Die ehemals landeseigene LEG Immobilien AG in NRW hat insgesamt 2.700 ihrer Wohnungen an Finanzinvestoren verkauft. Was haben die Erwerber mit den Siedlungen vor? Dazu wird am Freitag, dem 12.Juli 2019, in Dorsten-Barkenberg eine Diskussionsveranstaltung stattfinden.
Kurz vor ihrer Aktionärshauptversammlung veröffentlicht die Vonvia SE ein neues Geschäftsverständnis, nach welchen es verhindert werden soll, dass Mieter, die das 70. Lebensjahr erreicht haben, sich Sorgen um den Verlust ihrer Wohnung machen. Ziel sei es, „dass Senioren in ihren angestammten Quartieren würdig alt werden“, so Rolf Buch, CEO der Vonovia SE auf der Hauptversammlung. Buch sprach auf der Hauptversammlung gar von einem lebenslangen Wohnrecht. Mit diesem Begriff oder der Wortneuschöpfung „Wohngarantie“ wird das Thema auch in den Medien behandelt. Können sich nun zumindest die älteren Vonovia-Mieter sicher sein, Ihre Wohnung nicht mehr verlassen zu müssen? Was bedeutet diese Ankündigung konkret? Wie sind diese Aussagen juristisch einzuordnen?
Am 16. Mai 2019 hat die Hauptversammlung der Vonovia in Bochum entschieden, 647 Millionen Euro als Dividende an die Aktionäre auszuzahlen. Nach einer aktuellen Berechnung der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen beträgt diese Dividendenausschüttung 35,6 % der Mieteinnahmen des Jahres 2018. Bei der Ermittlung dieses Wertes wurden die Ergebnisse aus den Bereichen Verkauf, Development und externe Dienstleistungen („Value add“) bereits berücksichtigt.
Die Höhe der Belastung des Vermietungsgeschäftes durch die Dividenden ist nach Ansicht der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen weder sozial akzeptabel noch wirtschaftlich zukunftsfähig. Ohne eine radikale Beschränkung der Dividende müsse eine Vermietungsunternehmen wie die Vonovia zwangsläufig in Konflikt zu der Sozialpflichtigkeit des Eigentums geraten.
Wegen der Vorwürfe, sie mache mit den Betriebskosten Gewinne, steht die Vonovia unter Druck. Heute hat sie eine Pressemitteilung veröffentlicht, mit der sie ihre Abrechnungsweise damit zu rechtfertigen versucht, dass trotz versteckter Gewinne die Kosten vergleichsweise günstig seien.
In einem aufsehenerregenden Urteil gab das Amtsgericht München einem Vonovia-Mieter Recht, der auf Rückerstattung der sogenannten Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung geklagt hatte. (461 C 21735/17). Nach Ansicht des Gerichtes hatte die Vonovia die Kosten nicht ausreichend offengelegt. In den von der Vonovia-Tochter „Vonovia Immobilienservice GmbH“ dargelegten Beträgen seien Gewinne des Vonovia-Konzerns enthalten. Eine Umlage von Gewinnen sei in der Betriebskostenabrechnung aber nicht vorgesehen.
Nach diesem wegweisenden Urteil muss die Vonovia mit wachsenden Widerständen gegen ihre intransparenten Betriebskostenabrechnungen und die Renditeoptimierung in ihrem „Value Add“-Segment rechnen.
Zur Pressemitteilung der Vonovia aus Anlass des Quartalsberichtes 1/2019 erklärt die Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen:
Es ist bemerkenswert wie der Vonovia-Vorstand auf die Kritik an der Höhe der Dividendenausschüttung reagiert. Wenn die Vonovia behauptet, ihre Überschüsse aus den Mieteinnahmen in Deutschland würden „komplett in den Bestand in Deutschland reinvestiert“, ist das an Absurdität kaum zu überbieten.
IST DAS GESCHÄFTSMODELL DES IMMOBILIENKONZERNS MIT DER SOZIALPFLICHTIGKEIT DES EIGENTUMS VEREINBAR?
Rosa Luxemburg Stiftung, Reihe Standpunkte 3/2019
Die im DAX notierte Vonovia S.E., der größte deutsche Wohnungsvermieter, hat im Dezember 2018 begonnen, auf die Pro-teste von Mieter*innen zu reagieren und seine Mieterhöhungsstrategie an neue gesetzliche Rahmenbedingungen anzupas-sen. Doch damit ist der Konflikt zwischen den Renditemechanismen dieses finanzdominierten Wohnungskonzerns und den Mieter*innen noch lange nicht ausgestanden. Mittlerweile machen Täuschungsvorwürfe gegen die Firma Schlagzeilen. Ist das Geschäftsmodell der Vonovia noch mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums vereinbar? Und was, wenn nicht?
In ihrem am 10. August veröffentlichten Quartalsbericht feiert die LEG Immobilien AG eine weitere Steigerung der Gewinne pro Aktie. Es ist eine Gewinnsteigerung auf Kosten der Mieter und der Wohnungssubstanz. Trotz des Zukaufs vieler preisgünstiger Bestände stiegen die Mieten im freifinanzierten Wohnungsbestand nach LEG Angaben um durchschnittlich 3,4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dagegen befinden sich die Ausgaben für die Instandsetzung nach wie vor auf einem viel zu niedrigen Niveau. Die LEG erhöht ihre Mieten und spart an der Unterhaltung ihrer Wohnungen. Auf Dauer schadet das nicht nur den Mietern und Städten. Es kann auch für die Aktionäre auf Dauer nicht gut gehen.
Auch nach Scheitern der Übernahme der „Deutsche Wohnen“ sieht sich die Vonovia SE weiter auf Wachstumskurs. In ihrem Finanzbericht für das erste Halbjahr 2016 feiert die größte Vermieterin Deutschlands Gewinn- und Effizienzsteigerungen. Zumindest zum Teil gehen diese Gewinne auf Kosten der Mieterinnen und Mieter. Besorgniserregend ist auch, mit welcher Entschlossenheit der Konzern den Ausbau seiner Marktmacht angeht.
