäftsbeziehungen zu der Olbos Grundbesitzverwaltung GmbH & Co. KG, der Erbbaurechtsgeberin der Wohnungseigentümergemeinschaft am Vorarlberger Damm++, 12157 Berlin, an der Vonovia die Mehrheit an Wohneigentumsanteilen hält.

1. Ist die Olbos oder ihre Tochterunternehmen Erbbaurechtsgeberin für weitere Objekte der Vonovia, wenn ja, wieviele und wo?

2. Ist die Vonovia Erbbauberechtigte weiterer Objekte anderer Erbbaurechtsgeber, wenn ja, wieviele davon sind (a) in öffentlicher Hand (b) in Stiftungsvermögen (c) in privatwirtschaftlichem Eigentum?

3. Bestehen oder bestanden über die erwähnten Erbbaurechte hinaus weitere Geschäftsbeziehungen zu der Olbos oder ihrer Tochterunternehmen; wenn ja, welche; mit wie vielen Anteilen ist die Olbos und ihre Tochterunternehmen an der Vonovia beteiligt?

4. Wie kam es, dass in der Jahresabrechnung 2019, einige, aber nicht alle, Erbbauzins-Zahlungen über das WEG Konto abgewickelt wurden, obwohl doch diese Erbbauzinszahlungen jede*r Wohnanteileigentümer*in eigenständig leistet?

5. Wie kam es, dass in der Jahresabrechnung 2019 Erbbauzinsen erstmalig auf die Mieter umgelegt wurden?

6. Welche Bewandtnis hat es mit der neuerlichen Umstrukturierung der Olbos; das wievielte Mal seit dem Verkauf der Grundrechte an dem oben genannten Objekt durch das Land Berlin 2006 wurden diese weiter verkauft?

 

B. Wie gestaltet sich die Wiederaufnahme des Verkaufs von Wohneigentum in dem Objekt der WEG am Vorarlberger Damm, 121157 Berlin, woran hängt’s?

1. Kann zwischenzeitlich ein Preis genannt werden, wenn ja, welcher?

2. Welche Wertermittlungsverfahren wurden oder werden durchgeführt werden?

3. Was ist falsch an der Aktionärs-Rechnung: gekauft vor fünf Jahren für €1000/qm, jährliche Rendite von 5% macht €1000*(105%)^5Jahre = €2488/qm?

4. Wurde oder wird mit der Corona-Pandemie erneut in Erwägung gezogen, den Bestand an 140 Wohnungen en bloc, wie gekauft, abzustoßen? Wenn ja, mit welchen Investoren wurden entsprechende Gespräche geführt?

5. Welches sind die konkreten Pläne, den Mietern noch vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht, die Wohnungen zum Kauf anzubieten? Welches sind die entsprechend erfolgversprechende Modelle? Welches ist der konkrete Erwartungshorizont?

6. Wurde oder wird auch ein Mietkauf-Angebot an die Mieter in Erwägung gezogen und welche Gespräche wurden entsprechend geführt bzw. welche Schritte unternommen?

C. Warum schleppt Vonovia immer noch die alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH mit?

D. Um welchen Bestand bzw. um welche Werte handelt es sich bei den €21.247.000 Eigenkapital der conwert Grazer Damm Development GmbH? Welchen der Geschäftsfeldern von Vonovia ist das Jahresergebnis von €775.000 im Einzelnen zuzuordnen?

E. Wie gestalten sich die Geschäfte der Vonovia in Ungarn (siehe Immo-Rohr, MyBox Debrecen)? Ist es ein strategisch richtiger Schritt, in ein Land zu investieren, das die Grundrechte konsequent abbaut, konstitutionelle Unternehmen und Unternehmer des Landes verweist, wo Korruption und Vetternwirtschaft heimisch sind, so dass der Freedom House Index das Land als einziges EU-Mitglied als nur „teilweise frei“ einstuft und die Europäische Volkspartei nichts mehr mit der allein herrschenden Fidesz-Partei zu tun haben will, gerade wenn Vonovia auf Nachhaltigkeit, langfristiges und ausgeglichenes Wirtschaften, setzt?

 

M. VORSTANDSVERGÜTUNG

1.     Der Tagesordnungspunkt 6. Billigung des Vergütungssystems für die Vorstandsmitglieder macht der Textmenge nach den überwiegenden Teil der Tagesordnung aus. Selbst die Rede des Vorstandsvorsitzenden, soweit sie vorab bereits einsehbar war, hat einen deutlich geringeren Umfang.

Steht dies nach Ansicht von Vorstand und Aufsichtsrat nicht in einem Missverhältnis zu den übrigen die Gesellschaft betreffenden Themen? Vermittelt dies nach Ansicht des Vorstands und Aufsichtsrats nicht den Eindruck, Aufsichtsrat und Vorstand wären in ihrer Arbeit vornehmlich mit der Ausgestaltung der Vorstandsvergütung befasst?

 

2.     Die Maximalvergütung der Vorstandsmitglieder sind dem Beschlussvorschlag auf maximal 11 Mio. EUR brutto beim Vorstandsvorsitzenden sowie 5,5 Mio. EUR bei den übrigen Vorstandsmitgliedern begrenzt. Die Vergütung war im Geschäftsjahr 2020 noch auf 7,89 Mio. EUR für den Vorstandsvorsitzenden und 3,6 Mio. EUR für die übrigen Vorstandsmitglieder begrenzt. Im Jahr 2019 lagen die Werte bei 6,97 Mio. EUR bzw. 3,5 Mio. EUR.

Wie rechtfertigen Vorstand und Aufsichtsrat angesichts des Corona-Krisen-Jahres 2020, das für viele Mieterinnen und Mieter mit Jobverlusten, Kurzarbeit und ausbleibenden Einnahmen bei Selbstständigen verbunden war, derartige Erhöhungen? Ist dies ein Vorgehen, dass gesellschaftliches Vertrauen in den Konzern und seine Leitung schafft? Verstehen Vorstand und Aufsichtsrat dies als “Teil der Lösung”, die der Konzern in gesellschaftlichen Fragen sein will?

 

N. SONSTIGES

1.     In der vorab veröffentlichten Rede des Vorstandsvorsitzenden heißt es: “Eine weitere gute Nachricht für unsere Mieterinnen und Mieter: Unsere Ausgaben für die Instandhaltung sind noch einmal deutlich gestiegen. Von den insgesamt 600 Millionen Euro legen wir übrigens keinen einzigen Cent um.”  Die Umlage von Instandhaltungskosten auf die Mieterinnen und Mieter ist bekannten Maßen gesetzlich gar nicht erlaubt.

Wieso erweckt der Vorsitzende mit einer derartigen Formulierung den Eindruck, dies wäre auf eine Entscheidung, gar ein Wohlwollen des Konzerns gegenüber den Mieterinnen und Mietern zurückzuführen? Hält der Vorstand es für sinnvoll, derartige Selbstverständlichkeiten in den Vordergrund zu stellen?

 

2.     Wie hoch lag der Anteil der preisgebundenen Wohnungen im deutschen Wohnungsbestand der Vonovia in 2020 und im Vergleich dazu in den Jahren 2018 und 2016?

Wie viele der derzeit preisgebundenen Wohnungen laufen in den nächsten zwei, fünf und zehn Jahren aus der Bindung?

Wie viele preisgebundene Wohnungen müsste die Vonovia durchschnittlich jährlich neu in den Bestand aufnehmen, um die auslaufenden Bindungen in den nächsten 10 Jahren auszugleichen?