LEG in der Abwärtsspirale: Keine Dividende 2023

Jahrelang hat die Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen einen Verzicht auf überhöhte Dividendenausschüttungen und spekulatives Wachstum gefordert. Vergeblich. Nun präsentiert der LEG-Vorstand den Anlegern und Mietern die Quittung für seinen Größenwahn: Im Jahr 2023 soll das zweitgrößte Wohnungsunternehmen Deutschland überhaupt keine Dividende ausschütten. Zugleich sollen die Investitionen in Modernisierungen deutlich gekürzt, die Mieten aber weiter erhöht werden. Eine endlose Abwärtsspirale droht.

Dass diese radikalen Einschnitte vorgenommen werden, obwohl die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche um 3,1 Prozent zugelegt hat, zeigt das wie ernst die Lage ist. Hintergrund sind die steigenden Zinsen, die den auf Pump aufgeblasenen Konzern ins Mark treffen könnten.

Die Zinsentwicklung wirkt sich vor allem auch auf die fiktionale Immobilienbewertungen aus. Wurde im Geschäftsjahr 2021 noch ein Buchwertzuwachs von 1,9 Mrd. Euro berechnet, so sind es 2022 nur 382 Millionen. Zugleich mussten die Firmenwerte für in vergangenen Jahren aufgekaufte Immobilienbestände um 181 Mio. Euro abgeschrieben werden. Dieser bilanzielle Verlust konnte im letzten Jahr weder durch die Neubewertung der Immobilien noch durch Mietzuwächse kompensiert werden. Eine Entwicklung, die auch bei anderen Branchenriesen droht.

Das Periodenergebnis der LEG ging von 1,7 Mrd. Euro auf 237 Mio. Euro zurück. Anders als in vergangen Jahren, kann das fiktive Eigenkapital kaum noch wachsen. Zugleich wächst aber die reale langfristige Verschuldung. Ab 2024 steht die Ablösung größerer Kredite an. Die Refinanzierung wird zu einer weiter steigenden Zinsbelastung führen.

Auch die eigentlich mietsteigernden Investitionen in Modernisierungen und Neubau lohnen sich vor dem Hintergrund steigender Zinsen immer weniger. Konkret geplant ist deshalb eine Reduktion der Investitionen von 42 Euro/qm auf 35 Euro/qm. Da Modernisierungen der Mietentreiber Nummer 1 sind, führen geringere Investitionen potenziell zu geringeren Mieteinnahmen in Zukunft. Der LEG-Vorstand rechnet damit, Wohnungen auch bei Abstrichen bei den Verbesserungen teurer vermieten zu können.

Außerdem will er den Neubau nach Fertigstellung der laufenden Projekte einstellen. So wie es auch die Vonovia schon verkündet hat. An Ankäufe ist natürlich nicht zu denken. Es ist der Verkauf von 5000 Wohnungen beabsichtigt.

Dass es sich nicht um kurzfristige Anpassungen handelt, sondern um einen längerfristigen Strategiewechsel, zeigt sich an einer fundamentalen Veränderung im Kennziffernsystem, den der Vorstand schon im letzten November verkündet hatte. Bislang galt die operative Kennziffer FFO1 als Maß der Dividendenausschüttung. Sie war nicht um die Investitionen bereinigt, die zu damaligen Bedingungen nahezu zinslos in die Wertsteigerung flossen. Nun hat die LEG für die Ermittlung der Dividendenausschüttung eine neue Kennziffer eingeführt, den AFFO. Dieser ist um die Investitionsausgaben bereinigt. Unter den jetzigen Bedingungen steigt diese Kennziffer stärker als der FFO1. Denn sie bildet nur die Überschüsse aus der laufenden Vermietung ab, und die steigen aufgrund höherer Mieten. Im Herbst hieß es noch, 100 % dieses AFFO sollten als Dividende ausgeschüttet werden. Dass der Vorstand nun auch das nicht mehr für möglich hält, ist ein Alarmsignal.

Der Vorstand will das Kapital im Konzern halten, um das Risiko zukünftiger Zinsbelastungen aufzufangen. Dass das verbindliche Dividendenversprechen gebrochen wurde, wird allerdings unter den Anlegern nicht für Freude sorgen. Der Druck auf die Aktienkurse nimmt zu. Der Börsenkonzern LEG befindet sich in einer Abwärtsspirale.

Ob die Maßnahmen des Vorstandes zur langfristigen Sicherung ausreichen, ist fraglich. Sicher ist nur, dass die MieterInnen mit steigenden Mieten, Verläufen und noch weniger Qualität für die falschen Weichenstellungen der Vergangenheit bezahlen sollen. Der Zeitpunkt, zu dem ein Verzicht auf Dividendenausschüttungen einen nachhaltigen und stabilisierenden Effekt haben konnte, ist wahrscheinlich verpasst. Im Rahmen der Börsennotierung könnte jede Rettung zu spät kommen.