Vonovia-Hauptversammlung: Gegenstandpunkte zu den Anträgen des Vorstandss

Wie in den vergangenen Jahren auch, werden die Mitglieder der Plattform krtischer Immbilienaktionär*innen bei Hauptversallmung der Vonovia am 29. April 2022 gegen die Anträge des Konzernvorstandes stimmen..

Nach dem Vorschlag des Vonovia-Vorstandes soll die Hauptversammlung beschließen, den Rekordbetrag von 1,3 Mrd. Euro als Dividende an die AktionärInnen auszuschütten. Das entspricht pro Aktie 1,66 Euro. Im Jahr 2014 wurden nur 0,70 Euro pro Aktie ausgeschüttet, 2018 waren es 1,35 Euro.

Schon seit Jahren werden die steigenden Dividenden aus höheren Mieten, intransparenten konzerninternen Abrechnungen uns Einsparungen im MieterInnenservice finanziert. Dabei galt bislang eine Ausschüttung von 70 % des Group FFO als oberste Marge der Abschöpfung. Nach dem Ausschüttungs-Vorschlag des Vorstandes soll die Quote nun auf 77% erhöht werden. Dadurch würde die Substanz des Unternehmens – die lohnabhängige Mieterschaft  –   mehr denn je für die Gewinne der AnlegerInnen geschröpft. Bereinigt um die Ergebnisse der Immobilienverkäufe sollen 45 % der Mieteinnahmen des Jahres 2021 als Dividenden ausgeschüttet werden. Für die laufenden Kosten der Verwaltung und Instandhaltung wurden nur gut 25 % der Mieteinnahmen verwendet.

Im Geschäftsjahr 2021 ist es aufgrund durch den teuren Kauf der Deutsche Wohnen-Aktien zu einer massiven Erhöhung der Verschuldung der Vonovia gekommen. Die originären Finanzverbindlichkeiten stiegen von 24 Mrd. Euro auf 47 Mrd. Euro.  Der Verschuldungsgrad LTV stieg von 39,6 % auf 46,2 %. Wären die Immobilien nicht um den Rekordbetrag von 7,4 Mrd. Euro  aufgewertet worden, wäre nicht der überhöhte Kaufpreis für die Deutsche Wohnen bilanziell in Good Will umgesetzt worden, läge der Verschuldungsgrad noch weit höher. Wird an der Höhe der Dividendenauschüttung festgehalten, muss in Zukunft mit einem steigenden Druck auf Mieten und Kosten gerechnet werden.

Seit vielen Jahren bewegt sich die organische Mietsteigerung der Vonovia weit über dem Bundesmietenindex. Im Jahr 2021 stiegen die Mieten der Vonovia dreimal so strak wie die Mieten im Bundesdurchschnitt. Berücksichtigt man die Größe der Vonovia, muss man sie als Mietpreistreiber Nummer 1 der Republik betrachten. Dies gilt besonders dort, wo der Gesetzgeber dem Mietenanstieg keine wirksamen Grenzen setzt. Im südlichen Ruhgebiet, wo keine Mietpreisbremse gilt, werden die Mieten von der Vonovia bei Wiedermietung oft um mehr als 40  oder gar 50 Prozent angehoben und liegen dann weit über dem örtlichen Mietspiegel. In Berlin hat die Vonovia das Scheitern des Mietendeckels im Frühjahr 2021 umgehend ausgenutzt, um die Mieten um mehr als 8 Prozent zu steigern.

Längst begnügt sich die Vonovia bei der Abschöpfung der Mietereinkommen nicht mehr mit den Grundmieten. Aus der Umlage intransparenter konzerninterner Rechnungsstellungen für Nebenkosten und Modernisierungen „erwirtschaftete“ die Vonovia einen EBITDA von über 141 Mio. Euro. Anstatt die Mieten und Nebenkosten angesichts der Inflation  zu senken, was der Vonovia spiegeln möglich wäre, heizt sie durch ihre Geschäftspolitik die Kostenexplosion weiter an.

Die trotz hoher Schuldenbelastung inflationäre Dividendenausschüttung wird das Vonovia-Management voraussichtlich zu weiteren abenteuerlichen Großübernahmen und Expansionen treiben.  Dadurch steigen die gesellschaftlichen Risiken eines Scheiterns dieses Modells. Dass fast die Hälfte der Dividende in Form von neuen Aktien ausgezahlt wird, ändert daran nicht das Geringste, solange diese Aktien die Ansprüche an die Ausschüttung weiterwachsen lassen.

Es wäre deshalb jetzt dringend geboten, die Dividendenausschüttung auf das Niveau bei den Börsengängen der Vorgängergesellschaften abzusenken und zu deckeln. Dadurch könnte in diesem Jahr ein Betrag in Höhe von fast 1 Mrd. Euro für die Stabilisierung der Mieten, bezahlbaren Neubau und den klimagerechten Umbau ohne Wohnkostenexplosion eingesetzt werden.

Eine Vonovia, die ungebremst auf Kosten der Mieterschaft wächst, kann sich diese Gesellschaft auf Dauer nicht leisten.

Gegen die  Entlastung von Vorstands und Aufsichtsrat

Im Jahre 2021 hat der Vorstand seine Politik der für die MieterInnen völlig intransparenten  Rechnungslegung von Neben und Modernisierungsleistungen unvermindert fortgesetzt. Die vollständig unter Konzernkontrolle stehenden Tochterunternehmen (u.a. Vonovia Energieservice GmbH, Vonovia Immobilienservice GmbH, Vonovia Wohnumfeld Service GmbH, Vonovia Mess Service GmbH…) schreiben den wirtschaftliche ebenso unselbstständigen Immobiliengesellschaften der Vonovia Rechnungen, die nicht den tatsächlichen Kosten entsprechen, die der Konzern für die Leistungen aufwenden muss.

Wenn MieterInnen die tatsächlichen Kosten überprüfen wollten, wurden sie sie auch im Jahr 2021 mit Tonnen mit Stapeln von Papieren bedacht, die für die Prüfung der tatsächlichen Aufwendungen völlig wertlos sind. Die hausinternen Verträge, mit denen diese Rechnungen hinterlegt sind, waren oft unvollständig und enthielten völlig unzureichende Leistungs- und Preisverzeichnisse. Bei Auftreten größerer Probleme (z.B. BGH-Urteil zur Nichtprüffähigkeit der Hauswartrechnungen im Jahr 2021) wurden sie notdürftig angepasst, ohne die Substanz zu verändern.

Verlangten die MieterInnen Nachweise der Zahlungen der Rechnungsbeträge auf die angegeben Bankkonten, werden sie  mit selbstproduzierten Aufstellungen abgespeist. Bezeugten MieterInnen, dass bestimmte abgerechnete Leistungen nicht durchgeführt wurden, wurden neue „Belege“ hervorgezaubert, die mit den Tataschen nicht in Übereinstimmung zu bringen waren.

Dem Sprecher des MieterInnenvereins Witten (zugleich ist er Kleinaktionär) wurde im April 2014 die angekündigte Einsichtnahme in die Rechnungsbelege unter dem Vorwand verweigert, er habe in der Hauptverwaltung der Vonovia Hausverbot. Auch anderen bevollmächtigten VertreterInnen des MieterInnevereins Witten wurde die Belegeinsicht verweigert.

Mit dieser vom Vorstand zu verantwortenden Verschleierungs- und Zermürbungstaktik treibt sich die Vonovia immer mehr selbst in die Enge. Die Vorgänge werden seit Frühjahr 2021 von dem bundesweiten VoNO!via-MieterInnenbündnis beobachtet und dokumentiert.  Sie sind inzwischen einer breiten Öffentlichkeit bekannt und werden zu mietrechtlichen Konsequenzen führen.

Der Vorstand hat es fortgesetzt unterlassen, die erforderliche Transparenz der Rechnungslegung zu gewährleisten. Stattessen versucht der CEO Rolf Buch die zunehmende wirtschaftliche Macht der Vonovia in politischen Einfluss umzumünzen.

Der Vorstand hat seine Hausaufgaben nicht gemacht. Davon können auch Märchenstunden in den Medien auf Dauer nicht ablenken.

Trotz Kenntnis der Vorwürfe hat auch der Aufsichtsrat nichts unternommen, die intransparente Rechnungslegung gegenüber den MieterInnen zu beenden.