Vonovia-Betriebskosten: Nebelkerzen und Fehlvergleiche

Wegen der Vorwürfe, sie mache mit den Betriebskosten Gewinne, steht die Vonovia unter Druck. Heute hat sie eine Pressemitteilung veröffentlicht, mit der sie ihre Abrechnungsweise damit zu rechtfertigen versucht, dass trotz versteckter Gewinne die Kosten vergleichsweise günstig seien.

Nach Darstellung der Vonovia lagen ihre Betriebs-und Heizkosten im Jahr 2016 bei durchschnittlich 2,61 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Deutsche Mieterbund komme in seiner bundesweiter Vergleichsrechnung für 2016 auf 2,79 €.

Hier zitiert die Vonovia den Mieterbund falsch. Der Deutsche Mieterbund hat im Zuge seines „Betriebskostenspiegels 2016“ einen Durchschnitt von 2,19 Euro/qm/Monat für die Betriebskosten ermittelt. Auf 2,79 Euro kommt man nur, wenn  man alle Einzelbeträge zusammenzählt.  Manche Posten wie Gebäudereinigung und Fahrstuhl fallen aber bei weitem nicht in jedem Haus an. Tatsächlich lagen die von der Vonovia mitgeteilten Nebenkosten also über dem im “Betriebskostenspiegel” erfassten bundesweiten Durchschnittswerte.

Außerdem wirft die Vonovia Nebelkerzen. Niemand hat dem Konzern vorgeworfen, Aufschläge auf Grundsteuern oder öffentlichen Gebühren zu verlangen. In diesen Bereichen kann die Vonovia gar keine Gewinne machen. Selbstverständlich werden Heiz- oder Wasserkosten auch stark von Verbraucherverhalten geprägt. Indem die Vonovia immer größere Teile der Versorgung in ihre Regie übernimmt, wachsen allerdings auch hier ihre Gewinnoptionen. Nicht ohne Grund lässt sie sich bei neuen Mietvertragsabschlüssen am liebsten gleich auch einen Stromlieferungsvertrag mit unterschreiben.

Für einen Vergleich mit den jeweiligen lokalen Anbietern relevant wären allenfalls die Kosten von Leistungen, die die Vonovia selbst den Mietern berechnet, zum Beispiel Hauswart und Gartenpflege. Dies aber scheitert daran, dass die Leistungen der Vonovia mut denen üblicher lokaler Anbieter nicht vergleichbar sind. Die „Hauswarte“ der Vonovia erfüllen meist überwiegend bloße Kontroll- und Erfassungsfunktionen für das automatisierte „Ticket-System“. Hausmeister anderer Vermieter stellen dagegen tatsächlich Ansprechpartner für die MieterInnen dar.  Ähnlich schlecht vergleichbar sind Leistungen der Gartenpflege oder des Winterdienstes.

Ein großer Unterschied zu anderen Vermietern ist auch die Intransparenz der Abrechnungen der Vonovia. Für die Mieter sind die undurchsichtigen Aufstellungen konzerninterner Rechnungstellungen nicht mehr nachvollziehbar. Wer den realen Kosten auf den Grund gehen will, muss Experte sein.

Abgesehen von den  hinter den Eigenbelegen versteckten  Gewinnen, kommt es zahlreichen Fehlern bei der Zuordnung von Abrechnungseinheiten. Oder es werden sogar nicht erbrachte Leistungen abgerechnet und auch nach Mietereinwendungen beibehalten.

All dies ist angesichts der Daten, die die Vonovia nun erstmals zu den Beschäftigten in diesem Bereich  vorlegt, kein Wunder. Etwa 200 Mitarbeiter sind mit den Nebenkostenabrechnungen befasst. Sie müssen dabei 5 Millionen Rechnungen prüfen und erfassen. Das sind 25.000 Rechnungen pro Mitarbeiter. Geht man von einem normalen Acht-Stunden-Tag aus macht dies 13 Rechnungen pro Stunde und Mitarbeiter.

Dieser Arbeitsaufwand ist nur zu bewältigen, weil die Vonovia aus Kostengründen die gesamte Betriebskostenabrechnung auf ein automatisiertes System umgestellt hat. Dieses kann aber nur gut funktionieren, wenn die Daten, mit denen es arbeitet, stimmen. Das aber würde zusätzlichen Aufwand bedeuten, der sich für die Vonovia nicht rechnet. Korrekte Abrechnungen würden nicht nur zusätzliches Personal kosten. Sie würden auch wesentlich weniger einbringen als eine auf Renditesteigerung optimierte Simulation, die einschüchternd genug agiert, damit die allermeisten Mieter zahlen. Ob die Rechnung stimmt oder nicht.

siehe auch

Betriebskosten bei Vonovia: Das systematische Geschäft mit der „zweiten Miete“