VONOVIA HV 2020. Fragen an den Vorstand 3: „Value Add“ und Rechnungslegung für MieterInnen

Nicht nur aus der eigentlichen Vermietung ihrer Wohnungen und dem Handel mit Immobilien erwirtschaftet die Vonovia Rendite. Einen nicht unerheblichen Anteil am Konzernergebnis habenGewinne und Kosteneinsparungen, die die Vonovia mit ihren zahlreichen Tochterunternehmen für Hauswarte, Wohnumfeld, Wartungen, Multimedia, Heizkostenabrechnungen, Energie und Modernsierungen erzielt. Der Geschäftsbericht fasst diese Ergebnisse in einem eigenen Segment, genannt „Value Add“ („zusätzliche Wertschöpfung“) zusammen. Im Jahr 2019 hat der Konzern in diesem Segment ein operatives Ergebnis vor Steuern (EBITDA) von 146,3 Mio. Euro erzielt, 20 % mehr als im Jahr davor. Davon stammen geschätzt 129 Mio. Euro aus Leistungen und Verrechnungen innerhalb des Konzerns, die vermutlich zu einem großen Teil in Form von Betriebs- und Modernisierungskosten an die MieterInnen weitergegeben werden. Gewinne und interne kalkulative Kosten sind aber keine mietrechtlich umlagefähigen Kosten, kritisieren MietervertreterInnen und verlangen Einsicht in die Nachweise der tatsächlichen Personal- und Sachkosten, die dem Konzern als einheitlich gesteuerten Vermieter entstanden sind. Doch die Vonovia mauert. Viele Gründe für viele Fragen an den Vonovia-Vorstand.

1. Berichterstattung und Entwicklung des Value Add-Segments

Fragen

1.1. Auf welche Weise werden die Ergebnisse des Value Add Segments ermittelt? Wie setzen sich die Umsätze zusammen?

1.2.  Welche Firmen bringen Ergebnisse in die Ermittlung der Value Add-Umsätze und des Value Add EBITDA ein?  

1.3. In welchem quantitativen Umfang erbringen diese Firmen  jeweils  Beiträge zum  EBITDA Value Add?

1.4. Nach welchen Kriterien wird zwischen der Umsatz Value Add intern und extern unterschieden? 

1.5. Entsprechen die operativen Strukturen, die die Tätigkeiten im Bereich Value Add erbringen, der gesellschaftsrechtlichen Struktur?

1.6. Welche Perspektiven für die Entwicklung des Segmentes, intern und extern, bestehen in 2020 und darüber hinaus?

2. Ergebnisse der “Servicegesellschaften” 

Fragen

Die Ergebnisse zahlreicher Gesellschaften des Vonovia Konzerns, die zu dem Gesamtergebnis, insbesondere des Value Add Segments, beitragen, werden im Geschäftsbericht nicht genannt. Für die Einschätzung der Ergebnisbeiträge und Entwicklungspotenziale der Gesellschaft ist dies aber von erheblichem Relevanz. Ich bitte daher um Offenlegung der wesentlichen Kennziffern der Gewinn- und Verlustrechnungen und der Bilanzen der nachfolgen ausgeführten Vonovia-Gesellschaften, Bitte teilen Sie jeweils mindestens die  Bilanzsumme, die Höhe und Zusammensetzung des Eigenkapitals und des Fremdkapitals, die Umsätze, die Personal- und Sachaufwendungen, die jeweiligen Ergebnisse und die Anzahl der Vollzeitstellen mit:

2.1. Vonovia Immobilien Service GmbH

2.2. Vonovia Wohnumfeld Service GmbH

2.3. Vonovia Mess Service GmbH

2.4. Vonovia Energie Service GmbH

2.5. Vonovia Mulitimedia Service GmbH

2.6. Deutsche TGS

2.7. Vonovia Kundenservice GmbH

2.8. Vonovia Modernisierungs GmbH

2.9. Vonovia Engineering GmbH

2.10. Vonovia Operations GmbH

3. Verflechtungen

Schaut man im Handelsregister nach, stellt man fest, dass die „Service Töchter“ nicht nur über ihre Anteileigner, Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge dem zentralen Vonovia-Management unterworfen sind. Vonovia-Vorstands-Mitglieder sind auch in den allermeisten Vorständen der Service-GmbHs persönlich vertreten.

Frage

3.1 Wie sieht ein Arbeitstag eines VONOVIA SE Vorstands aus, wenn er neben seiner Vorstandstätigkeit in der SE auch noch zahllose  Geschäftsführerposten in Tochterunternehmen im Konzern wahrzunehmen hat? Welchen Vergütungsanteil haben diese  Geschäftsführerpositionen an den Gesamtbezügen?

4. Konzerninterne Preiskalkulationen 

Fragen

4.1. Die Vonovia Modernisierungs GmbH oder andere konzernintern beauftragte Firmen beziehen Bauteile in großer Stückzahl und nutzen so Masseneffekte um günstige Einkaufspreise zu erzielen. Im Rahmen von Modernisierungsmaßna,hmen werden Mietern jedoch Preise in Rechnung gestellt, die über den Kosten liegen, die für die Beschaffung und das Personal anfallen dürften. Gibt es eine generelle Gewinnmarge der Abrechnung der auteilbezgenen Einzelmaßnahmen Bauteilen bei Modernisierungen, wenn ja, wie hoch ist sie?  

4.2.  Gibt es andere Kriterien, nach denen die Vonovia die Preise der  Einzelleistungen ermittelt? Wenn ja welche?

4.3 Wie rechtfertigt der Vorstand, dass über die Beschaffungs- und Personalkosten des Konzerns hinaus nicht erforderliche angebliche Baukosten an die Mieter weitergegeben werde? 

4.4 Wer erbringt bei Modernsierungen die Planungsleistungen und wie werden diese Kosten ermittelt?

5. Abrechnung nicht angefallener Kosten

Fragen

5.1 Wie erklärt der Vorstand, dass in vielen Wohngebieten der Vonovia immer wieder Tätigkeiten abgerechnet werden, die sich auf Ausstattungsmerkmale beziehen, die an dem Objekt gar nicht vorhanden sind? Wieso werden diese fehlerhaften Abrechnungen nicht korrigiert und über Jahre wiederholt, obwohl Mieterinnen immer wieder Einwendungen gegen   die gleichen Fehler erheben?      

5.2. So wurden in Dresden Leistungen für die Laubentsorgung auf wassergebundenen Flächen berechnet. Wassergebunden Flächen gibt es auf dem m Grundstück nicht. Es gibt nur eine sogenannte Traufkante (40 cm breit) am Haus, die mit groben Steinen gefüllt ist. Vonovia besteht außerdem darauf, dass diese Fläche gemäht wurde. Das geht technisch aber überhaupt nicht, weil dort kein Gras wachsen kann und außerdem die Schneidblätter der Rasenmäher demoliert würden.  Auch ein Rasentrimmer ist nicht einsetzbar, weil er die Steine hochschleudern würde.        

6. Umgehung der Prüfrechte der MieterInnen 

Fragen

Durch die konzerninternen Verrechnungen von Leistungen, deren Beträge über die Betriebskostenabrechnungen und Modernisierungsmieterhöhungen auf die Mieter umgelegt werden, versucht die VONIVIA SE die üblichen Prüfrechte der MieterInnen bei Vorlage von Rechnungen zu umgehen. 

Eine Nichtvorlage  der Nachweise der tatsächlichen Kosten liegt mindestens vor bei: den Kosten der  Hauswarte, der Gartenpflege, der Hausreinigung, von Mülldienstleistungen, von Wartungen, von   Gaskosten, von Anmietungskosten der Verbraucherfassungsgeräte, Abrechnungskosten, von Baunebenkosten und den meisten Baukosten in Modernisierungsmaßnahmen.

6.1. Welchen Zusatzgewinn konnte die VONOVIA SE durch diese Konstruktionen im Jahre 2019 realisieren? Welche Erwartungen hegt sie diesbezüglich für 2020?

6.2. Wie rechtfertigt der Vorstand, dass damit fortgesetzt MieterInnen mit angeblichen Kosten belastet werden, die nicht tatsächlich angefallen sind?

6.3. Welche Risiken in Bezug auf Reputation und Rückzahlungsansprüche sehen Vorstand und Aufsichtsrat? Was hat der Aufsichtsrat unternommen, um die vom Vorstand zu verantwortenden Abrechnungsmethoden zu überprüfen?

7. Weiterer Ausbau des Value Add-Bereiches

Fragen

7.1. Das Geschäftsfeld Value-Add ist laut Geschäftsbericht als innovatives Segment gedacht, das ausgeweitet werden soll. Zumindest in vielen Dortmunder Siedlungen wurden in den vergangenen Jahren vermehrt neue Betriebskosten durch 100%ige Töchterfirmen durchgeführt. Insbesondere sind vermehrt Wartungstätigkeiten umgelegt worden. Ist eine weitere Ausweitung, insbesondere auf Wartungstätigkeiten durch Tochterfirmen geplant? Wenn ja, welche? 

7.2. In einigen Dortmunder Bestände werden die Betriebskosten zur ersten Miete. So übersteigen die Vorauszahlungen in Dortmund Westerfilde die Grundmiete. Insbesondere der Wechsel zu Dienstleistungen der Vonovia Wohnumfeld GmbH führte zu Kostensteigerungen zu vorherigen Drittanbietern. Wie bewertet die Konzernleitung diese Entwicklung? Werden konkrete Maßnahmen geplant, um die Kostenbelastung für Mieter zu reduzieren? Wenn ja, welche konkret? Wenn nein, warum nicht? 

7.3. Betriebskosten werden nicht von rechtlichen Regluierungen des Mietzinses erfasst. Mietpreisbremse, Mietwucher oder Mietendeckel beziehen sich jeweils auf die Grundmiete. Sieht der Vorstand in einer Erweiterung des Geschäftssegmentes Value-Add auch eine Möglichkeit weitere Regulierungen zu umgehen?

<Nummerierung und Erläuterungen redaktionell>