LEG: Dividenden-Geschenke auf Kosten der Mieter
Heute hat die LEG Immobilien SE ihren Geschäftsbericht für das Jahr 2024 veröffentlicht. Trotz großer Probleme bei der Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilien schlägt der Vorstand vor, die Dividendenausschüttung um 11 Prozent zu erhöhen. Bezahlt wird es wieder einmal von den Mietern. Im freifinanzierten Wohnungsbestand erhöhte die LEG die um Bestandsveränderungen bereinigten Mieteinnahmen innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 4 Prozent. Das ist weit mehr als die Steigerung des Bundesmietenindex.
Nach dem Dividendenvorschlag des Vorstandes werden von jedem Euro Miete 21 Cent in die Dividendenausschüttung fließen.
Bei diesem Wert sind die Ergebnisbeiträge konzerninterner Abrechnungen und Serviceleistungen schon abgezogen. Auch diese internen Geschäfte gehen allerdings häufig zu Lasten der Mieter. Gerade in Wohnanlagen der LEG sind die Nebenkosten oft besonders hoch. Über Tochterunternehmen wie die EnergieServicePlus GmbH verdient der Konzern an den intransparenten Gas-, Wärme- und Geräterechnungen mit, die er sich selbst ausstellt. Der Anteil der „Serviceleistungen“ der LEG am operativen Ergebnis (FFO1) beträgt etwa 11 Prozent
Die Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten stiegen mit plus 7 Prozent deutlich geringer als die Dividenden. Und das ist gerade bei der LEG besonders bedenklich. Denn in ihrem Wohnungsbestand besteht nach Beobachtungen von Mieterorganisationen ein großer Instandhaltungsstau, der sich zum Beispiel durch häufige Auszugsausfälle und Leitungswasserschäden bemerkbar macht. Die Folgekosten werden über die Versicherungen abgewickelt, was einer der Gründe für die oft extremen Steigerungen der Versicherungskosten in den Betriebskostenabrechnungen ist. Die Behebung der zahlreichen Mängel erfolgt vielfach äußert schleppend. Das Personal der LEG reicht für die Bewältigung der Aufgaben offensichtlich nicht aus. Auf einen Mitarbeiter kamen in letzten Jahr 85 Wohnungen, zwei mehr als im Jahr zuvor. Das dieser Konzern auch noch Wohnungen dazu kaufte ist unverantwortlich.
Auch im Jahr 2024 musste die LEG ihre Immobilien deutlich abwerten. Zwar liegt die Abschreibung mit 225,3 Mio. Euro weit unter dem Vorjahreswert (2,4 Mrd. Euro), was auf zurückgegangene Zinsen und damit verbesserte Bedingungen für die Ablösung der Kredite durch neue Anleihen zurückzuführen ist. Aber die Zinsbelastung pro Wohnung ist nicht zurückgegangen. Die Schulden pro LEG-Wohnung betragen mehr als 53 Tsd. Euro. Der Verschuldungsgrad LTV liegt über der Zielmarke der LEG.
Da der Staat für die extrem hohen Rüsten- und Infrastrukturausgeben sehr viele Anleihen aufnehmen will, drohen die Zinskosten für LEG & Co. nun wieder zu steigen. Dies wird erneut auf die Immobilienbewertung und die Verschuldung drücken. Im Vergleich zur Rüstung sind Immobilienaktien gerade wenig attraktiv. Das drückt sich auch im dümpelnden Aktienkurs aus. Der LEG-Vorstand versucht die Anleger mit Dividenden bei Laune zu halten, die das Unternehmen eigentlich nicht abwirft.
Der Schutz und die Befreiung der Wohnungen von der Börse durch mehr öffentliche Kontrolle und Vergesellschaftung wird mit jedem Jahr dringlicher.