VONOVIA HV 2020. Fragen an den Vorstand 2: Situation und Pläne in Schweden

Seit Jahren schon reicht der Vonovia der Wohnungsbestand in Deutschland nicht mehr aus. Nach der Übernahme der österreichischen Conwert Gruppe (2017) und der BUWOG AG (2018) schluckte der Konzern 2018/2019 auch die schwedische Victoria Park AB. Im Jahr 2019 folgte der Erwerb von Erwerbs von 2.340 Wohnungen in den Großräumen Stockholm und Göteborg von der Akelius Residential Property. Und schließlich kauften die Bochumer 2019/2020 von dem Finanzinvestor Blackstone auch noch die Hembla AB mit 21.385 Wohnungen, die vor allem im Großraum Stockholm mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt liegen. Zu diesem Wohnungsbestand gehören auch benachteiligte Wohngebiete, die in den 70er Jahren mit einem staatlichen Sozialwohnungsprogramm errichtet wurden. Eines der wichtigsten dieser Wohngebiete ist der Stockholmer Stadtteil Husby, in dem viele MigrantInnen und Menschen mit prekären Einkommen leben. Die Stadtforscherin Defne Kadioglu (Malmö) und der Stadtforscher und Mieterberater Ilhan Kellecioglu (Husby) haben unter anderem die folgen Fragen an den Vorstand des Vonovia gerichtet.

FRAGEN

1.1. Laut Geschäftsbericht basiert das Geschäftsmodell auf der Vermietung von guten, zeitgerechten und vor allem bezahlbaren Wohnungen. Das soll auch die Strategie in Schweden und im Bezirk Husby sein. Wie hoch waren Ende 2019 die Mieten der Vonovia  pro qm für den Durchscnitt a) des gesamten Bestandes in Husby und b) für die im Jahr 2019 neu abgeschlossenen Mietverträge? Wie hoch waren im Vergleich dazu die ortsüblichen Mieten in Husby für bestehende Mietverträge und für Neuvetragsabschlüsse über vergleichbaren Wohnraum?

1.2. Welche Erkenntnisse zur Wohnkostenbelastung ihrer MieterInnen in Stockholm und Husby haben Sie? 

1.3. Wie hoch liegt die Wohnkostenbelastung der MieterInnen im unteren Einkommensdrittel bei Neuabschluss eines Mietervertrages in Schweden? 

1.4. Wie hoch ist der Anteil der Mietvertragskündigungen nach Erhöhung der Miete nach Modernisierungen in Stockholm? Wie hoch ist der Anteil der Mietvertragskündigungen nach Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

1.5. Die schwedische Regierung prüft zur Zeit ein Gesetz zur Erlassung von Marktmieten. Gemäß einer Untersuchung der nationalen Mietervereinigungen (Hyresgästföreningen) würden Markmieten zu einem durchschnittlichen Mietenanstieg von etwa 1500-2000 SEK in Husby führen. Wie beurteilt Vonovia die Einführung von Markmieten in Schweden und welche Risiken und Chancen bestehen? Glaubt Vonovia, dass Ihre derzeitige Mieterschaft nach einer möglichen Einführung von Markmieten bestehen bleiben wird? 

Teure Wiedervermietung statt Instandhaltung

Die in die Jahre gekommen Wohnungsbestände von Hembla weisen eine Menge von Mängeln und Schwachstellen auf.  Trotzdem werden die Gebäude aber nicht grundlegend saniert. Ganz ähnlich wie inzwischen auch bei der Vonovia in Deutschland, haben die bisherigen Vermieter lieber einzelne leergezogene Wohnungen verbessert und dann wesentlich teurer wiedervermietet. Mit dieser Methode kann die Festlegung der Mieten bei bestehnden Wohnverhältnissen umgangen werden. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass die Vonovia das ändern würde.

Fragen:

2.1.  Die Vonovia betreibt in Husby, Stockholm eine Strategie der Modernisierung einzelner leerstehender Wohnungen. Wann wird die Vonovia beginnen, großflächige Instandhaltungen zu unternehmen, so wie etwa die Erneuerung der Bleirohre? Welche Kosten werden für eine Erneuerung der Bleirohre berechnet?

2.2 In den Gebäuden im Bezirk Hubsy, Stockholm bestehen erhebliche Mängel, so etwa mit der Belüftung oder steckenbleibenden Aufzügen. Wann und wie plant die Vonovia diese Mängel zu beheben?

2.3. Wie lange braucht Vonovia um Mängel in einzelnen Wohnungen, wie etwa nicht-schließende Fenster, zu beheben? Wie lange braucht Vonovia um von Mietern angemeldete Mängel, wie etwa kaputte gemeinsame Waschmaschinen oder Trockner, zu beheben?

2.4 Wie viele Wohnungen der Vonovia in Husby sind von Schimmel betroffen? Angesichts dessen, dass Schimmel ein gesundheitliches Risikio für die Mieter darstellt, was hat Vonovia gegen die Beseitigung des Schimmels unternommen und/oder was plant Vonovia zu tun? 

2.5. Auf wie hoch beläuft sich die durchschnittliche Mietsteigerung einer 3-Zimmer Wohnung in Husby bei Neuvermietung nach der Modernisierung?

 

Schlecht erreichbare Wohnungsverwaltung

Auch die Erreichbarkeit der Verwaltung für die MieterInnen in Husby lässt sehr zu wünschen übrig. Wird die Vonovia ihre Verwaltung in Schweden genauso zentralistisch und automatisiert aufbauen wie in Deutschland?

Fragen

3.1. Warum ist das Hembla Buro in Husby nur vier Stunden pro Woche geöffnet? Anfragen der Mieter werden generell durch einen telefonischen Rückruf durch das regionale Buro in Stockholm beantwortet. Was sind die Pläne für das lokale Büro in Husby? Wird es kopmlett geschlossen werden?

3.2.  Wie plant Vonovia den Mieterservice in Husby in Zukunft zu organisieren? Wird es eine weitere Zentralisierung des Mieterservices geben?

3.3. Wie lange braucht die Vonovia in Husby durschnittlich, um Mieteranfragen zu beantworten?

3.4. Inwieweit greift die Vonovia bei der Verwaltung ihrer Bestände in Schweden auf Verfahren und Strukturen zurück, die im Deutschen Bestand entwickelt wurden. Wird die Verwaltung der Wohnunge in Schweden in das zenrale Callcenter integriert?

Pläne der Vonovia mit dem schwedischen Portfolio

Angesichts dieser Situation fragt sich, welche Pläne die Vonovia mit ihren schwedischen Wohnungsbeständen verfolgt. Wird sie Wohnungsbestände wie die in Husby teuer sanieren, oder wird sie sie weiter so bewirtschaften wie bisher?  Wird sie den nicht so lukrativen Teil bald gewinnbringend weiterverkaufen, so wie in Deutschland in den letzten Jahren geschehen? Für den Wohnungsbestand in Deutschland veröffentlicht die Vonovia alljährlich Zahlen zu ihren Portfolioklassen, die zeigen, wie viele Wohnungen mietsteigernd modernisiert werden sollen („invest“), wie viele ohne großer Investitionen weiter bewirtschaften werden sollen („operate“), wie groß die Zahl der Wohnungen ist, die als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen („recurring sales“) und, schließlich, wie viele Wohnungen abgestoßen werden sollen („non-core“). Für Österreich und Schweden fehlen derartige Zahlen.

Fragen

4.1. Wie ist das Portfolio (strategic – operational und investment/ non-core disposals und recurring sales) der Vonovia in Bezug auf den Wohnungsbestand in Schweden, der Region Stockholm and spezifisch im Bezirk Husby aufgeteilt?

4.2. Was sind die Pläne fuer das Portfolio in Husby? Wie lange plant die Vonovia, den Wohnungsbestand in Husby zu halten?  Sind mieteinnahmensteigernde Investitionen geplant? Wie schätzt die Vonovia die Entwicklung der Sollmieten und des Portfoliowertes in den nächsten Jahren ein? Wie wird sich dies aus die EinwohnerInnenstruktur auswirken? Werden sich die jetzgen Einbewohnenner die Wohnungen dann noch leisten können?

Weiteres Wachstum – wachsender Einfluß?

Nicht nur Verkäufe, auch Zukäufe könnte die Vonovia in Schweden planen und damit als größter privater Wohnungsvermieter ihren Einfluss auf den Wohnungsmarkt in Schweden ausbauen. Auch politisch?

Fragen

5.1. Welche Expansionsstrategie verfolgt Vonovia fuer die nächsten Jahre in Schweden?

5.2. Welche Wohnungsbestände in Schweden stehen zu Verkauf an und könnten für die Vonovia interessant sein? Wird der Fokus weiter auf dem Massenwohnungsbau der 70er Jahre liegen?

5.3. Ist damit zu rechnen, dass Finanzanleger wie zuletzt Blackstone weitere große Portfolien veräußern? Oder erwartet der Vorstand, dass öffentliche Wohnungen im größeren Ausmaß in Schweden zu Verkauf stehen werden?

5.4.   Vonovia ist der grösste private Wohnungsanbieter in Schweden auf dem Mietermarkt. Welche Zusammenarbeit gibt es mit öffentlichen Wohnungsunternehmen in Stockholm, insbesondere Svenska Bostäder? Welche Zusammenarbeit gibt es mit anderen privaten Wohnungsunternehmen in Schweden? Arbeitet Vonovia mit speziellen Wonungsunternhemen besonders eng zusammen?

5.5. Vonovia ist der grösste private Wohnungsanbieter in Schweden auf dem Mietermarkt. In welchen Vereinigungen ist Vonovia vetreten, so wie etwa Fastighetsvärdarna in Stockholm? Wie bewertet Vonovia die eigene Rolle in Eigentumer- und anderen Vereinigungen?

5.6. Plant Vonovia in Husby neue Partnerschaften mit öffentlichen Trägern einzugehen und in welcher Form?

5.7 Welche Aktionen zur sozialen Verantwortung plant Vonovia in Husby zu unternehmen, abgesehen von der Senkung der Arbeitslosigkeit? Wird hier das Modell in Herrgården (Victoria Park) als Referenz herangezogen?

<Fragen: Defne Kadioglu, Ilhan Kellecioglu. Erläuterungen: Knut Unger>