VONOVIA HV 2020. Fragen an den Vorstand 4: Instandsetzung und Modernisierung

Mieterhöhungen nach Modernisierung waren im Geschäftsjahr 2019 auch weiterhin der wichtigste Mietentreiber der Vonovia. Bezogen auf einen vergleichbaren Wohnungsbestand stiegen die gesamten Mieteinnahmen der Vonovia durch die Modernisierungen im Vergleich zum Vorjahr um 3,4%, zählt man auch Aufstockungen und die wenigen Neubauten dazu waren es sogar 3,9 %. Müssen MieterInnen mit geringem Einkommen also weiterhin nichts als die Hoffnung, dass die Vnovia sie als „Härtefall“ anerkennt und die Mieterhöhung reduziert? Allerdings liegen die Steigerungs-Quoten deutlich unter denen des Vorjahres (4,2%/4,4%). Macht sich hier bemerkbar, dass die Vonovia ihre Großmodernisierungen nach starken Mieterprotesten und Gesetzesänderungen herunterfahren musste? Umso relevanter sind die sicherlich die Gewinne, die die Vonovia durch konzerninterne Verrechnungen von Bauleistungen auf die Mieter umlegt. Aber hierzu herrscht große Intransparenz. Wenn die Vonovia nichts verdienen kann, erfolgt die Behebung von Mängeln äußerst schleppend, wie das Beispiel Legionellenbefall in Frankfurt zeigt.

1. Wechsel der Modernisierungsstrategie

Fragen

Die Vonovia hat Ende 2018 verkündet, auf die bis dahin üblichen Großmodernisierungen mit Mieterhöhungen über 2 €/qm zu verzichten. Stattdessen sollen Modernisierungen überwiegend wohnungsbezogen erfolgen, was in der Regel nach Auszug möglich ist. 

1.1. Wie hat sich die Zusammensetzung der Modernisierungsmaßnahmen (energetische Gebäudehüllen-Maßnahmen/Heizungen/Einzelwohnungen) im Jahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr verändert? Welche Entwicklungen sind bislang für 2020 zu beobachten und was wird bis zum Jahresende erwartet? 

1.2.  Wie wirkt sich der Strategiewechsel auf die Mieterhöhungen und die Renditen der Modernisierungsmaßnahmen aus? Wie hch sind die Renditen je nach Maßnahme-Typ?

1.3. Die Vonovia betreibt sowohl in Deutschland als auch in Schweden eine Strategie der Modernisierung einzelner leerstehender Wohnungen. Bei Wiedervermietung erhöht sie die verlangten Mieten gegenüber dem Ausgangzustand stark. Welche Auswirkungen hat diese Strategie auf die Mietbelastungen der betroffenen Haushalte?

2. Härtefallmanagement

Fragen (Sarah Grönewald)

2.1. Wie viele Härtefälle wurden 2019 geltend gemacht?

2.2. Wie hoch waren 2019 die in diesem Rahmen gewährten Nachlässe?

2.3. Nach welchen Kriterien werden die Härtefälle beurteilt / wird diesen stattgegeben?

2.3.1. Wie hoch ist der Anteil der Mieter, auf welche diese Kriterien zutreffen?

2.3.2. Wie wird sich dieser Anteil voraussichtlich entwickeln?

2.4. Wie viele Mitarbeiter sind mit der Bearbeitung dieser Fälle beschäftigt?

 

3. Konzerninterner Modernisierungsleistungen

Fragen

2.1. Welche konzerninternen Firmen haben im Geschäftsjahr 2019 Rechnungen  über Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen ausgestellt?

2.2. Welchen Anteil an den gesamten Kosten der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hatten diese Rechnungen? Wie hat sich dieser Wert gegenüber den Vorjahren entwickelt?

2.3.  Welche konzernangehörigen Firmen haben für die Maßnahmen eigenes Personal gestellt?  

2.4. Wie hoch war der Anteil der konzernexternen Vergabe von Leistungen?

2.5. Werden die Rechnungen über die Leistungen innerhalb des Konzerns von den rechnungsstellenden Firmen angefertigt oder erfolgt dies einheitlich durch eine andere Abteilung innerhalb des Konzerns?

2.6. Nach welchen Kriterien erfolgt die Festlegung der Rechnungsbeträge und Preise?

2.7. Wie wirkt sich der steuerliche Drittvergleich auf die Rechnungserstellung aus? Wie hoch wären die verdeckten Gewinne, wenn nur die tatsächlich dem Konzern entstandenen Kosten abgerechnet würden?

2.8 Welchen konzerninternen Überschuss über den Aufwendungen konnte die Vonovia SE aus der Abrechnung der Modernisierungsleistungen im Jahr 2019 erzielen?

4.Versteckspiele mit dem Instandhaltungskostenanteil

Frage

In ihren Modernisierungskostenabrechnungen, die Bestandteil der Mieterhöhungen sind, macht die Vonovia regelmäßig Angaben, zu angeblichen Untersuchungen und Einschätzungen des Instandhaltungszustandes der einzelnen Bauteile. Bei Nachfrage der Mieter zu diesen Untersuchungsergebnissen (deren keine bekannten Untersuchungen vorausgingen) reagiert die Vonovia nicht. Auch nicht vor Gericht. Ebenso verhält es sich mit den angeblichen Architekten- und Ingenieursrechnungen mit denen Mieterhöhungen begründet werden. Die Nachweise wurden aber noch nie vorgelegt.

Was bezweckt die VONOVIA mit dieser Mitteilung von Untersuchungsergebnissen und Rechnungen, wenn sie sie nicht vorlegen kann? Enthalten die Mieterhöhungen standardmäßig unrichtige Behauptungen? Wie rechtfertigt der Vorstand dieses Vorgehen? Und wie beurteilt er die rechtlichen Konsequenzen standardmäßiger Mieterhöhungskalkulationen, die zahlreiche nict zutreffende Standardangaben enthalten  ?

5. Mängel: Legionellenbefall

Fragen

4.1. In mehreren Städten, darunter Frankfurt und Freiburg beklagen sich MieterInnen seit langem und auch in der Öffentlichkeit über einen hartnäckigen und gesundheitsschädlichen Legionellenbefall in ihrer Warmwasserversorgung.   

a) Wie viele Wohnungen der Vonovia sind von Legionellen betroffen? Wieviele in Frankfurt am Main? Wieveile in Freiburg? 

b) Laut Gesundheitsamt Frankfurt am Main ist seit 2014 die Legionellen-Problematik in der Mörfelder Landstraße bekannt. Der zuletzt gemessene Wert liegt bei 52000 KBE / 100 ml. Der Grenzwert liegt bei unter 100 KBE / 100 ml. Wann will Vonovia dieses Problem endlich beheben?

c) Hält die Vonovia die gleichbleibende Höhe der Miete bei Legionellenbefall für gerechtfertigt oder wird sie den Mietern der betroffenen Wohnungen von sich aus eine entsprechende und rückwirkende Mietminderung zugestehen? 

d) Werden neue MieterInnen von der Vonovia bei bestehendem Legionellenbefall vor Vertragsschluss darüber in Kenntnis gesetzt?

6. Neubau und Nachverdichtung

Frage

Vermehrt werden auch Neubaumaßnahmen als Nachverdichtung und Aufstockungen durchgeführt, um neuen Wohnraum zu schaffen. In welchem Umfang sind Neubaumaßnahmen in den beiden Bereichen in Dortmund, Castrop-Rauxel, Lünen und Waltrop  für die Jahre 2021/2022 geplant?

7. Portfolio-Entwicklung

In den letzten Jahren ist es der Vonovia gelungen, Wohnungsbestände mit schlechter Renditeerwartung stetig und gewinnbringend abzustoßen. Nicht selten handelte es sich um Wohnanlagen mit besonderem Erneuerungsbedarf.  Am 31. März 2020 befanden sich noch 3.888 Wohnen in Deutschland in der “Non-Core”-Liste der aufzugebenden Bestände. Wie will die Vonovia nach Abverkauf der restlichen Wohnungen das Portfolio “optimieren”?

Fragen

7.1. Welche Pläne zur weiteren Portfolio-Optimierung verfolgt der Vorstand? 

7.2. Das sogenannte “Non Core”-Segment des deutschen Portfolios ist bis auf Restbestände gewinnbringend abgestoßen worden. Wird es jetzt dabei bleiben, oder wird das “Non Core”-Segment wieder aufgefüllt?  An welche Wohnungsbestände st dabei zu denken? Gibt es potenzielle Rückzugsgebiete der Vonovia? Wo liegen die?

 

kurze Überleitung