Vonovia-Geschäftsbericht: Mieter sollen 1 Milliarde Dividenden zahlen
Im Geschäftsjahr 2024 fuhr die Vonovia einen bilanziellen Verlust in Höhe von 960 Millionen Euro ein. Zum dritten Mal in Folge musste sie fiktionale Immobilienwerte abschreiben. Diesmal sind es 1,6 Milliarden Euro. Trotzdem will der Vorstand die Dividendenausschüttung um 36 Prozent auf gut 1 Milliarde Euro erhöhen. Bezahlen müssen das die Mieterinnen und Mieter.
Die um Veränderungen des Wohnungsbestandes bereinigten Mietsteigerungen betrugen im letzten Jahr 4,1 Prozent. So viel wie noch nie. Davon gehen 2,8 Prozentpunkte auf das Konto leitungsloser Erhöhungen der Bestands- und Neuvertragsmieten. Auch das ist mehr als in den Jahren zuvor.
Selbst diese Mietsteigerungen reichen allerdings nicht aus, 1 Milliarde an Dividenden zu rechtfertigen. Sieht man sich die operativen Ergebnisse der einzelnen Geschäftssegmente an (EBITDA), so zeigt sich, dass das Vermietungsgeschäft im Ergebnis allenfalls stabil geblieben ist. Tatsächlich gab es einen Rückgang um 0,7 Prozent, was aber mit dem Rückgang des Wohnungsbestandes um 6.166 Einheiten erklärt werden kann,
Dagegen war das reguläre Verkaufsgeschäft (v.a. Eigentumswohnungen) mit -9,1 Prozent erneut stark rückläufig. Bei den unabhängig davon erfolgten Sonderverkäufen, vor allem an das Land Berlin, handelt es sich um dauerahfte Substanzverluste. Sie dienten als Beitrag zur Schulden- und Zinsbegrenzung. Der Verschuldungskennwert Loan-to-Value stieg gleichwohl von 47,3 auf 47,7 Prozent.
Der Beitrag des Neubaus („Development“) zum Konzernergebnis blieb mit 13,4 Millionen Euro sehr gering. Und das, obwohl die Vonovia im letzten November berichtet hatte, Projekte in einem Wert von 1 Milliarde Euro an Joint Ventures mit externen Kapitalgebern veräußert zu haben. Man muss davon ausgehen, dass die Vonovia auch in Zukunft froh sein kann, wenn sie die erworbenen Neubaukapazitäten so einsetzen kann, dass es nicht ein Verlustgeschäft wird.
Der auf den ersten Blick erstaunliche Zuwachs des Service-Segments („Value Add“) um 60 Prozent auf 168 Millionen Euro entpuppt sich auf den zweiten Blick als Eintagsfliege. Er ist allein darauf zurückzuführen, dass die Vonovia ihr Kabelnetz verleast hat, weil sie aufgrund einer Mietrechtsänderung seit Sommer 2024 die Mieter für die Kabeldienste nicht mehr selbst in der Nebenkostenabrechnung zur Kasse bitten kann. Die zukünftigen Leasingeinnahmen sind nach einer Bilanzvorschrift im ersten Jahr zu verbuchen. Das wird sich also nicht wiederholen.
Trotz dieser eher ernüchternden wirtschaftlichen Resultate verbreitet der Vonovia-Vorstand, dass die Vonovia vor einer neuen Wachstumsphase stehe. Gemeint ist damit aber nicht mehr der schuldenfinanzierte Zukauf weiterer Wohnungsunternehmen, sondern der Ausbau der digitalisierten Servicedienstleistungen und der Bautätigkeit für andere Eigentümer. Die Vonovia sieht ihre Wachstumschancen eher in der Verwaltung von Wohnungen als in der eigenen Vermietung. Im Grunde ist das ein Eigeständnis, dass das bisherige Wachstumsmodell nicht mehr tragfähig ist.
Zudem scheint die im November des letzten Jahres vorgestellte Erzählung des Wachstums ohne Eigentumserwerb inzwischen schon wieder verblasst zu sein. Jedenfalls machte die Vonovia bei der Präsentation ihres Geschäftsberichtes erstaunlich wenig Aufhebens um diese angebliche Strategie.
Dazu mag beitragen, dass sich seit der Ankündigung der massiven Aufrüstung die Hoffnung auf niedrige Zinsen, und damit der Überwindung der Refinanzierungskrise, wieder eintrübt. Die Ausgabe der horrenden Staatsanleihen dürfte die Anleihen der Immobilienwirtschaft verteuern. Hinzu kommt die weitere Verknappung von Arbeitskräften durch den hohen Bedarf der Rüstungsindustrie.
Nur in einem kann sich die Vonovia sicher sein: Der Bedarf an Wohnungen, und damit die Möglichkeit, ihre Wohnungen immer teurer zu vermieten, wird weiter anwachsen. Erst recht, wenn es zu neuen Flüchtlingswellen kommen sollte.
Es sieht zwar nicht danach aus, dass der Staat der damit verbundenen Mietenexplosion einen wirksamen Riegel vorschieben wird. Die Vonovia aber kommt schon mit den bestehenden Regeln nicht klar. Wie zahlreiche Beispiele zeigen, sieht sie sich genötigt, eigene Mietspiegelkriterien und Wohnungsmerkmal zu erfinden, um die Mieten über die Mietspiegelgrenzen hinaus zu steigern. Vor allem aber langt sie bei der Neuvermietung so stark zu, dass sich der Verdacht ordnungsrechtlich überhöhter Forderungen aufdrängt.
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Es zeigt sich immer deutlicher: Die Vonovia passt nicht zu den Herausforderungen, die sich der Gesellschaft stellen. Sie wird immer mehr zu einer Belastung.